楼市调控细则低调出台 地产商高调称好

　　本报记者　黄小伟　口王娜

　　在近两个月的等待之后，旨在调控房地产市场的“国十五条”实施细则终于悄悄出台。这一变得宽松的政策使地产商面露笑容，但由于调控权力转移到地方政府手上，人们开始担心新的寻租行为。

　　在经历了近两个月焦急的等待之后，地产商终于等到了“90平方米”的准确定义。

　　7月13日，建设部下发了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(即165号文件)，首次明确了90平方米和70%两个困扰业界并引发社会广泛争议的概念。所谓90平方米，指的就是建筑面积，所谓70%指的是年度开盘的总量而不是单项。

　　至此，在建设部“只执行，不宣传”的低调态度中，这份“住房结构比例调控”的解释性意见，不仅终结了“套型建筑面积90平方米”如何界定的争论，也给了“国十五条”一个交待。然而，关于“套型建筑面积”这样一个专业术语，却让建设部花了近两个月的时间来解释它，这已经超出了人们的心理预期。

　　难产的165号文件

　　早在5月29日，国务院办公厅就转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即国十五条)，就调整住房供应结构、稳定住房价格提出六大意见。按“国十五条”的规定，从6月1日起，凡新审批新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　而“套型建筑面积”究竟是指建筑面积还是套内面积，此文件一出，立即在坊间引发争论。据消息人士透露，就连发文机关之一的建设部也不知道所谓的“套型建筑面积”该如何界定，近两个月来，建设部召集了专家学者、产业人士，召开了大小几次会议，拟出台一个意见对“套型建筑面积”作出解释。

　　就在6月13日，建设部房地产业司司长沈建忠指出，90平方米的套型建筑面积约等于100到105平方米的建筑面积，70%的比例是一个地区的总量概念。沈建忠的说法见报当天，建设部即通过媒体予以澄清，但建设部的澄清连业内人士都很难看懂。这一反复举动，更让人们对“套型建筑面积90平方米”产生了种种联想。

　　7月2日，一位房地产业内人士在自己的博客里写道：建设部将在最近几天下发关于楼市调控“九部委十五条意见”房地产调控细则的补充意见———套型建筑面积将大体回归为通常讲的建筑面积，70%的比例限制可视地方具体情况定为单个项目控制或者城市总量控制。

　　据该博客内容透露，文件全名为《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，甚至连文件编号都已经明示，即“建住房(2006)154号文件”。

　　该消息随即遭到了建设部宣传处的坚决否认。

　　7月3日，当记者致电建设部宣传处核实这条消息时，宣传处一位工作人员明确表示，网上的这条新闻她没有听说过，而新闻中提到的建住房154号文件，她坚称目前没有接到任何文件，也没有听说建设部存在这个编号的文件。

　　出乎人们意料的是，率先对建设部楼市结构调控细则进行正式报道的竟然是地方媒体。7月12日，《潇湘晨报》发表文章披露，长沙市政府已经收到建设部7月6日出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［2006］165号)。据该意见的规定，90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积，而70%比例将针对各城市年度新审批、新开工的商品住房总面积。

　　就在165号文件正式公布的前三天，交通银行率先对外公布了“自住房”的定义，即贷款人购买的首套住房，并且建筑面积在90平方米以内。至此，交通银行首先明确了90平方米为建筑面积的概念。

　　此时，建设部依然没有公布相关的细则。

　　7月13日晚，建设部终于通过新华网正式公布了《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，90平方米和70%概念终于有了明确的解释。“70%按照总量来算的话，这个规定实际上已经没有什么约束力了，小户型跑到郊区去的现象肯定会大量出现。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者说。

　　细则出台后，一位房地产业内人士仔细核对了一下165号文与传说中的“154号文”的差异，他发现，165号文比“154号文”只多了28个字加一个标点符号。

　　权力寻租空间？

　　让人费解的是，165号文一出，最欢呼雀跃的竟然是受到此文件约束的开发商。多数开发商在接受记者采访时表示，这是件好事。在他们看来，“70%以上90平米的小户型”如果落实为地区总量，意味着单个项目将不受政策的严格控制。“相对来说，这次对于70%的解释比以前要客观了一步，起码不是一刀切了。”北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌说。“新政给了地方政府很大的灵活度。”中原地产华北区域总经理李文杰说。但他同时表示，目前地方政府还没有具体的执行细则，如何统筹区域内90平米以下70%以上的规定，对各地而言仍旧是个难题，而这或许会带来权力寻租的可能。

　　另一开发商也表示，如何科学合理地划定各区域内中小户型比例，仍旧会困扰地方执行部门，很可能会造成某项目与政策制定者的权钱交易。而政策也应在监管上下大力度，查处不正当竞争行为。

　　近年来，房地产市场一直是商业贿赂的重灾区。今年2月，由22个部委组成的“反商业贿赂领导小组”确定的商业贿赂六大“重灾区”：工程建设、土地出让、产权交易、医药购销、政府采购、资源开发和经销，其中前两项都与房地产市场密切相连。

　　当然，建设部在新出台的实施细则中同样也堵住了一些“漏洞”。针对此前传出的开发商修改套型结构以规避新政的问题，文中规定对“开发商不按照批准的规划设计条件委托设计；明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定；在建设过程中擅自变更设计等行为”均要予以严惩。

　　南京民用建筑设计院院长陈永明说，通常“套内基本空间”指的是每套房产必须独立拥有四个空间，分别是起居室、卧室、卫生间和厨房，有的开发商为了增加小户型比例，会将140平方米的套型硬生生地切割成两套房子来卖，这样的话会导致一套房子里没卫生间，另一套则少了厨房，今后一定要杜绝这样的操作方式。

　　至于住宅层高的限定，陈永明院长表示各地都有自己的规定，南京一些单身公寓的层高通常为5.1米，最高的做成5.4米，这是由于规划部门在审批时只限定容积率而没有限制层高。不过他认为通过提升层高来规避新政将会追加消防等设施的投入，开发商自己会“算算账”。

　　尴尬的地方细则

　　就在165号文件公布之时，建设部等有关部门同时向社会公布了两份房产调控文件，推进中低收入者住房问题的解决，这两份文件分别是《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》(166号文件)和《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》。

　　与165号文件相同，这些同时发布的文件都以“为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》”为开头，分别对九部委《意见》十五条细则中的第二、九、十、十一、十四、十五条进一步细化和明确。

　　除此之外，有消息称，一份关于规范房地产市场外资准入和管理的文件，已经由建设部、

　　而此时，与这些中央细则同样备受关注的，还有针对165号文件将出台的地方细则，尤其是北京、上海等一线城市细则出台的时间表。

　　“越是强硬性的执行政策越应该制定清楚相应的细则，这样才有可能避免地方滋生特权和腐败。为此，各地方政府应在地方细则中进一步加以明确和规范。”戴德梁行董事王晨说。

　　经记者调查，目前各城市已经纷纷在酝酿地方细则，统一口径是严格按照建设部新的调控意见执行。

　　据上海市房地局有关人士介绍，“上海的地方细则现在还在讨论中”。

　　北京市建委新闻宣传部的负责人告诉记者，因为此次地方细则涉及多个部门的执行内容，地方细则的讨论将召集规划局、发改委、建委等各相关部门。该负责人同时透露，此轮房地产

　　与这些尚未制定地方细则的城市相比，已经出台地方细则的城市则多了一份焦虑。

　　为响应中央房地产调控的精神，深圳市政府在“国六条”出台后，率先在全国出台“不打折扣”的地方性结构调控细则，特别指出90平方米中小户型占70%是针对单个楼盘项目，这也引发了大连、西安等城市的追随“从严”。然而，165号文件并没做出如此严厉的规定，而把权力下放到地方政府。

　　为此，记者致电深圳相关部门，了解如何处理165号文件与早前深圳出台的地方性细则的矛盾，深圳市国土资源和房产管理局一位工作人员表示，深圳可能将执行建设部新规，即165号文件。