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本报记者 梁馨元报道
由于房价暴涨，住房问题正在演变成为社会问题或政治问题。谁是真正潜在的最大购买群体，了解这个群体所占比例、收入层次、购买能力、购房时各种考量，才能有利于房市的稳定，也才能够使北京市制定新政细则有的放矢。
为此，《中国产经新闻》邀请了北京发改委经济与社会发展研究所副所长刘秀如、北京市政协常委洪亚敏来共同探讨这些问题。
嘉宾刘秀如：北京发改委经济与社会发展研究所副所长、副研究员。先后参与并主持了含国家级、市级重点研究项目在内的多项课题研究，房地产是其主要研究领域之一。
嘉宾洪亚敏：北京市政协常委、首都经贸大学不动产研究所所长、教授。主要研究方向是土地经济、住房制度及不动产评估。应邀作为专家组成员，为相关部委及地方政府提供技术咨询和政策建议。
主持人：《中国产经新闻》记者梁馨元
需求层次没细分
导致政策过于笼统
《中国产经新闻》：现在关于购房者阶层划分说法并不统一，但是有一点大家基本没有太多的歧义，就是中间阶层将左右经济的发展。他们的消费理念和消费能力是推动房地产业发展的重要力量，他们的健康成长将关系到我国房地产业的未来。
刘秀如：在国外，对于所谓的中等收入人群是有一个量化标准的，比如有车子、有一定的固定资产。中国没有这样的硬性指标。但是我个人感觉这样的购买阶层大概占到了60%-70%左右。有关住房需求其实是多层次、多样化的。这是与居民收入、购买力相对应的。过去，我们对需求层次没有进行细分，导致政策过于笼统。
洪亚敏：现在看来，经济适用房以后会逐渐转向定向安置，而商品房价格又在节节攀升，这两种情况可能使低收入人群的需求得以满足，高收入人群能够承受目前的价格，但是对于既想住在城里，又希望房价适中的中等收入人群购房，可能会形成一个空白地带。
权威数据佐证
潜在住房需求约占城镇80%
《中国产经新闻》：政府部门是否有这个方面的统计数据？比如比例、收入层次、购买能力等等，毕竟，政府在制定政策时，必须建立在清楚了解供需数据和矛盾上，才能在执行中达到预期目的。
刘秀如：可以分别由几种不同方法进行简单推算：
(1)推算潜在住房需求人口。2005年北京市1%人口抽样调查主要数据公报显示，2005年底全市常住城镇人口1284万人。扣除约10%0-14岁以下人口以及10%65岁以上人口，我们可以假定潜在住房需求人口约占城镇人口的80%。
(2)根据抽样调查推算中低收入阶层比例。按照统计部门5分法进行的抽样调查资料，2004年城镇居民人均可支配收入15638元，其中低收入户、较低收入户、中间收入户、较高收入户和高收入户分别为7401元、10961元、14245元、18455元和29635元。
按照政府规定的家庭年收入6万元以下为中低收入阶层划分标准，按抽样结果计算(户均2.7人)，则80%均在6万元以下，只有20%的高收入户超过8万元。但在这庞大的80%中，低收入户、较低收入户、中间收入户、较高收入户年收入分别为19983元、29595元、38462元、49829元，彼此差距依然较大。
(3)根据职工平均工资推算中低收入阶层比例。市统计局公布2005年北京城镇单位职工平均工资32808元，按照这一结果，双职工家庭平均都达到了年收入6万元以上的标准，也就是说不应享受经济适用住房了。但在细分时，我们发现，32808元以上的职工人数仅占职工总人数的36%，在此水平之下的占64%。也就是说，假定本市职工人数为100%潜在住房需求人口，则64%的人为中低收入阶层。如果细分，不同行业工资水平相差甚远，影响有效需求。
(4)1%人口抽样调查结果显示，北京家庭户数急剧增长，2005年年底家庭户525万户，比2000年增加113万户，但户均规模趋于小型化，这一变化趋势客观上增加了住房需求。理论上计算，假定80%为城镇户，5年应新增住房需求90.4万套房，年均18.1万套，按80平米一套计算，每年需1448万平方米，相当于2005年住宅竣工量的51%。
《中国产经新闻》：按照您刚才的说法，就是80%的人都有权利购买经济适用房了。
刘秀如：北京市每年区区二三百万平米的经济适用房，对于这个庞大的需求群体来说，无异于杯水车薪，廉租房还没有发展起来。所以很大一部分还要到市场上去解决。
洪亚敏：目前的经济适用房对购买者有一个收入的限制，那些每月收入在五六千元，甚至再高一些的中等收入人群可能买不到。而房地产开发商也多在为富人盖房，高档楼盘在每平方米万元以上，中低档商品房基本在四环、甚至五环之外。对于收入不高不低，每天工作繁忙，希望住房到单位之间交通便利的中等收入人群而言，比较满意的仍在少数。
应更加关注
中等收入阶层人群的利益
《中国产经新闻》：有专家建议政策制定上要向中低收入消费者倾斜。在我国购房主体由高收入阶层逐步转向中等收入群体的情况下，政策制定上也理应有所调整。
刘秀如：刚才推算可以说明，住房需求存在多层次、多样性、复杂性和异质性。政府应该事先了解、科学预测需求状况，才能使调整住房供应结构的政策措施落到实处。
洪亚敏：在保障了低收入人群“居者有其屋”的基础上，政府也应更加关注占社会主流的中等收入阶层人群的利益，在住房政策上适当向这些人群倾斜。
尤其是对11座周边新城的规划中，是否能考虑向中等收入人群有一定倾斜。例如，对开发普通商品房且将价格定位在4000平方米左右的住房，在地价上给予一定的优惠，鼓励房地产开发商多盖中档商品房；在房屋质量上再下工夫，不能因为房价低，就在房屋质量上差别很大；多在交通便利的区域修建小区，让不少中等收入人群不出新城，就能达到他希望的居住生活品质，或者花很短的时间，就能到达城区。
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