套型结构比例落实到项目 开发商很失望称太狠了

　　建设部细则突出五大看点 开发商紧急谋对策

　　【“太狠了”，看到建设部正式出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(建住房［2006］165号)后，多位开发商在接受记者采访时，异口同声地做出了上述反应。在表达了失望情绪后，各家开发商纷纷紧急关门开会。有开发商表示，“我们要吃透细则，然后才能决定下一步的行动方向。”】

　　权威发布

　　新规五大看点

　　建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，有五大看点值得关注。

　　看点一：明确套型建筑面积概念

　　一度炒得沸沸扬扬的套型建筑面积概念，这次终于尘埃落定。“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”

　　简单明了的一句话，不知可否终止各方的想象空间。

　　看点二：要求把套型结构比例落实到具体项目，不得擅自突破

　　《意见》特别要求城市规划主管部门，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标。

　　据介绍，住宅建筑套密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅套数，住宅面积净密度是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积。如果有这两项指标在，就很容易得出套均建筑面积。那么，具体到一个房地产项目中大户型房屋是否偏多，就一目了然了。

　　看点三：把调整住房结构与土地供应结构相衔接

　　《意见》提出，年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

　　看点四：过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合结构比例要求的，要进行套型调整

　　《意见》规定了调整项目的顺序：首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目，在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等，但企业未执行的普通商品住房项目，以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。

　　看点五：强调加强市场监管，明确重点查处内容

　　据新华社

　　市场反应

　　不同解读隐含巨大利益之争

　　看到细则后，国内一著名南派开发企业负责人对记者表示：“我们公司现在开发、设计、财务等所有的部门都在紧急开会，已经开了一天了。要吃透细则，然后才能决定下一步的行动方向。”

　　今年5月29日公布的“国十五条”规定，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。该项政策公布后，引发市场无数解读。

　　目前市场上的主流住宅产品建筑面积，多在110平方米左右，“套型建筑面积90平方米”如果等同于“使用面积”90平方米界定，则意味着大多数开发商都不用大规模修改原定规划。而“达到开发建设总面积的70%以上”这一定义，如按所有项目70%以上做小户型，则开发商几乎百分之百地要进行变更；如按城市开发总量70%以上做小户型，就意味着有不少开发商可以逃脱新政的直接调控。

　　定义之争，实际隐含着巨大的利益。

　　非中心区房价有望回落

　　一位市场人士还告诉记者，细则规定，“6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由当地政府根据当地年度结构比例要求，因地制宜地确定需要调整的情况”。这意味着北京市场上，在5月29日停工的数百个项目都可以继续运作。如果新政落实，城市非中心区的房价有望在不太长的时间内就出现回落。

　　昨天，中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳对记者表示，从现在的情况分析，北京市中心区的房价应该会继续持续上升，因为该区域可开发的项目已经不多，受新政影响不大。而非中心区房价则有望回落。按照新政，中小户型供应数量将加大，大量的项目经过修改、形成产品后，会直接增加中小户型的供应，这会对现有的供需平衡造成影响。

　　另有一位全国性房地产企业负责人对记者表示，从该企业了解的情况看，国内只是部分城市房价涨幅过快，主管部门此次通过量化的数据，直接对全国楼市一刀切，这种做法在历史上是非常少见的，没有历史经验可以借鉴。未来的房价走势还需要看政策的

执行力度，但无论如何，近两年北京、上海等城市房价大涨的局面应该不会出现了。

　　本报记者 肖宾