一字难改 霸王条款成收房拦路虎

　　——百旺·茉莉园收房亲历记

　　收房验房是我们买房过程中的重要环节。因为如果不能在验房中及时发现房屋质量存在的问题，而草率收房，那么一旦日后出现质量纠纷，开发商就会把问题推给业主或者物业，这样业主就将处于极为不利的境地。因此，业主在收房的时候一定要摈弃“反正怎么折腾都没用”的心态，不能轻易就放弃本该维护的权益。

　　6月29日，记者和北京汉卓律师事务所杨曙光律师陪同本报读者赵女士前去百望山脚下的百旺·茉莉园收房。

　　收房最好多带现金

　　开发商在寄送给赵女士的收房流程里注明了可以使用银行卡支付相关款项，所以赵女士并没有准备多少现金。可是到了收房办公室，物业工作人员才告知赵女士刷卡系统出了故障，只能用现金交购房余款、契税和物业费。幸好要付的购房余款不多，现金还够用。要不然在百望山这地方要找个银行取钱还真不方便。

　　杨律师提醒读者验收房屋时必须做细致的前期准备：一、准备好相关证明和文件，包括身份证明、购房合同、楼书以及开发商的其他相关宣传材料；二、准备好充足的现金，如购房余款、契税、公共维修基金、物业费以及其他相关费用，一般在两万元左右；三、和其他业主取得联系，了解他们的收房情况，并做好相关准备。其中对购房合同中的交房条款以及楼书中的承诺要仔细阅读，以便对房屋状况和社区状况一一比对，以验证开发商的承诺是否得到落实。

　　物业合同有效期引争议

　　北京的收房程序，一般是开发商要求业主在指定的时间段进行，并且要求业主先交相关费用，签收各种单据后，才能拿到钥匙看到自己的房子。但是在南方一些城市都是允许业主先看房屋，满意后再签署相关文件和物业合同，最后拿钥匙。北京的做法多有不合理之处，所以杨曙光律师提醒大家，签单据交费的时候要谨慎。因为一旦签收，就表明您已经接纳该房屋，如果此后出现质量问题，开发商会推给物业，物业也会推给开发商，这样问题就很难得到有效解决了。

　　茉莉园的做法也是如此，要求业主先交纳契税、公共维修基金、一年的物业费和取暖费。杨曙光律师指出，契税应该在办理产权证时，由业主交给小区所在地税局，当然业主也可以交给开发商代办；而公共维修基金应由业主交纳给小区所在小区办，开发商无权强制业主交纳。而物业费更是有文件规定，不能一次收一年，应按季度或半年期交纳。

　　杨律师还提醒大家，在签订前期物业管理合同之前，一定要注意几个细节：一是看物业费是否有明晰的价格构成。在茉莉园的物业合同中只列了一条，不带电梯的住宅，物业费为1.58元/平方米/月。至于1.58元由哪些项目构成，合同中没有明确。杨律师认为，这样不利于业主了解物业服务构成，也不利于业主今后维权。比如美丽园业主就是利用物业明确各项目的收费标准后，才凭借此标准挤掉服务中的水分，成功降低物业费(详细情况见1172期E11版)。二是要注意前期物业合同有效期是如何规定的。在北京市的物业合同示范文本中，关于前期物业合同有效期一般规定为至“小区业委会成立或入住一年后”。但是在茉莉园物业合同中只规定为至“小区业委会成立”，这样就会让业主非常被动。因为从目前北京市小区成立业委会的情况看，入住两三年甚至十年都难以成立业委会，这样就意味着在业委会成立前，业主要更换物业必须有证明物业严重违反了物业合同，但要收集足够的证据不是一件容易的事。物业也很明白这一条款的作用，所以在赵女士和杨律师提出要修改这一条款时，物业公司负责人是死活不同意。

　　教您五步巧验房

　　在无奈签了物业合同后，赵女士终于拿到了自己的房屋钥匙，开始了验房程序。这里笔者要提醒大家，验房是件大事，有条件的话最好请监理公司为您验房，这样更有保证。如果条件不允许，您可以按照以下方法验房，也能起到一定作用。

　　验房前要准备好相关工具，如铁锤、插座、水盆、废报纸等。别小看这些东西，在验收的时候它们都会发挥大作用。房屋验收主要有五个关键环节。

　　第一步 门

　　门是房子的脸面，所以要仔细验。首先要先查验门面是否有划痕和磕伤，如果有应向陪同的物业人员注明，严重的可以要求更换；第二，要把门合上，握住手柄用力摇，看闭合是否严密，如果有晃动则表明闭合不严；第三，来回开关，感觉铰链是否顺滑，同时听开合时是否有噪音；第四，把门打开后，把手轻轻放开，看门是否动，如果会动，则表明门安装时没有装正，不水平；第五，把门关上后，用钥匙反复实验看开关是否顺滑；第六，看猫眼是否能清楚地观察门外的情况，以及门的密封条是否完整密闭；第七，看密封条粘贴是否牢固。赵女士房子大门的密封条粘得就不牢，轻轻一扯就掉了。

　　第二步 窗

　　现在房屋大量采用落地窗，以保证采光通风，所以窗户质量尤为关键。赵女士购买的是叠拼

户型，露台、阳台众多，所以窗户的质量和安装好坏就显得尤为重要，必须一扇扇耐心查验。首先看窗面是否有划痕、疵点和磕碰的破损；此外，目前广泛采用双层中空玻璃窗，这样的窗户关键看密闭情况是否良好，只要看玻璃中是否有水痕，若有水痕，即表明密闭不良。再次看窗户密闭情况，把窗户关闭后，用力摇手柄，若有晃动则表明关合不严。赵女士家就有一扇窗无法锁闭，应该要求物业维修或更换。最后是看窗户和墙体之间粘合情况，不能出现裂缝。

　　第三步 插座

　　现代家庭电器众多，插座安装质量的好坏需要认真检测。首先，看零线、火线、地线装接是否完整、正确，正确的接法是“左零右火上接地”。其次可以用专门工具检验插座状况。当然，简单一点的方法就是带上有显示灯的家用插座，需要一个个插座耐心试，看是否都通电。此外还要注意插座的插片是否够紧，如果过于松动，容易造成对电器的损害。此外，用相关电器还可以检验总开关对各房屋插座的控制情况。

　　第四步

卫生间

　　卫生间是使用率较高的空间之一，所以卫生间的上下水、地漏和防水情况要仔细检查。一般卫生间有上水管、中水管、下水管和坐便器下水管，检验时可以打开水阀，看是否有水流出。若有水流出，可用事先准备的水盆，接一盆水，猛倒进地漏，看是否迅速漏完，若未迅速漏完，则表明存在问题。淋浴区的防水高度在1.8米左右，非淋浴区防水高度在0.3米左右(厨房的防水高度就是0.3米)。再往上，能看到一组大水管，这时要看水管与墙体结合是否严密，若不严密，会出现水渍。若卫生间水管和墙体接缝处出现水渍，表明上一层的防水存在问题。还有需要注意的是，若不是明卫，应建有通风管，检验通风管要用到之前准备的废报纸，点燃后放到通风口，看烟是否迅速被排走。

　　第五步 阳台和露台

　　阳台和露台主要看排水系统是否顺畅，北京虽然雨量不大，但若排水不畅还是会给房屋内造成不利影响。一般可以用水盆接满水猛地倒在排水口，看排水情况，不过正好这些天北京有几场大雨，已经帮赵女士检验了阳台和露台的排水效能。

　　陆经强/文并摄