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张睿 孙喜兴
“第六章应多加一条：广告收益等公用场所经营收益应归业主所有……”——《广东省物业管理条例(修订草案)》(以下简称草案)日前在网上征求意见时，草案中未涉及的物业小区公用场所经营收益归属问题，引起了不少网民的讨论。广州市律师协会常务理事、中诚济法律师事务所的许奋飞律师表示，2003年国务院颁布的《物业管理条例》第55条已经明确
了公共收益归业主所有。广州市业主委员会联谊会也表示，广州部分业主委员会连同物业管理法的一些专家已经提交意见给省建设厅。本月底，部分业主委员会还要召集开会协商这个问题。
小区楼顶上架广告牌、电梯里挂广告牌，这些收益到底该归谁呢？
现象
广告进小区越来越热
广告业内人士告诉记者，由于小区里的住户作为广告受众，具有人数稳定、层次清晰的特点，而电梯广告有到达率比较高的特点，因此，现在到小区投放广告已经越来越热，许多广告公司都有专业的部门接洽小区广告的业务。
记者采访了多家广告公司，对方均表示有开展小区广告的业务。记者从某广告公司提供的一份详细的楼盘投放资料了解到，广州大部分的楼盘都引进了广告投放业务，可以提供广告位，电梯间、过道、大堂是主要的广告位，此外，还可以根据客户需要选择广告位。“只要不滋扰业主，你想把广告放在哪里就放在哪里。”某广告公司的业务员告诉记者。至于怎样才算不滋扰业主，该业务员就简单地归纳为：广告声音不会大到传入室内。
小区出租广告位收益可观
据某户外广告公司提供的报价单显示，小区楼盘电梯一幅平面广告(广告规格：42×57cm)一个月的发布价格为600元，但凡一次性投放100个广告位以上，每幅价格最低可以低到300元／月。
而广告公司同小区的物管公司或是业主委员会签署广告合同时，一般用提成的方式或是直接商议广告位租金的方式确定小区收益。据广告业内部人士称，小区方面一般能获得广告发布费用三四成左右的收益。以工业大道一个中型小区为例，该小区有94部电梯，通常一部电梯有二至三块这样的广告牌，保守估计该小区单电梯广告这一项，年收益就高达40多万元。“如果是做电梯电视广告，收益情况更为可观。”该人士称。
某些小区公用场所经营收益一半不知去向
记者从广州市业委会联谊会了解到，根据广州部分小区业委会提供的资料，在这些小区里，大概有五成的公用场所经营收益(包括广告、小区道路做对外停车场等等经营方式)归入了专项维修经费，而其他一半收益由于缺乏监督，很难统计具体的去向。“很难说那些广告费是进入了物业公司‘荷包’还是流向业主口袋，尤其在一些管理不规范的小区，物业管理公司甚至是业主委员会的成员都有可能对这笔钱黑一手。”一位曾经做过物业管理的业内人士告诉记者。
但大型楼盘的物业管理公司大多否认了上述看法。广州天河区某大型小区的物业公司总经理就表示，现在小区的物业管理还是比较透明的，共用场地的经营收益所得，不管是直接进入专项维修经费还是其他经费，到最后受益的都是业主。
原因
缺乏监管、权利意识不强
“呵呵，压根儿没追究过这个问题。”
“广告费好像是交给物业公司的吧。”
“没注意，没研究过。”
记者在宏城广场就小区里的电梯广告问题询问了20多位不同小区的业主，听到的最多的答案就是以上几种。
“现在广告进小区在广州已经是非常普遍的事情，毕竟不影响到正常的生活起居，业主大多对此也没有什么意见。只是有许多业主对于这些公用场所经营所得的权利意识还不太强，因此这个问题受到的关注度并不是太高。”广州业委联谊会主席孙威力表示。
另外，目前80%的小区还没有成立业主委员会，这种情况下，广告公司一般都是和物业管理公司直接签约，“经过业主大会同意”的条件就成为一纸空文。没有业委会对物管进行监督，就会使这笔收益存在监督漏洞。
现有法规难以保障业主合法权利
“哪些才算是公用部位和共用设施设备呢？条例里面没有明确规定。”广州市政协委员吴名高说。他认为，依据现行条例，公共收益归业主所有是毫无疑问的，不过实际情况却大相径庭，“我估计大概有80%的收益是归物业管理公司甚至发展商所有。”
为什么会有法难依呢？吴委员认为，首先，关于公共收益归属问题的条例没有细化，让物业管理公司和开发商有机可乘。其次，对于公共收益部分的使用，目前相关法规规定的门槛较高，业主想要真正支配那些收益也很难。有些条例明明是保护业主权益的，但是实践上很难执行。最后，业主的维权意识不够强，多一事不如少一事，没有人主动出来维权，其他业主也很少会第一个站出来维权。
解读
国家物管条例明确 公共收益归业主监管
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第55条中已明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”小区的共用场地是业主的共有财产，物业公司在没有业主的授权情况下是没有任何处置的权利的。如果物业公司私自处置共用场地资源并从中获利，是严重的侵权行为，那么不管是业主委员会还是业主大会，甚至单个业主都是有权利去起诉物业管理公司并要求合理的赔偿。
记者向法律界专业人士进一步了解到，现在有一些小区开发商还拥有一部分物业，也是小区业主之一。那共用部分的收益又怎么分呢？据了解，如果开发商是小区的业主之一，即对小区楼顶和建筑外墙面与其他业主一同享有共用权，在楼顶架设广告牌或在建筑外墙墙体上涂刷广告语，也应征得其他业主、物业管理公司的同意。如果开发商并不是小区业主，但想进行上述行为，应当向所有业主通报情况，可以在征得业主大会、物业管理公司的同意后进行。依据“谁所有，谁受益”的原则，这部分的广告收入归全体业主共有。
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