新政助推房地产转型 市场等待政策明晰

　　实习记者 费杨生 本报记者 申屠青南

　　“九部委细则”实施已一月有余，关于政策的争论绵延至今，昨日开幕的“2006(博鳌)房地产论坛”再掀争论热潮。与会的专家和地产商认为，新政在推动房地产业转型方面已开始发挥作用，但在“套型建筑面积90平方米”、“外资进入房地产市场是否应当受限”等不少关键性政策的理解上争议颇大。专家认为，政策还有待进一步明晰。

　　房地产步入转型期

　　房地产新一轮宏观调控的启动，在一个多月的时间里已给市场带来了或大或小的影响。专家称，新政将对房地产业的未来发展起到较大的引导作用。

　　“现在是

房地产业的转型期”，全国工商联房地产商会会长聂梅生说。她认为，这种转型至少体现在两个方面，即弥补房地产作为公共产品的功能属性和完善房地产的实用功能。她进一步解释说，住房具有商品和公共产品的两重属性。我国在上个世纪90年代的住房制

　　度改革把廉租房“一刀切”，近几年的发展只注重了商品房的货币化，而没有很好地延续廉租房这一公共产品。

　　此外，聂梅生认为，房地产具有投资和实用两重功能，而在不同的宏观经济形势下，两种功能被强调的程度不同。她说，在目前宏观经济偏热，货币供应相对过剩的情况下，贷款利率提高了而存款利率不变，这会造成非货币的实物资产升值，而最大的可保值实物就是房地产，这就强化了房地产的投资功能。而新政强调的是实用功能，这就需要做好转型。

　　中国社会科学院金融研究所专家易宪容认为，新政将推动住房发展模式的改变。他说，我国房地产发展模式学习的是高房价、高地价和高福利分房的香港模式，这不适合我国。而“国六条”确定的政策宗旨是调整结构，要发展中低档的产品，使绝大多数民众买得起，这将推动改变住房发展模式。

　　90平米定性之争

　　“九部委”细则中争议最大的一条便是，“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。关于这条规定的合理性在业内颇有争议。

　　北京大学光华管理学院院长助理周春生认为，这条规定从意图上讲有积极意义，但从具体实施上讲，会遇到很大的阻力。他认为，这会是一条非常短命的政策。聂梅生同样认为，这条规定很难在市场中实现。

　　而关于“70%的新建住房结构比例”的限制对象究竟是单个项目还是地区总量，还取决于各地调控细则的具体规定。不久前出台的深圳调控细则把限制对象定位为单个项目，这让许多

开发商感觉到了政策的严厉。

　　此外，90平方米如何定性的问题也一直是争议的焦点，究竟是指套内面积还是含分摊面积的总面积，目前仍未有定论。近日，有人士在博客上透露，建设部将在最近几天下发“九部委细则”补充意见中，将90平方米定性为建筑面积，即套内建筑面积与分摊共有建筑面积的总和。但记者致电建设部新闻处时，其负责人称并不知情。

　　外资进入楼市之辩

　　近日来，关于外资进入房地产市场的规定或将出台的消息在业内传得沸沸扬扬；但究竟是该限制还是该放开，业内专家的看法并不统一。

　　易宪容认为，外资进入房地产业在许多国家都是有政策限制的，中国也理应如此。在他看来，房地产是关乎民众基本需求的产品，而且是高利润行业，必须反对外资利用中国银行这一杠杆来炒作房地产市场。

　　SOHO中国董事长潘石屹的看法与之针锋相对：“发达国家几乎没有一个国家和地区是限制外国人来购房的，那些限制外国人购房的都是落后国家。”在他看来，外资进入一个国家或城市的房地产市场，恰恰是这个地区经济发达和开放的象征。此外，潘石屹认为，外资在我国房地产市场的投资主要集中在京沪等特大型城市，而且资金与全国总成交额相比并不算大。

　　有消息称，关于外资进入我国房地产市场的相关管理办法正在制定中，该办法由建设部牵头，国家外汇局等部门参与，具体公布时间尚未明确。