老外在华住满1年方可购房

　　作者: 郑春峰　王卫国　李斌

　　建设部等发文规范楼市外资准入和管理，港澳台居民和华侨可限购自住房

　　国家对境外涌入的炒房热钱亮起红灯，外国人必须住满1年才可购房。但港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

　　本次调控亮点

　　●实名制

　　符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。

　　●1年分界线

　　只有在中国境内设立分支、代表机构的境外机构，和在境内工作、学习超过1年的境外个人才可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　据新华社电　经国务院同意，建设部、商务部、发展改革委、

人民银行、工商总局、外汇局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该意见进一步规范和完善了外资进入房地产市场的有关政策。

　　改革开放以来房地产已成为我国吸收外资的重要领域。今年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4%，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。

　　面对上半年外资进入房地产市场过猛、市场准入规则不够规范、市场秩序比较混乱的情况，从维护国家经济安全、维护中小投资者和人民群众的切身利益出发，政府加强对房地产市场包括外资准入的管理是必然的选择。

　　该意见具体措施包括:一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重，明确了外商投资房地产企业的设立、股权和项目转让等程序，比如外商投资设房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行；二是加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；三是严格境外机构和个人购房的管理，规定境外机构在境内设立分支、代表机构，境外个人在境内工作、学习超过1年的，可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，规范了境外机构和个人的购房手续。

　　同时，该意见还明确了各相关部门和地方人民政府的监管责任。

　　专家认为新规仍存诸多缺憾

　　“部分港澳台居民投机倾向比外国人还强”

　　国家商务部研究院博士梅新育对《意见》进行了解读，他认为新规依然留存诸多缺憾。

　　记:《意见》对港澳台地区居民和华侨在境内购房给予相对宽松的待遇，北师大董藩教授认为，实际上港澳台居民和华侨在内地“炒房”的动力比外国资本还要强劲。这个规定是否存疏漏之处呢？

　　梅:我认为给予港澳台地区居民和华侨一定宽松待遇是应当的，因为他们也是中国国民，但是他们构成相当复杂，其中一部分港澳台居民投机倾向甚至比外国人还强。从主要城市房地产交易情况来看，在境外买家中，来自港澳台地区的买方投机倾向强于外国买方。北京市房地产各类买家成交平均价格数据显示，外国人的成交价格在12000元/平方米左右，港澳台买家成交平均价格超过2万元/平方米。而且，港澳台地区买家投机倾向较强有着深厚的根源。不过，统计中显示来自香港的买家(特别是机构买家)未必完全就是香港居民。或许可以考虑对来自投机倾向较为严重地区的海外买家强化监管。

　　记:非居民和居民合作或者利用“非居民”与“中国居民”双重身份跨境投机，但《意见》没有作出规定。

　　梅:我觉得，由于缺少上述明确的规定，非居民和居民可以联手从境外引进资金炒作境内房地产而规避《意见》所要求的监督。目前，侨汇已经日益成为海外侨民及其亲友的理财工具，对国内外利差、汇率、资产市场收益变动趋势的敏感度日益上升。值得注意的是，非居民和居民个人公开合法的资金跨境转移多数通过侨汇渠道。

　　在穗香港开发商受冲击不大

　　目前广州外资炒房现象并不严重

　　昨天，中国房地产市场终于向境外资本说不，那么这份文件会对广州房地产市场带来哪些影响呢？业内人士昨日均表示，广州目前外资炒房现象并不严重，国家新政对本地楼市影响不大。

　　境外炒房热钱忽略广州？

　　据统计，在去年中国房地产市场中，外资的参与程度不到3%。另有业内人士估计，流动在中国房地产市场中的境外热钱，50%集中在北京，30%集中在上海，而分到广州的似乎寥寥无几。这是否意味着境外炒房热钱忽略广州？

　　“外资购房采取实名制，主要是为了防止外资洗钱，以及在人民币升值预期下的投机行为，对于维护市场正常秩序、稳定房价都有积极的影响，”中地行集团董事长徐建平说，“目前外资投资房产在广州投资相对很小，所以对广州楼市影响不大。”

　　据戴德梁行市场调研部经理黎庆文介绍，在广州直接用外资买房的还只是相对少数，主要集中在珠江新城的几个热点楼盘，比如誉峰等楼盘，香港人买的就比较多，从数量上看并不会对广州房地产市场带来很大冲击。

　　专家称应区别投资和投机

　　戴德梁行市场调研部经理黎庆文认为，《意见》的核心内容就是拒绝外资离岸操作，“境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则”。也就是说今后外资不可以通过中介代理远程投资中国的房地产市场，而必须在中国注册公司，设立分支机构，来从事房地产的投资和经营活动。

　　据了解，目前在广州房地产市场中，外资主要体现为一些香港的传统开发商，比如新世界、和记黄埔、丽兴控股等老牌企业。他们进入广州不是一两年，而是已经有十多年的历史了，可以说是陪伴广州房地产业一路走来。对于这样的外资开发商，黎庆文认为并不是国家要监管的外资炒房对象。

　　限制境外个人购房有待地方细则

　　《意见》中要求对境外个人购房实行实名制，据广州市房地产交易中心相关负责人介绍，目前境外个人购房在办理相关登记手续时和本国人没有区别，至于今后如何对境外个人购房实施监控，要等相关文件转发下来后研究决定。

　　黎庆文认为，关于境外个人购房的限制，有待于地方政府细则做进一步的区分。因为各地情况不一样，像广东地区和港澳地区的联系紧密，像中山、台山本身就是侨乡，外资进入这些地方的房地产市场是有实际需要的。他建议从尊重各地实际情况的角度制定地方细则。

　　深圳8%外销房将受影响

　　有专家担心又一记调控重拳会影响投资环境

　　限制外资购房的政策实施后，深圳到底将有多少楼盘的销售会受到影响？昨天，深圳市国土资源和房产管理局有关负责人透露，包括港资在内，深圳近年楼市上外资购房量约在8%左右。从短期看，限制外资购房的政策对深圳楼市不会构成重大的实质影响，其影响主要体现在心理层面。

　　《意见》是国家继打击国内楼市炒家之后，针对外资炒房使出的又一记调控重拳。

　　深圳毗邻香港，大量港人均在深圳买房置业，因此，这个《意见》一出，具体到深圳而言，首当其冲的便是港人购房将受到何种限制。在《意见》中，专门针对港澳台地区居民购房作出规定:港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。“从这个规定可以看出，对港人今后在深圳购房不会产生重大影响。由于《意见》中规定是‘自住’，所以他们如果想要进行投资炒作，将来肯定会受到限制。”深圳房地产研究中心负责人王锋博士说。

　　“国家此时出台限制政策是非常及时的。据有关专家分析，上海的房价上涨，一个直接原因便是外资在城市核心区域热炒，带动了上海房价的全线上涨，随后外资撤出。这种炒作的后果是十分可怕的。我们会保持时刻警惕。”深圳市国土部门这位负责人说。

　　那么，港资企业与机构购房，是否等同于外资机构购房，将受到意见的限制呢？对此，《意见》中并没有作出专门规定。对此，深圳市工商局一位负责人肯定地表示，港澳台企业都属于外资企业。

　　谈到这个《意见》对深圳楼市的影响，深圳市民间房地产研究人士半求也认为，影响并不会太大。但他提醒政府有关部门，应尽快发展针对外资企业和机构的高端租赁市场，如果按照《意见》的相关规定，外资企业进入第一年内无法购房，将会影响深圳的投资环境。