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作者：王其明、李乐、杨利宏 来源：中国经营报
5月15日，本报《房地产调控：外资博弈“不设限”》的特别报道见报后，国内外舆论给予了热烈的关注。相关部门高度重视。近日，有消息称，限制外资投资房地产的政策近期有望出台，设限措施将主要以限制非中国居民购房为主。
本报记者在日前的采访中，对不同的外资在上海房地产的投资情况进行调查。这些调查也许有助于我们全面地看待外资在房地产中的作用。
一线调查 海外“四大军团”图谋上海房地产
同罗康瑞的瑞安集团一样扎根中国，和中国经济共同成长的外资地产公司比比皆是。
本报记者 王其明上海报道 从事房地产行业，家住毗邻上海“新天地”马当路的叶女士，一直很自豪地告诉周围的人：“我家住马当路，靠近‘新天地’。”说到“靠近新天地”这几个字时，她的语气常常会加重一些。叶女士说：“十几年前，爸爸单位分房，分到马当路，还不愿意去住，觉得这里太破太烂。没想到建成‘新天地’后，这里现在这么好，真得感谢罗康瑞。”
罗康瑞，香港瑞安集团董事长，正是他将一群破败不堪的老建筑，修建成为上海时尚、休闲中心——“新天地”。
“三大军团”布局长远
现今，很多地方政府主动邀请罗康瑞去做旧城改造项目，罗可谓是风光无限。不过，十年前，他刚做“新天地”时，压力相当巨大，毫无风光可言。
“新天地”，毗邻淮海路，原地名叫太平桥，占地3万平方米，都是石库门弄堂建筑。南阳子散文中这样写道：“这类传统的弄堂建筑，这种房子由于无下水道系统，所以刷洗马桶、恶臭的阴沟成为其生活元素之一，这里的人们新的一天，常常是从家家户户清洗马桶开始的；由于墙体高、密度大、隔音差，房内阴暗、几乎不通风，常常是煎炸吵骂鸡犬相闻。”
当上海市开始旧城改造时，这种老式弄堂当然是被改造房屋之列。这时，罗康瑞觉得不用拆旧盖新，应该整旧如旧。只是在老房子内加装现代化的设施，使之拥有现代化功能。改造之后，每平方米的成本达到两万元，还不包括动迁费。整个项目，罗康瑞投资14亿元。
当初，由于不看好这个项目，没有银行愿意贷款。无奈之下，当时生意做得并不大的罗康瑞只能自掏腰包，把50%的资产押了上去，以至于下属认为他疯了。
刚开始，“新天地”租金并不高，赢利也不多。直到近几年，“新天地”租金节节上涨，才成为罗康瑞的滚滚财源。
同罗康瑞的瑞安集团一样扎根中国，和中国经济共同成长的外资地产公司比比皆是，可以略分为三类，房地产业界称为“三大军团”。
第一军团是大量港资地产企业。几乎所有香港较大一点的地产企业，都进入了内地。在上海，著名恒隆广场、港汇广场、嘉华中心、嘉里中心等都是港资地产企业的贡献。港资地产企业一大特点是，进入内地早，投资规模大，“超人”李嘉诚在上海拿的一个项目，光买地就花了46亿元。
第二军团是以新加坡为代表的东南亚企业。新加坡凯德置地开发的莱福士广场，印尼金光集团开发的临近外滩的外滩中心，都已让上海人耳熟能详。这些外资也并不都是进入中国就“立刻”获利的，凯德置地目前赢利状况非常好，但从1994年进入中国之后，凯德置地一直亏损到2001年。
另一军团就是台资企业。台资企业在上海一直低调，但是实力并不弱。浦东陆家嘴一个名叫震旦大厦的大楼、上海顶级区域湖南路上一个名叫鸿丰香堤苑的别墅，售价每平方米四五万元，也都是台资开发的。
世界五大代理行之一的仲量联行的统计数据显示，外资房地产开发投资在亚太地区比例为29%，欧洲为58%，北美为16%。去年，外资投资中国房地产为54亿美元，占比3%。外资的投资比例在中国还在逐年下降，从2000年的7.5%左右，到去年的3%左右。
叶女士对记者分析说，这些外资开发商，在中国内地大都是长期投资开发。知名房地产专家、新汉业不动产执行总裁赵云飞说：“这些外资开发商对城市建设发展有推动作用。新加坡仁恒集团开发的楼盘，做得非常好，对行业发展有促进作用。”
“第四军团”摘桃子
不过，近年来又一股外资地产力量在上海异军突起，被称为外资地产的“第四军团”。这股外资主要来自欧美的基金公司，它们以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地产等参与其中，他们大都挥舞着收购大旗，斩获连连。
同样都是外资，同样投资中国房地产，他们却有着不一样的动机和目的。一业内人士说。
2006年4月，摩根斯坦利收购了浦东陆家嘴中央公寓的一整栋楼；6月，摩根斯坦利以近8亿元人民币的价格收购了靠近徐家汇，位于华山路的华山夏都一期A栋116套物业。摩根斯坦利的收购清单，已经开出常常一串：从2004年起，摩根斯坦利已经收购了四五个项目，包括写字楼、商场等。
不过，摩根斯坦利执行董事Garth Peterson轻描淡写地说：“到目前为止，境外投资者还没有大规模进入中国市场，只是一些媒体把这种现象夸大了而已。大摩在中国的投资额，不及在日本的5%。”
“第四军团”的其他成员也不甘示弱。高盛、麦格理、JP摩根、花旗地产等等都在中国收购了项目，凯雷基金、美联银行、瑞银等都在跃跃欲试之中，这些公司在中国都已描绘了“宏伟”收购愿景。
“很多机构坚持认为，人民币还将升值”。仲量联行的中国区董事陈立民说：“基金进来的时候，都是瞄准了中国房地产有赚钱的机会，人民币升值是‘奖金’，不升就拿房地产升值带来的‘工资’。”
去年，高盛收购了百腾大厦，每平方米收购价不到3000美元。业界估计，现在其均价已经涨至4000美元左右。收购之前，人民币尚未升值，人民币兑美元为8.27∶1，如今，已经“破八”。一年之间，高盛收购的收益已经近40%。
“这是一个危险的信号。”上海知名二手房中介公司、汉宇地产总经理施宏睿说，外资基金的物业投资类型正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。施认为，高档住宅无论是整体转让还是单套出售，在交易速度上都比商务写字楼快，而且交易成本也相对低廉。外资基金大量‘吃进’高档住宅，更有可能是进行短期操作。”
东南亚金融危机的一个直接原因就是欧美基金进行短期炒作，一拥而入，一哄而散。因此，外资基金的短期投资行为非常值得关注。“海外基金除了带来了资金外，并没有带来任何先进的技术、管理，却带走高额的收益。”赵云飞说。
叶女士也一针见血地指出，这些基金是来“摘桃子”，来“摘”中国经济发展的成果。
对于凯德置地和基金公司在房地产投资上的区别时，凯德置地中国区总裁林明彦说：最大的区别是凯德置地在中国长期投资、开发、持有物业。而一些基金是看重中国的汇率变动而投资。”对于这种“投机型”外资，国家应该进行限制。赵云飞说。
在国家有关部门明确表态，要限制外资投资房地产时，记者注意到，海外基金收购速度大为放慢，但外资地产开发公司却依然在扩张。
“很多外资基金谈判都放慢了，因为听说要对外资投资设限。”上海睿策投资管理咨询有限公司，一直在帮助外资基金收购项目。其董事总经理徐瑞芬在接受记者采访时说。不久前，和黄斥资近27亿元，在青岛拿了一个项目，和黄布局中国的势头依然在继续之中。
监管的难题
根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，有137个成员都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制。
中国对外资购房过度开放，使得大量外籍人士广泛参与到购房“大军”中。尤其2003年之后，一些欧美人士博弈中国人民币升值，也加入原本是海外华人为主体的购房队伍。他们对上海房价的飞涨起到火上浇油的作用。
据央行统计，2004年共有220亿元外资进入了上海，其中70亿元用于购房。境外资金购房主要集中于别墅、公寓等高价位商品房。2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额，同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。境外人士投资购房之疯狂，令人乍舌。
限制境外人士购房，势在必行。不过，如何区别对待境外人士及各种不同种类的外资，则是一大难题。中国人有着叶落归根的传统，将来华侨购房会越来越多。这些华侨的感情能够伤害么?同样，对不同种类的外资在技术上怎样进行限制，也是一个急需解决的问题。
纵深 设限外资方向之争
本报记者 李乐北京报道 外资进入房地产的问题，决策层已关注一年有余。国家总体限制性政策的出台，仅仅是个时间问题。不过，受制于一系列的因素牵制，其出台也并未如外界猜测的那么简单。
中央早已关注
无论是国务院“地产调控6点意见”，还是随后发布的9部委《意见》当中，都没有针对外资的设限条款，但这并不能证明中央政府并未意识到外资对于房地产及宏观经济可能产生的连带性影响。一业内人士告诉记者。
记者了解到的消息表明，在国务院发布“地产调控6点意见”之前，决策层曾召开过多次会议，在其中的一次会议上，房地产行业的外资问题曾被领导同志专门提出，并要求关注其可能对房地产和宏观经济所产生的影响。
有消息称，在会上，最近频频在内地房地产收购物业或进行投资的摩根斯坦利等境外基金机构被点名——这足见中央政府对于房地产外资问题的关注。
实际上，中央政府在持续关注房地产外资问题的同时，已经开始使用一些技术手段对外资购房等行为进行控制。而所谓技术手段主要是以外汇结汇的审查为主，也就是说，通过严格审批，控制外资购房的发展速度和规模。
在今年“地产调控6点意见”下发之后，外汇购房的结汇明显从紧，并已经强化了审批，长期负责海外销售的一家中介代理机构的负责人告诉记者，“原来3天就可以审批下来的，现在基本已经延长到了一周。”
这意味着，虽然在去年和今年的调控过程中，外管局并未加入到调控的主要协作部门中，但其对房地产外资的控制却一直“潜行”。去年上海房价的快速上涨势头得到抑制，实际上便与外管局对外资的控制有关。此前，外资大规模涌入，曾是推动上海楼价快速上涨的主要原因之一。
技术瓶颈
记者目前掌握的消息表明，究竟由哪个部委对外资进入房地产进行调控管理，现在还没有明确的说法。
到目前为止，参与房地产调控的部门已经从去年的7个增至今年的9个，却唯独不见与外资相关的外管局和商务部，而没有这两个部门的介入，对房地产外资的调控就无从谈起。而这两个部门的“隐身”，则与对外资进入房地产设限的技术因素有关。
“现在我国只有资本项目下的外资进入受到管制，QFII每年是有额度的。”银河证券首席经济学家左小蕾对记者说。目前，房地产项目则是被置于日常消费类科目，而在现行的外资政策下，这个科目是受到鼓励的。
这两个科目有着“天壤之别”。资本科目的外资管制政策，主要控制的是外资流向中国资本市场的规模和速度，以避免中国的资本、金融体系受到国外投机资本冲击而产生风险。而日常消费类科目所面对的只是普通的外资消费行为，由于除购房之外，普通消费行为所涉及的资金额度相对较少，不会造成金融风险，故此长期以来没有限制性政策，这个科目也一直处在被鼓励的范围。
目前，我国对资本市场的外资管制采用的是QFII额度。然而，使用QFII额度对房地产外资进行限制显然不现实。虽然频繁“现身”于中国房地产市场的摩根斯坦利等外资拥有QFII资格，但其投资于房地产的往往是专门的房地产投资基金，这类基金不牵涉资本市场，故无法对其使用QFII额度进行管制。另一方面，这些资金在日常消费科目下，进出相对自由，外管局对其监管也有一定的困难。
“即便真的对房地产领域设限，我们也有变通的办法。”一位境外基金人士私下对记者表示。他所言的“办法”很多，其中最为简便的一种便是与中国内地企业成立一家公司，使其拥有合资公司地位，然后再以这家公司的名义收购物业或者进行投资，如果所需资金很大，则可以用同样的手段注册多家公司解决问题——这恰恰是目前监管的技术难度所在。
方向争议
从目前中央政府对于使用外资的总体思路来看，对房地产外资设限只是迟早的问题，然而，究竟采用哪种思路对其进行控制，却存在着不小的争议。
中国社会科学院金融所研究员尹中力是外资设限问题上的“强硬派”，他甚至主张将房地产置于资本科目下进行监管。“从世界各国的情况来看，没有一个国家将房地产置于经常消费科目下，房地产不是快速消费品，属于资源性产品，应该对外资加以监管。”
但在“温和派”看来，即采用税收等技术手段增大外资的成本，降低收益，对其进行控制。
从记者目前掌握的情况来看，相关主管部门比较倾向于后一种思路，对于将房地产列入资本项目下进行外汇管制并不持支持态度。有消息称，相关主管部门正在酝酿从四个层面对房地产外资进行限制。
首先是税收，比如调整进入房地产的外资一直享有的所得税减免等优惠；其次，对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制；第三是从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施；最后区别对待外国非居民个人和外国非居民法人。显然，在这些层面相对于资本科目下的配额管制要“温和”得多。
访谈 外资推动房价上涨的观点值得商榷
访复旦大学房地产研究中心副主任华伟
《中国经营报》：现在业内有这么一种观点，外资投资中国房地产业加剧了国内房地产市场整体竞争状况，带动了投资性购房，推动了房价上涨。你怎么看待这种观点？
华伟：这种观点是值得商榷的。我们认为根本问题是市场中的闲散资金过多，投资渠道狭窄，这就逼得资金到处寻找投资目标，即使外资不来，这些投资者也会去买商铺、写字楼。如果不提供其他更有效的投资渠道，即使没有外资投资，中国房地产市场照样过热。
近6年来，我国的货币供应量(M2)迅速增长，由1999年的117638.10亿元上涨到2005年的298755.48亿元，年均增长率达16.83%。2005年M2余额/GDP高达1.64，这意味着市场中有大量脱离实体经济发展的货币。2005年，市场中有约15万亿元的“闲置”货币。
《中国经营报》：如何解决房地产业的投资过度问题？
华伟：投资过度的解决办法宜疏不宜堵，关键是要开放投资领域，把国内过剩的投资资金有效疏导。资金疏导好了，又哪来资金去跟外资的风呢？所以说，现在是资金过剩，渠道狭窄，导致房地产市场集中了过多的投资需求。
现在进行宏观调控，可以说只能抑制了它短期的投资冲动，但是这笔钱一分也没有少，一旦有机会，它就会迅速扩张，随时可以入市，所以说关键是拓宽投资领域，而不是让这些钱不进来。所以，即便没有外资的进入，我国房地产市场的问题依然存在。
《中国经营报》：那么房地产的根本问题在哪里？又该如何解决？
华伟：其实我们发现，国内房地产市场的主要问题是市场结构有问题，它的问题主要不是出在房地产市场的整体，而是在房地产市场的一个重要部分——住宅市场。
房地产市场的问题并不是外资带来的，实际上是我们地方政府角色错位，配套措施不完善造成的，导致房地产市场总体过热、供求失衡，在结构上偏离了弱势群体。所以，我们首先要把住房市场问题和房地产市场问题分开，住房市场中造成结构问题的根源是什么呢？是总量上的供需失衡使整个房价快速上涨，结构上中小户型、中低价位住房供应不到位，从而造成中低收入家庭住房困难，这实际上是我们前一阶段发展房地产业的过程中，忽视了构筑“防火墙”。
弱势群体不可能完全靠市场去解决住房问题，他要靠住房保障，要靠廉租房、经济适用房等制度来解决，这是第一道“防火墙”；此外，对于本地的原住民以自住需求为主的，和外来人口以投资和高端需求为主的，也要建一个“防火墙”，要通过经济适用房、户籍制度、公积金制度让除弱势群体之外的本地居民，依靠市场能解决需求，不要和外来的高端购买力相重合，这是我们应该做的第二道“防火墙”。在这两道“防火墙”之外，剩下的就是中高端的市场，这个市场可以对全球开放，谁有钱谁来。本报记者王其明采写
记者观察 房地产业的“拉美化”之忧
值得关注的是，正在中央政府严格控制经济过热、实施紧缩性信贷政策进行以房地产等行业为主的调控之时，外资正在通过正规的QFII、地产基金以及尚未正规化的私募基金等方式，大举进入中国房地产业。由此引发了人们对于中国房地产业“拉美化”的担忧。
所谓“拉美化”，是指拉美国家在20世纪90年代，由于选择了“外资主导型”的开放道路，使得这些国家在获得了阶段性经济快速发展的同时，丧失了对本国经济、资源的控制权，从而引发了严重的经济危机和社会动荡等一系列难以解决的问题。如今，“拉美化”被泛指国际资本控制本国的经济发展，外资成为国民经济的绝对主导，本土企业彻底被边缘化的经济现象。
以往，外资进入中国的主要意图在于利用中国低廉的生产要素和优惠的政策条件，降低成本和追求高额利润；但在中国加入世贸组织之后，中国国内日益成熟和庞大的内需市场已经成为国际主要投资者看好中国的主要理由，其投资中国的目的逐渐倾向于培育中国市场，最终占领和控制中国市场。
从拉美国家经济发展的教训中，我们可以清楚地看到，在由外资主导的国际资源整合中，发展中国家只是廉价劳动力的输出方，而引资之初的获取先进技术和管理经验等诸多良好愿望几乎无法实现。同时，这些被外国资本控制的东道国企业，毫不犹豫地将大部分企业利润汇到了投资者母国，而发展中国家拿到的只是被国际资本压榨得可怜的聊以糊口的薪水，最终拉美国家普遍出现了经济快速增长，但人民生活水平却难以提高的怪现象。
毋庸置疑，资本总是唯利是图的。但是，当引进外资的现实逐渐与初衷相背离，即引进外资所希望达到的技术溢出效应和管理输入未能如期达到，产业安全和技术瓶颈隐患却日益凸现，引进外资追求双赢的目标，却陷入被外资控制的“囚徒困境”，这种状况应值得警惕。
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