房地产开发商资金链拷问

　　作者：温秀 来源：中国经营报

　　继九部委的新政之后，有消息称，对外资进入房地产领域进行严格限制的政策呼之欲出。开发商的资金链在接二连三的调控中是风雨飘摇还是波澜不惊？

　　资金链松紧各异

　　一面标榜土地紧缺造成了房价高企，一面对于土地拍卖无意问津，京城地产开发商们的表现让人费思量。近期北京拍卖取消、延期或降价的情况屡见不鲜。

　　开发商们的动机或许只有他们自己才心知肚明，但资金链变化并非完全无迹可循。

　　国家统计局的数据显示，在

房地产投资的五大资金来源中，占比由大到小依次是“其他资金”、“自筹资金”、“贷款”、“外资”和“预算资金”，其中“企业自有资金”(在“自筹资金”中约占一半左右)只占到全部资金的15%左右，并且，该比例还呈下降趋势。而以定金和预付金、银行贷款为主体的外部债权性资金则占到全部资金来源的一半以上。

　　中国社会科学院金融研究所尹中立告诉记者，去年调控之后，开发商的资金链已呈现趋紧的态势。其中房屋预售款比重的下降，以及银行按揭贷款增长的下降，都表明随着一系列调控新政的出台，人们的持币观望导致了房地产销售收入的锐减，开发商资金链开始抽紧。数据显示，去年全国新增个人按揭贷款较上年减少了近两千亿元。

　　“开发商怕的不是人们观望，而是长期观望。”尹中立告诉记者，如果销售不振，那么他们的周转就会出现问题，继而可能影响到整个资金链。“如果这种情况持续一年以上的话，肯定会有一批开发商出局。”

　　相形之下，那些有着雄厚储备的开发商的日子则大都波澜不惊。

　　银行弃卒保帅

　　“那些号称有多少土地储备的开发商会把吃到嘴里的土地吐出来吗？那些经过许多调控摔打出来的优质客户，银行会主动放弃吗？从土地开发到个人按揭，房地产贷款这条错综复杂的生态链能轻易断开吗？”一位国有银行资深人士的一连串反问背后，似乎是一套颠扑不破的商业逻辑。调控之下，财大气粗的银行与家底殷实的开发商之间的默契心照不宣。

　　另一位国有银行高管告诉记者，该行从2003年就拉响了蓝色警报，2004年从中小房地产企业撤资100多亿元，留下来的都是久经考验的大客户。他们贷款额度通常是抵押房产评估后资产的70%，

房价过高、潜在泡沫较大的开发商，则只能得到相当于抵押资产评估价值60%的贷款。

　　“我们为自己预留了30%到40%的空间，而房价即使下降也不可能跌破这个区间，所以我们的贷款损失其实不会很大。”而这也使得银行在给有恃无恐的“地主”们贷款时心安理得。不过那些既没地又没钱的中小开发商可能就没那么走运了。北京大学

中国经济研究中心教授徐滇庆此前就曾表示，那些资本充足率达不到35%的中小房地产商中，大概有20%～30%的企业会被淘汰出局。

　　外资有恃无恐

　　理解市场意味着洞察别人的弱点。

　　山雨欲来的调控在外资眼里并不可怕，据记者了解，“三个不可能”是他们与政府博弈的“制胜砝码”：一是中国城市化发展对房地产，尤其是商业地产的刚性需求不可逆转，有需求自然就有供给，他们有机可乘；二是地方政府的考核指标决定了让政府断绝与外资的往来根本不可能，外资有恃无恐；三是原来已经在房地产行业累积了不少市场风险，外资的进入可以在一定程度上风险共担。

　　此外，在外资眼中，国内房地产开发商的通病正是他们从中渔利的市场基础。华盛国际中国区高级代表赵祥龙告诉记者，国内开发商的资金链通常都比较脆弱，抗击政策风险的能力差。而且存在相当的关系依赖，他们形成的利益生态环节一旦碰到风吹草动，就会导致利益格局的猛烈震荡和重组。在这种情况下，许多对政策高度敏感的开发商宁愿以较高的利息(有的高达20%)来“破财消灾”，锁定财务风险。而外资只要等愿者上钩，然后坐收渔翁之利就好。

　　预计到调控政策必然碰到种种桎梏，外资当然心态从容，随意腾挪。此前提及的某国有银行高管告诉记者，他估计国内房地产市场聚集的外资大约有五六百亿美元。他所熟悉的外资有两类，其中一类是相对循规蹈矩的产业基金，另一类则是专门做烂尾楼生意的投机分子。据他所知，去年宏观调控时就有一些美国基金撤离上海，到重庆、南京、广州等地“兴风作浪”。