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作者：党鹏 来源：中国经营报
站在成都南部新区三环路边，从市政府新办公大楼北侧放眼望去，大片空地杂草丛生，只有几个长宽各数十米至上百米不等的深坑，在七月初火热的阳光下静静地暴晒着，提醒路人这里是一个建筑工地。但偌大的工地上，没有一个工人，也没有任何建筑机械。
这就是曾经轰动一时的成都“城南地王”。2004年10月29日，和记黄埔以21.35亿元拍得这幅1036亩的“巨无霸”地块，至今已经快两年了。
日前，和黄成都公司方面对本报记者坚称，这个被命名为“南城都汇”的项目今年5月12日就已“动土”了，按计划年底前将开盘。至于究竟何时正式开工建设，他却语焉不详。
今年4月，与“城南地王”隔路相望的一幅123亩地块，被香港九龙仓以7.8亿元拍得，地价每亩640万元，而前者当年的成交价是每亩206万元。
虽然此前发生的拆迁风波确实对“城南地王”的开发造成了一些影响，但和黄是否有意无意地“圈而不发”，以坐收土地溢价，仍然让人疑窦丛生。
“拆迁风波”制造尴尬
事情还得从两年多前说起。
2004年4月底，和记黄埔地产(成都)有限公司成立，注册资金为300万美元，和记实业(重庆)公司总经理屈榕荣兼任该公司负责人。
在拿下“城南地王”两个月后，长江实业及和记黄埔(通称“长和系”)联合公布消息称，两家旗下的附属公司carton与和记投资分别拥有50%股权的和黄地产成都公司，在蓉总投资将达30亿港元，公司注册资金也将增至10.5亿元人民币。
这是和黄进入成都市场后首次宣布其增资情况。据业内人士透露，新增投资中用于购买土地的约20亿元资金，实际上来自建设银行的贷款。但这一说法没有得到有关机构的证实。与此同时，和黄开始在成都进行大规模的招聘。
但随后的“拆迁风波”却让和黄原定的动工计划被推迟。由于该地块内喜家小区270户居民不满意拆迁补助标准，不肯轻易迁出，几经协商，到2005年5月政府交地最后期限(也是和黄原计划动工的时间)前，仍有20余户居民没有搬迁。当时甚至一度传闻，和黄要为此打官司向成都市政府索赔1亿元。直至今年3月份，最后一批拆迁户全部安置完毕，风波基本解决。
记者当日进行实地采访时发现，该项目工地旁边，还有一座加油站和一栋破旧的办公小楼，加油站对面建有成都市第一人民医院的部分楼房。据悉，加油站等建筑不在项目红线范围内，而医院楼房所在的地块已于“城南地王”拍卖之前划拨给了第一人民医院，和黄本想将此地一并收回，以便统一规划，但最后没有谈妥，只好让医院成为项目的配套设施。
项目进展节外生枝，也让和黄成都公司人事动荡不安。先是此前接替屈榕荣的成都公司经理李启华(原系香格里拉集团高级经理)被调离，由和黄香港总部派出的黄亚吉全面主持工作，其后新招聘的工程人员，包括土建经理、预算高级经理等先后离职，部分因成都项目“搁浅”而输送到重庆和黄的干部，也相继离去。
“和黄的管理体制让一些新招聘进来的员工难以适应，但更重要的原因是，大家不知道项目确切的开工时间，耗不下去。”一位在此期间加入该公司随后又离开的成都地产业人士对记者表示。
两年坐拥40亿元土地溢价
今年4月28日，11家国内外知名开发企业参与位于成都南部新区三环路外的3号地块的竞拍，“城南地王”就在该地块旁边。最终，这幅123亩的地块被香港九龙仓集团属下的协慧国际有限公司以7.8亿元总价成功拍得。和黄当时就是11家参拍企业之一，但只是象征性地举了几次牌，颇为耐人寻味。
有成都市场人士分析认为，若和黄拿下这一地块，其独特的开发优势显而易见：原先的千亩地王相对较低的地价，可以降低平均开发成本，旁边还有两块地都是可以协议转让的。一旦和黄再将其收入囊中，整个“城南地王”的版图直接延伸到现在市区的人民南路一线，并与新的成都行政中心相连，加上规划中有地铁线路经过，地块及日后开发楼盘的升值空间可想而知。
但和黄还是轻易地与这123亩地失之交臂了。
成都业界人士猜测，和黄在拍卖场上的“暧昧”态度可能有两种考虑：要么是与九龙仓联手做局，借势抬高“城南地王”的身价，要么通过增加竞争对手的拿地成本，以巩固自己低价入市的先行之利。
如前所述，该地块折合单价每亩640万元，是和黄“城南地王”每亩206万元的三倍还多。尽管表面上看起来，和黄在成都出师不利，但近两年的耐心等待，却很可能为它们赚取每亩400多万元的土地溢价，上千亩土地，总溢价将超过40亿元！有一点必须强调，按有关出让文件条款约定，“城南地王”的开发期限长达10年。
实际上，和黄此前在国内城市大规模圈地，通过分期开发以获取土地溢价的手法，已经是不争的事实。如北京姚家园项目地块2001年就拿到，但直至2005年9月才开盘。联想到北京近两三年楼价、地价的疯狂飙升，4年捂地让和黄的收益难以计数。
此外，在上述买地操作中，和黄与九龙仓这两家港资大鳄是否达成过某种默契？记者经多方求证，暂时没有掌握可靠的证据。但认真梳理和黄与九龙仓内地地产业务各自的发展轨迹时不难发现，凡是和黄进入的城市，必定有九龙仓的身影，在时间节点上，往往是和黄率先进入，九龙仓紧随其后，从北京到上海，从武汉到重庆，再到成都，仿佛一对棒打不散的鸳鸯。而众所周知，数家港资财团在香港本地楼市上联手翻云覆雨的例子，早已司空见惯。
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