别墅停牌之后

　　本报记者 姜洪桥/文

　　尽管有头有脸的建筑师都宣称中国的别墅还不是真正意义上的别墅，但眼下这种纯粹主义情绪至少暂时会偃旗息鼓。

　　国六条对包括别墅在内的高端住宅的封杀让已经现成别墅的拥有者喜形于色，也让未 能走运办完手续的别墅项目陷入停滞困境。不过，这还不是最麻烦的，新的问题是别墅就此绝迹会不会让喜欢囤积固定资产的中国富裕阶层丧失一大生活目标。缺失梦想的居住将是何等模样？

　　英国《泰晤士报》简·马戛尔尼(Jane Macartney)报道说，在一片仅仅81英亩的地皮上建造了172栋小型法国式模拟行宫的北京财富宫将成为独一无二的“绝版”，因为中国政府下令禁止建设此类别墅住宅区。国土资源部这个“封杀令”一发，顿时断了中国正在兴起的中产阶级中许多人的别墅“小资”梦。

　　比赛暂停

　　“我觉得这是好事”，中原地产顾问董事总经理李文杰是对新政策持支持态度的较少人群之一。李文杰的判断依据是直观的，他认为，在过去的两三年内有太多的中产阶层拼命挤入别墅竞技场。

　　2005年，雅虎中国公司对北京、上海、广州等全国重点城市网民中的11万中高端人群的调查显示，在与高质量生活最为密切相关的“住房”方面，白领们显然有着更多的不满足。有49%的中产者仍住在“普通商品房”里，他们中渴望在未来5年内住进“高档公寓”的比例高达44%。另外有30%以上的人未来首选居住在“近郊TownHouse”和“远郊别墅”，这个比例在5000元/月以上收入者中上升为43%。

　　对别墅的执着追求造成了比赛的升级。2003年以来，中国首次出现介于传统楼房和别墅之间的TownHouse和小独栋。尽管这些低密度住宅缺乏较大的庭院，但面积基本达到200至300平米，与普通别墅相持平。为了应付穷追不舍的后来者，富豪阶层不得不一再扩大别墅面积以求保持领先地位。千万级的超级豪华别墅成为手中握有数百万资产的中产阶层一时难以逾越的鸿沟。《泰晤士报》的报道称，在市郊建造豪华别墅，是最令人担忧的奇观。

　　现在，这种比赛被宣布暂停。国土资源部官员在最近的一次地交会上重新定义了别墅，凡是独门独院的住宅都是别墅，而这种住宅用地一律停止供应。对别墅进行限制的还有一个补充条款，“套型建筑面积在90平米以下的住宅要占整体面积的70%以上”。这将使得那些宁愿暂时忍受TownHouse的消费者都不得不顾虑是否愿意和更低收入阶层在一起混居。

　　取消别墅用地无疑能停止面积争夺战，但能否抑制疯狂的消费心态却是另一个问题。在国土资源部宣布新政策的第一时间内，现有的或者已经完工的别墅项目开始飞涨。5月上海别墅市场成交量达到1108套，比4月份增加了近四成。持有别墅项目的开发商充满乐观。

　　北京中海地产有限公司营销推广中心经理苏华认为，尽管前两年别墅供应量较大，其价格肯定继续涨下去，因为以后容积率低于1.0的住宅不再会出现。中海地产不久前刚刚开始推广其瓦尔登湖别墅项目。因为手续齐全，该项目算是新政风暴中的幸运儿。

　　香港模式

　　没有新别墅供应，老别墅价格又飞涨，别墅梦想如何延续？

　　在资源稀缺，

户型面积普遍偏小的情况下，居住竞赛一样可以开展，看看香港就知道。香港早期的别墅竞赛是围绕着“山”展开的。19世纪60年代，当时在香港的英国殖民者，听说他们在印度的殖民者因为

马德里市区污秽不堪，纷纷到山顶开辟“夏日别墅”，过着惬意的生活。香港的英国人就开始仰望着太平山顶寻找 “印度夏日别墅的味道”。 后来有位港督自己在山顶建起了一座别墅，引来了不少富商来山顶建屋。殖民者为了区分身份限制更多的人上山建屋，1887年曾制定法令，规定山顶区只保留给欧洲人使用。为了避免引起种族主义嫌疑，法令措词是“山顶区并非欧洲人士专有，但只宜兴建欧洲风格的屋宇”。

　　由此，香港以居住于“山”的位置来比较身份成为了惯例。数百平米的香港半山别墅，那是小富豪阶层享用的。真正的大富豪住的是数千平米的山顶别墅。至于中产阶层，香港没有太多的土地可供别墅建设，他们只能改而追求多层豪华住宅。所谓豪华住宅，多半是大多都是1000平方英尺(92.9平方米)以上的三房或四房两厅。

　　不过，这种以“山”划分阶层的方式，现在看来却是历史的错误。殖民者选择山顶是因为听了一位外科医生的建议。该医生建议，山顶凉爽，可以为欧洲人士建造一座康复疗养中心。1862年，疗养院建成并开始接纳病人。有趣的是，病人不但没有康复，病情反而加重了。医生们没有估计到经常被雾气笼罩的山顶湿度所造成的影响。

　　香港的经验证明，以山来作为居住和阶层的标准不科学。香港的经验同样证明，科不科学不重要，重要的是要有标准，住90平米一样可以算豪华住宅，一样说明中产身份。

　　一位中国建筑设计师曾经就别墅的争论说过一句自欺欺人的名言，“别墅是属于中产阶级的，富豪的‘别墅’叫城堡”。国六条之后，我们可以继续修改别墅的定义。多层住宅是属于中产阶级的，富豪的“多层住宅”叫别墅。

　　竞赛仍旧可以延续，梦想仍旧可以维持。

　　来源：经济观察报网