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勾勒本土REITs发展路径图http://www.sina.com.cn 2006年07月25日 15:45 证券日报·创业周刊
中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞勾勒本土REITs发展路径图 本报记者 马玉荣议解 自从2005年12月21日内地首只REITs-广州越秀房地产投资信托基金正式在香港联合交易所上市以来，国内有条件在海外上市的房地产企业都想借这股东风，积极谋求跨境发行REITs。中国企业海外发展中心主任、首席经济学家孙飞认为，我国应该借鉴发达国家发展REITs的成熟经验和成功模式，尽快推出符合中国国情、具有中国特色的房地产投资信托基金——REITs。 发展REITs的市场环境 目前全球REITs市值约达5000亿美元，美国是REITs市场最发达的国家，目前共有180档分别在纽约证交所、美国证交所与NASDAQ交易所上市，市值约在3000亿美元左右。 REITs为何会吸引投资人的眼球？根据S＆P统计，过去五年来，美国不动产证券化基金平均年化报酬率为12.5%，优于美国国内股票型基金的0.04%，相较S＆P500股价指数亏损2.4%则更为出色。另外，REITs将不动产证券化商品纳入资产配置，除可分散风险、对抗通膨外，更可以提高投资组合的效率性。此外，REITs具备税负低、流动性佳、高且稳定的现金股息殖利率，也是吸引投资人的重要因素。以目前油价居高不下，可能引发通胀疑虑的情况看来，REITs的高股息特色，成为市场上公认的抗通胀投资工具。 REITS的英文全称为Real Estate Investment Trusts，是一种证券化的房地产投资基金，通过发行收益凭证(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。 作为REITs 发展的根基，房地产业在我国随着国民经济的发展和人民生活的改善正在逐步成为经济发展的主导产业之一值得警惕的是，我国的房地产业已成为与金融业高度依存的一个行业，大约70%以上的房地产开发资金来自金融机构贷款的支持。近年来 房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升的趋势，从2001 年的39%，预测会上升到2005年的42%至67%，2010 年的45%至62%。其可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。 为了防止房地产市场的风险最终转嫁给商业银行，抑制可能产生的房地产泡沫，中国人民银行在2003 年6 月13 日出台了新的房产信贷政策(银发2003121 号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7 个方面提高了信贷门槛。该政策在房地产界引发强烈反响。由于中国并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，房地产信贷门槛的提高导致房地产融资体制中融资渠道狭窄资本成本提高。房地产商正在急切地寻找着除银行之外的多元化的融资通道。 中国REITs市场体系 从实践情况来看，已经有一些信托投资公司正在做REITs的积极准备，如深国投旗下的深国投商用置业公司与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团，以及摩根士丹利房地产投资基金签署了合作开发商业中心的框架协议。平安信托也已经着手物色和收购一批商业地产项目，作为将来开发REITs产品的储备。另外，香港证监会允许房地产信托基金投资世界各地房地产项目，实际上就是允许内地或海外发展商将其在内地的商业地产项目以REITs形式到香港上市，这对于内地的REITs发展无疑具有借鉴和推动作用。 根据我国的现实情况，REITs的设立需要满足以下两个要求：首先是促进稳定的中长期投资取代短期炒作，保证房地产市场的长期稳定发展。其次是REITs应当成为银行信用的有利补充，而不是转嫁风险的工具。国内信托公司与海外投资基金合作，利用其在海外融资、REITs上市推介的优势，进行优势互补，是我国REITs发展的现实选择。 孙飞指出，加紧建设中国REITs市场体系主要从以下三方面考虑： 首先、为REITs市场进入实际标准化操作创造必要的法制环境 在美国，REITs可以获得有利的税收优惠，REITs不属于应税财产，且免除公司税项，避免了双重纳税。而目前我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。而要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《证券投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对产业投资基金发展的《产业投资基金法》、《REITs条例》等法规。其次是制定出REITs的专项管理制度，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进REITs的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使REITs的资金运用与回收机制更为完善。另外，我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。 其次、加快REITs组织体系建设，积极培育机构投资者 REITs基金必须具备严密的组织机构，包括管理委员会、监督机构以及具体运行操作机构。借鉴美国经验，并结合我国现实的金融体制，我国应建立由商业银行、证券公司、保险公司、信托投资公司等组成的多元化投资机构体系。由信托投资公司等金融机构具体负责操作运行，由保险公司对开发项目开立担保信用证，还要组建大批房地产评估机构和房地产证券等级评估机构，并组建专门的监管机构进行监督。国际REITs资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为REITs提供稳定的资金。但事实上，我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于权益型有限期、自我偿付式REITs的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。 第三、造就复合型专业人才并完善信息披露制度 加强REITs的人才培养，需要尽快建立起一支既精通REITs业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还要积极促进REITs业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等综合型专业人才的队伍建设，以一流的人才队伍来促进我国REITs市场的优化发展。 孙飞认为，基于我国目前房地产和金融证券市场的相关法律制度，中国本土发展REITs市场有三种优化路径，鉴于国内尚处集合资金信托计划阶段，也即REITs初级阶段。总体上说，国内可发展三种REITs形态：集合资金信托计划、封闭式产业投资基金和房地产公司型REITs。比较三种国内REITs产品的选择路径，其中发行信托计划是当前所处的阶段；房地产公司型REITs的模式是面临法律制度障碍相对较小、未来可能较大发展的路径；而封闭式产业基金目前无相关法规支持，预计短期难以形成。
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