广州新政催热租赁 6月成交量增一成

　　理财专家提醒在目前房贷利率提高的情况下，买房放租仍有风险

　　时报记者 何羽 蒙晖

　　行情 求租者众 房源增幅较慢

　　淘金路天河北新港西和赤岗成广州租赁最俏四大区域

　　“国十五条”地产宏调细则实施首月，买房的人少了，租房的人多了。日前，记者从广州市多家二手中介获悉，6月广州房屋租赁市场需求量和成交量均上升1成左右，受5年以下房屋转让征收全额营业税的影响，一些房源由售转租，租赁市场房源因而有5%左右的小幅增长。

　　放盘价悄提一成

　　据中原地产区域营业经理梁婉萍介绍，从天河北一间中介分行的交易情况看，不仅成交宗数比5月有明显增加，价格也略有上涨，每套租金约上涨100～200元。如龙口东路鸿翔大厦一套40平方米的单位，月租从1800元涨到2000元；星海花园75平方米单位，以前租2200~2300元，现在涨到2500元。

　　满堂红有关负责人也表示，6月前20天租盘的放盘量与上月同期相比增加了18.7%，其中以天河、海珠这两区的放盘量最大，而以房改房为主的老城区则没有多大的变化。

　　中地行营业总监欧扬分析，“国十五条”细则的实施让6月1日后的二手买卖成交明显减少，买卖双方观望气氛深厚，碍于双方都不愿承担税费，很多卖家转为放租，因此中介近期的租赁量上升，其中，市区中心楼价的飙升也带动了租赁价格的上涨。

　　梁婉萍则表示，虽然租赁市场整体客源和房源不少，但因买卖双方的价格预期不一致，僵持的多，加上专家鼓励租房，租赁市场因此活跃，放盘的业主基本上都随行就市地提价。

　　而据中地行董事长徐建平预计，半年后，广州租赁市场的放盘量和成交量将回复平稳。

　　四大板块最热门

　　据中原地产研究部研究主任瞿中奇介绍，目前广州全市房屋租赁市场均价为30元/平方米，一般在28～31元/平方米之间浮动。其中，天河区的成交量最大，约占一半；海珠区次之，约占四分之一。与5月比较，海珠、越秀、天河等租赁量大的区域价格较为平稳，番禺、白云的租赁均价下降3元/平方米左右，而荔湾则从31元/平方米涨到35元/平方米。

　　记者还从多家中介公司了解到，淘金路、天河北、新港西路、赤岗一带为租赁的四大热门板块，均价约为45元/平方米。天河北有众多甲级写字楼，“金领”较集中，在此地段租赁房屋的多为高级管理层。淘金路依托环市东的高级写字楼，有庞大的租赁市场，而新港西和赤岗路段则因为靠近布匹批发市场较受商人青睐。此外，员村、滨江东、南洲路板块，工薪阶层租赁较多，均价在32元/平方米左右；番禺的华南板块吸引了部分追求郊区环境的年轻白领，成交也较为活跃，均价在15元/平方米左右。

　　毕业生喜租村屋

　　地产界人士认为，每年六七月间，由于毕业生们离校，在暑期租赁中所占比重较大，是不可小觑的市场新生力量。

　　瞿中奇分析认为，毕业生最近两月的房屋租赁需求较大，但真正通过中介找房源的不多，估计只占两三成。毕业生因为经济基础仍不稳定，加上眷恋校园周边的便利条件和熟悉的环境，如果工作地点不是太远的话，偏好租住校园附近的村屋，而这些村屋租价较低，一般不通过中介，都是自己挂牌招租。

　　据介绍，华工、华农所在的五山地区、华师附近的石牌、中大附近的下渡路、杨箕村屋，都吸引了不少职场新人。他们一般租300～400元左右、没有家具的十几平方米单间，或与人合租60平方米，每人每月租金600元/平方米左右。

　　租房者 量“入”为“租” 谨慎择屋

　　高薪族天河北一带单身公寓是不错选择，普通族可选择租金较低的房改房

　　如何租用合适的房子？哪种类型的房子适合哪种类型的打工族？挑选房子应看重配套、租金、物管，还是交通？时报记者采访了多位行家，为不同收入阶层的租房族筛选了几种方案。

　　月入6000元以上：考虑高档单身公寓

　　对于收入丰厚的打工族，租赁单身公寓或单间是不错的选择，既可拥有独立的空间，又享有优越的物业管理服务，尤其是在天河区上班的人士，在天河北商圈租屋可节约不少交通成本。天河北附近的鸿翔大厦、天诚广场、侨林苑、耀星华庭和天逸名都等楼盘的单身公寓供应量十分大，这些楼盘都位于天河北的中心区，物管素质较高，楼龄小，一般都配置齐全的家私家电。单间面积一般在30～40平方米，月租约为1500～2000元，适合月收入在6000元以上的高级白领阶层。

　　月入3000～5000元：最好选月租在千元内

　　这一类人士，月租金预算最好在500～1000元之间，一般可在写字楼或商业密集的地区选择离工作地点近、生活配套成熟的物业。

　　海珠区的新港西和江南西一带集中了许多房改房单位出租，以新港西为例，带家私家电的单间面积在40～45平方米，月租约750～1000元。附近公交线路多，且有百佳超市、食肆、银行、市场等配套，生活方便。而新港中赤岗板块的租金相对要低一些，如鸿运花园70平方米的两房单位月租金900元，租金均价约12.86元/平方米。由于该地段位于地铁二号线和三号线的交汇处，靠近天河区商圈，而且租金较低，是打工族租屋的首选板块之一。

　　而番禺区也有不少优质楼盘可供选择，如祈福新邨“绿怡居”58平方米的两房单位，最便宜的月租为600元，丽江花园“丽影楼”68平方米的两房单位租金700元。

　　月入3000元以下：考虑繁华地段房改房

　　这类人用于支付租金的较少，月租金预算约在500元左右。可选择租金低廉的房改房，如淘金路、广园新村、石牌和赤岗等地都有不少的低价单位供应，月租金均价约10元/平方米，不过楼龄都比较老。

　　此外，在南洲路至工业大道南一带也有不少廉价的商品房可供选择，晓港湾是其中一个租金较低的楼盘，该楼盘30平方米带家私家电的单间月租金为500元，工业大道南的雅致花园28平方米的单间月租金也只有400元，十分适合单身人士居住。而万华花园80平方米的南向单位月租金约为400元，楼龄一般只有8年左右。南洲路紧邻广州大道南，往返天河区和老城区的交通都十分方便，适合打工族居住。

　　放租者 放租真的比卖掉赚得多？

　　理财专家认为买房放租收益率受市场影响大，出租回报率8%才有盈余

　　个案：刘先生在小北路有一套70平方米的房改房，近20年楼龄。购置新楼搬迁到了天河后，他当时听从朋友的建议，觉得房子是一笔稳固的资产，不能轻易卖掉，所以去银行按揭了新房，老房子配备简单家私电器，出租1400元/月，虽然需要经常往返打理，但刘先生一直觉得值。

　　点评：此房目前市价值约35万，出租回报率不足5%，低于贷款利率，加上物业老旧，升值空间有限，租不如售。而且理财专家提醒，买房出租还要承担利率上升的风险，并且要考虑到自筹资金的利息收入损失。

　　以租养供风险也不小

　　理财专家认为，买房放租与其它理财项目一样有风险，其收益率受市场影响较大，在目前房贷利率提高的情况下，应谨慎买房放租。

　　按照国际上一般的租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房投资价值，正常范围应该在1∶100~1∶230之间。这意味着，把房子出租，100个月至230个月(大致相当9年～20年)内能收回购房款，买房就是合算的。如果回收期长于这个时间，租房就更加划得来。但是，这一概念没有考虑中国特殊的国情。在多数国家里，购房者买房的同时也买了地产，土地及其上面房子可以世代继承无穷无已，而中国只是买的房产，土地使用权只有70年。

　　虽然广州的租赁市场十分活跃，基本上不愁租不出去，但租得出去不等于能租个好价钱。据地产中介的理财专家分析，租金的高低主要和地段和房屋品质有关。高收益的物业，一般交通方便配套成熟，处于商圈或甲级写字楼集中地段，高收入人群较集中。

　　中原地产研究人员分析，广州真正收益高的地段在天河北、淘金路、新港西、赤岗板块。另外楼龄、

装修、居民结构、物管水平、小区环境、户型设计等都是影响租金的因素。

　　出租回报率逾6%才持平

　　出租是否划算，主要看出租的收益是否高于贷款的成本。目前，1年贷款基准利率已达到5.85%，5年以上贷款基准利率是6.39%，因此，出租房屋年回报率要达到6%以上才持平，否则卖楼还贷更划算。另外，算上房屋出租的隐性成本，例如转租的空置期、家私的维护、日常的打理、楼龄的折旧等，据统计，实际上出租回报率要达到8%左右，才有盈余。

　　时下，不少地产商常常在宣传上强调楼盘的投资回报率达8%以上，以吸引买家。理财专家提醒，想买房出租的投资者，不要被这些字眼所迷惑，因为开发商的投资回报率计算通常采用较高的预期租金作为基准计算，租房者应该在周围的中介租赁市场了解相同地段房屋的出租情况再作决定。

　　租房故事1 房租涨400元无奈寄人篱下

　　晓雯毕业一年了，在过去一年里，她租住在岗顶闹市区某部队宿舍的一套两房单位，房子闹中取静，治安管理很好，可能是房东不了解行情，因此月租金比较便宜，才900元，这对月收入4000元左右的晓雯来说完全不成负担。

　　5月“国六条”15条配套细则出台后，晓雯对政府平抑

房价的这些措施高兴不已，心想等房价跌了自己就可以买房了，可刚高兴了两天，烦恼却来了：房东通知晓雯租赁合同6月12日到期，下一年的月租要涨到1300元。这租金一涨就是400元，虽然这个价格晓雯还能承受，但她却对房东一下子涨价这么多感到忿忿不平，当即决定不再租用这套房子了。

　　跑了大半个月，晓雯发现地段稍好的房子价格还真不便宜，一套两房的房改房月租至少都要1200元以上，带小区的商品房更要近2000元。这下子晓雯可傻了眼，眼看房东就要收楼了，无奈的她只好匆匆搬进一位师姐家。

　　师姐的房子也是租来的，一房一厅，所幸唯一的床是张架子床，两个人不用在大热天“孖铺”。两人平日较谈得来，所以住在一起倒也没有什么摩擦，晓雯提出自己也出部分房租，但被师姐拒绝了，她不好意思白吃白住，便隔三叉五地买些水果、零食补充“粮仓”。第一个星期平安无事地过去了，但到了第二个星期，问题逐渐出来了：师姐的男友晚上经常过来坐，恋人在一起难免有些亲昵动作，这时候晓雯就成了“电灯泡”。虽然师姐对此从未说过什么，但晓雯心里却很不是滋味，便常常借故出门直至22时以后才回来，而每到这时，她总有一种流浪的感觉。

　　老是寄人篱下不是长久之计，晓雯加紧找房子。习惯住在闹市中心的她想找地段好些的房子，预算在1000元左右。从5月到现在，晓雯已看过十几套房了，但是越心急就越不容易找到“心水”房子，看过的房子要么光线不好，要么楼层太高，要么租金太贵……她现在一谈起房子就头痛得不得了：怎么租间房子也这么折腾人！

　　租房故事2 被旧租客狠宰了一笔

　　与其他大学毕业生比起来，小崔算是比较幸运的，因为公司有宿舍提供，用不着一毕业就忙着找房子。但公司宿舍靠马路太吵，才住了3个月小崔就想另外租房住，刚好朋友小张也想找房子，两人便决定合租一套房。由于两人的上班地点都在天河，他们便在网上找了天河公园东边的一套两房单位，家电基本配备，虽然楼层低了些，光线也不好，但是环境不错，两人还算满意。

　　在签合同时，小崔和小张才发现原来招呼他们看房的男青年只是这房子的租客。房东来了，同意与旧租客提前解除合约，但房子的费用要他们三人自己结算。由于小崔和小张都没有什么租房经验，所以几乎所有条件都由旧租客说了算：新租客的月租“付六押一”，旧租客再住两天收拾行李，水费电费煤气费到时再结算。

　　过了两天，旧租客如约搬离，交房时给了小崔两天的住宿费60元以及水电煤气费用40元(当时缴费单还没出，所以这40元是先垫付)。末了，旧租客还把一些小家具送给了他俩，两人感恩戴德，便把旧租客给的100元退回给他，双方约定互不拖欠。

　　孰料，半个月过去了，各种欠费单也接着来了：电费、电话费、煤气费高得离谱，水费也相当于四五个人的量，各种费用加起来总共有1500多元。这时，两人打电话给旧租客，结果那个号码却已经欠费停机了，找到房东，房东也联系不上旧租客，他俩只好各出700多元付清了账单。

　　这事已过去了一年，如今小崔又在找新的房子，记者就是在中介行碰上小崔的。小崔向记者说，这事在他心里留下了一个心结，他今后再也不敢在网上找房子了，也不会再轻易相信别人，自己无论做什么事都要先去调查一番，他都快成“侦探”了。

　　租房故事3 高不成低不就，租房陷入两难

　　老友陈平已结婚两年了，两口子却仍然租住在别人的屋檐下，按照夫妇俩月入8000元的薪水，买套普通两房绝对没问题，但两人却对买房抱着顽固的偏见：要买就买三房以上的大单位，而且房子地段、环境、交通、小区配套都要一流。这么高要求的房子有是有，但价钱却超出了两人的承受范围，两口子只好一直租房住了。

　　陈平和妻子的上班地点一个在西一个在东，结婚前，陈平租住在荔湾区，婚后考虑到妻子上班远的问题，便折中在杨箕租了套房。房子所在的楼盘是个新社区，房子也是刚交楼，只有一房一厅，月租1500元。虽然房子小了点，但两个人住倒也不嫌挤，加上出行方便，他们还是挺满意的。

　　但住了几个月，房子太小带来的麻烦事也来了。父母、远方的朋友、乡下的亲戚来了都没有地方住，夫妇俩不得已只能将他们安排在招待所，但一晚百把块钱也不是个小数目。半年下来，夫妇俩一算，为此至少花去了6000元，平均每月1000元，加上房子月租1500元，每个月至少要在房子上面花2500元，还不如租个两房单位划算。

　　商议之下，陈平和妻子决定另觅小窝，租房范围选择在老东山区一带。两人对原先住的小区情有独钟，便想在同一个小区租一套两房，但月租却至少要2500元，超出了2000元的预算。考虑再三，他们在淘金路租下了一套两房房改房。搬进去后，两人对这套房子的居住环境越来越不满意：楼龄老，通风光线不足，房子楼层低，一到梅雨天气便到处都湿漉漉。一年的签约期终于快熬到头了，他俩对原先住的小区怀念至极，加上此时两人的工资都涨了，加起来收入已过万，便寻思着在该小区找个两房，预算是3000元以下。

　　到梅花路一带的中介一问，陈平夫妇俩傻眼了，原来那个小区的两房单位月租涨到了3000多元，又超出了预算，3000元的价钱根本租不到这一带大型小区的两房，想买房又买不起，两人为房愁到了极点。

　　专家支招 实地勘察租房要细致

　　近段时间有租房需求的消费者越来越多，尤其是刚走出校门的大学生，因经济能力弱而基本上都选择租房住。那么，租房该注意哪些事项以保障自身权益呢？对此，二手理财投资专家给出以下建议。

　　1.尽量找有资质的中介公司。小中介公司本身的合同不完善，可能没有经过律师看过，如果发生纠纷，很难保障消费者权益；

　　2.查看

房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而村屋则多无房产证，有可能是不合法的，并且与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。如果产权人不清晰，租金可能被卷走不知去向；

　　3.注意出租屋的消费环境和卫生环境、其它配套，看有无小区物管；

　　4.租金占自己月收入的四分之一以内比较保险。谈租金时要货比三家，看多几个盘；

　　5.租客可以争取3～5天的免租期，收拾屋子等等；

　　6.检查家具清单，写明品牌，并试用；

　　7.如果合同期内可能因为工作调动引起租房地点有所变更，租房者一定要在合同内注明“假如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金”，以保障自己的权益。

　　另外，理财投资专家进一步提醒，租房过程中还有不少细节需要留意：

　　首先，应对房屋进行实地勘察，包括户型、采光、是否安静、周边交通状况等，最重要一点是看水电、马桶等日常设施是否良好，必须把所有的家电都试用一遍以检查插头是否漏电、煤气是否泄漏等；

　　其次，在签租赁合同时，一定要把权利义务分清，例如房租、水电、煤气、电话、有线电视等费用如何缴纳，每月啥时缴纳房租，房屋设施如果非人为损坏该由谁负责维修，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。再有就是签订合同时要标明房屋内设备的数量、成新度等情况，越具体越好；

　　第三，如果合租对象不大熟悉，一定要互相留下身份证、工作证等复印件以及联系电话，并协商好物业管理、水、电、煤气、电话的费用的分担问题，最好以书面形式明示，以减少不必要的经济纠纷。