北京CBD核心区商业投资芝麻开门

　　李乐

　　在北京CBD(中央商务区)开发接近末期的时候，中央商务区商业铺面投资的机会终于重现。开发商们在使写字楼的配套商业尽量向大型独立商业业态的方向靠拢，从而推动了商业形态的暗自演进。尽管目前即将入市的商业面积并不足以改变目前CBD核心区的缺乏商业的现状，但对于商铺投资者而言，时隔多年之后，商铺投资机会的重现无疑是一大利好。

　　CBD核心区长期以来是北京投资回报率最高的区域。当由于总体规划的修编“矫枉过正”，商业投资机会在此前几年均长期处在极度稀缺的状态。而随着中央电视台、北京电视台的相继进驻，尤其是东三环沿线的商业客流将制造更多的需求，因此，现在重现的投资机会值得关注。

　　矫枉过正

　　两年前，当北京市政府对CBD核心区的规划进行最后一次修编的时候，恐怕没有意识到矫枉过正对今天带来的后果。当时，CBD核心区开发建设了大量的住宅，北京市认为这难以实现“商务区”的功能，于是，在修编之后，CBD核心区剩余的土地被主要用做高档次

写字楼开发建设。

　　在修编的规划中，除了写字楼的底商之外，CBD核心区没有规划集中的大型商业业态。这让CBD在建设的第7个年头仍然是一座白天繁荣、夜晚沉寂的“中央商务区”，夜晚，CBD已经沦为一座空城，CBD所聚集的大量高消费能力人群不得不到东直门、燕莎一带去休闲、娱乐，大好的投资机会就这样被浪费。

　　故此，各方力量都试图完善CBD目前的商业功能，但限于已经定案的总体规划和目前开发已经进入尾声等原因，这种努力最终化为泡影。根据中原、伟业等市场研究机构的预测，即便在2008年以后，CBD核心区长安街以北的商业供应面积总量也不会超过30万平方米，而这其中还包括着持有型商业的供应面积。

　　在目前情况下，CBD核心区长安街以北新增商业供应只有财富中心三期、北京国际中心、万通中心配套商业，其总面积不过10万平方米上下，根据记者掌握的消息表明，财富中心三期商业面积已经基本定为持有，按照如是情况，目前比较现实的商业供应，仍处在十分稀缺的状态，这也正是CBD核心区商业未来被普遍看好的原因所在。

　　形态演进

　　“我们也知道CBD投资回报很高，但从商铺投资的角度来看，我们能有比较高信心的项目并不多。”一位温州投资客告诉记者，他这样说的原因是CBD核心区真正的集中商业不多，而此前他在北京其他区域投资的几个写字楼和住宅底商都没有取得比较好的回报。

　　CBD的

开发商们显然也意识到了这样的问题。不过，限于此前CBD规划修编中根本没有规划大型集中商业，故此，开发商们在了解到如此需求之后，便开始在现行规划内，使写字楼的配套商业尽量向大型独立商业业态的方向靠拢，从而推动了商业形态的暗自演进。

　　北京国际中心、SOHO尚都、万通中心等项目的商业便是这种演进的代表。总建筑面积7万多平方米的北京国际中心实际上是3栋写字楼的配套商业的集合，拥有独立的出入口、建筑结构，商业展示面积，并直接坐落于地铁线路之上；而曾在北京地产界一度炒得沸沸扬扬的“鸡蛋换粮票”的SOHO尚都，实际上也是前期已经投入使用的尚都国际中心的商业配套面积的集合，这样一来，他们已经十分接近独立的商业业态。

　　“我们进行过研究，像中友、SOGO这样的独立商业中心实际上形成的是相当城市范围内的商业中心，而不是辐射于项目周边，这样，商业形态的所拥有的商业客流就有了更大的、足够的保障。”上东经纪公司副总经理高鹏对记者说。显然，这也是投资客对于独立商业更为看中的原因所在。

　　央视效应

　　即将迁入CBD的中央电视台以及北京电视台正在为核心区的未来的商铺准备更多的客源。记者曾实地到中央电视台新址周边进行实地走访，发现餐饮、消费场所十分稀缺——基本都要驱车10~15分钟到现在国贸一带，以及长安街沿线才有比较够档次的消费、餐饮场所，在交通拥堵的情况下，这并不是一个太好的选择。

　　记者从CBD管委会了解到，在未来CCTV新址的规划当中，除了一座商务酒店之外，并无配套的商业设施，因此，中央电视台带来的人流消费需求，并不能自行解决，这无疑对于CBD核心区，尤其是东三环沿线的CBD核心区商业提供了良好的前景。

　　“另外，贯穿CBD核心区长安街以北东北三环目前是

北京交通流量最大的区域之一。”北京国际中心的一位负责人对记者分析说，按照他的逻辑，一方面这样的交通流量可以给沿线的商业带来最高效的“展示面”，既而吸引到更多的商业客流，以保证沿线商业的经营状况，进而保障其投资价值。

　　显然，按照这样的说法，目前新增的商业面积北京国际中心、万通中心、财富中心三期、SOHO尚都将成为最大的受益者。这三个项目分列于东三环的两侧，无疑将享受到优质交通流以及CCTV迁入带来的商业客流的利好影响。而这恰恰是其的机会所在。

　　不同声音

　　“没必要去凑那个热闹”

　　继落户上海、成都、重庆、北京后，6月30日，长安国际美美购物中心在西安开幕。令人惊讶的是，这所走高端商业零售的购物中心不在西安传统的核心商圈——钟楼商圈中，而是在西安的南门外。

　　“没必要去凑那个热闹”，长安国际美美购物中心总经理姚建钢分析：“长安国际美美购物中心定位相对高端，已经聚集了一些世界著名品牌，为时尚人士提供一站式的娱乐享受。以北京国贸与上海恒隆广场对照来看，高档商业环境的塑造必须考虑与周边环境的融合。在西安的商业规划中，钟楼商圈商业发展异常密集，这限制了高端商业的发展，尤其是周边商业环境比较随意性，可能影响品牌形象。长安国际美美购物中心位于西安南门外，与传统的钟楼商圈相呼应，将高档酒店、五星级写字楼融为一体，能够提升商业区位的价值。”

　　这种“高端”的经营模式如果能有足够的消费者支撑，创造的价值自然可观。但是，没有商业核心区的人流量“热闹”的支持，如何吸引足够的高端客户就成为一个关键。姚建钢介绍说，通过与高端服务行业如中国移动公司、银行系统、真爱年华娱乐广场、索菲特酒店以及豪华汽车品牌经销商等的“高端消费联盟”，长安国际美美购物中心吸引到足够的“会员”，并通过各种形式的精品时尚生活名流会留住这些会员。