淘金社区商业

　　姚玉莹

　　“2006年北京市商业白皮书”指出，社区商业将是未来五年商业发展的重点之一，北京市区和郊区城镇将形成400多个配套齐全的社区商业中心，使之满足迅速增长的多元化、个性化消费需求

　　从零星商铺到集成商业，从暗流涌动到全面规划，社区商业正越来越受到开发商、业主及投资者的青睐，各大社区也纷纷推出各具特色的商业中心，众多业主与投资者也是跃跃欲试，想在社区商业中大显身手。

　　究竟利为何往？客从何来？社区商业将怎样迎来自己的锦绣前景？

　　《财经时报》特邀几位嘉宾就社区商业的规划布局与经营投资话题展开了一轮探讨。

　　郑武顺 (顺华集团总裁)

　　社区商业拉动区域发展

　　社区商业是区域商业发展的一大重头戏，社区商业经营得好坏会直接影响整个项目，甚至区域价值的提升。目前通州的各大社区商业正越来越重视传统的商业经营模式，以吸引许多中华老字号连锁店、专卖店等入驻。

　　社区商业的发达程度是衡量一个城市商业综合竞争能力的重要方面。在我国，社区商业尚处于起步阶段，为了营造一个良好的社区商业经营环境，形成良性运行机制，政府部门应制定鼓励扶持政策。由于社区商业便民利民回报较低的特点，应在租金、税收等方面尽量予以优惠政策，鼓励投资者介入。

　　与此同时，对有实力的大型商业企业集团和连锁企业，制定优惠政策引导其进入社区，发挥其品牌及管理优势，迅速带动社区商业规范化管理和服务水平的提高。除此之外，社区商业的开发建设还可以采取其他形式，如向社会公开招标、广泛吸纳社会资金、实行投资主体多元化。

　　为有效推进社区商业快速、健康的发展，需要协调和组织社会各方面共同关心、支持和参与。因此，在社区商业的建设和管理过程中，要加强各级政府的商业、规划、建设、工商、税务、交通、环保、街道等各管理部门之间的沟通与通力合作，在社区商业设施的建设和利用上，各管理部门之间的职责分工要进一步明确，以确保规划的按期推进和执行。

　　从目前北京2000多个社区商业的发展规划可以看出，未来社区商业将具有以下特点：1.各商业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，维修等项服务。

　　2.居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成。

　　3.各城市将大力发展社区商业中心，这是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场，其服务对象主要是社区居民。

　　4.社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，种类有：早点快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心，以及名牌企业的连锁超市、24小时便利店等。

　　王志纲 (富力地产集团副总经理)

　　成功商业需布局严谨

　　俗话说，一铺养三代。位居国贸大商圈，要想做出成功而有特色的社区商业，我们势必要经过一番精心的规划与布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能最大程度地吸引大批购物消费者。

　　社区商业是建成“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”，还是只建成临街商铺式的商业形态，

开发商应在前期规划时要做到心中有数。例如，白领一簇的可能就需配备中产阶层的一些时尚消费品与娱乐设施。同样，普通业主若只想理个发，买个油盐酱醋什么的，可能就近完成。

　　一般来说，社区商业会把四种类型的经营项目分别汇集在一起。一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置；二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较；三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等；四是个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。另外还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡。

　　开发建设社区商业时要重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40%，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。

　　因此，社区商业建设时必须考虑配套与结构的合理性，以及经营中的安全隐患。

　　目前，一些社区商业尚处于传统开发期，社区的商业业态存在着许多不尽如人意的地方，诸如一些餐饮、修理等项目与居住区混杂开设，油烟噪音等严重影响着社区生活。虽然一些新建住宅配套建设了商业设施，但存在着重房产开发、轻商业建设的现象，没有把商业建设提到一定的高度去考虑。

　　王健民 (业界资深专家)

　　借鉴国外商业模式

　　社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。

　　国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便利。因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。

　　英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开发。

　　国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、

房地产开发商，甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机制。对此，国内开发经营者需予以关注。