土地整备中心择机挂牌 滨海新区新土改迫近

　　作者：李乐

　　本报记者 李乐天津报道 滨海新区土地整备中心将择机正式挂牌成立。在国务院正式批复滨海新区“综合改革配套试验区”相关配套政策之后一个月内，滨海新区的土地管理体制已处在变革的前夜。

　　在土地整备中心择机挂牌的背后，是推进“非农集体建设用地流转试点”的需求。无论对于工业项目还是房地产而言，滨海新区的土地政策和管理体制无疑都将施加重要的影响。不过，现在评价其可能对滨海工业以及房地产发展的作用，或许还为时尚早。

　　土地收权

　　滨海新区建设用地指标以及管理权分散于7个区级政府的体制面临变革，滨海新区土地整备中心将是一个直属天津市领导的土地管理机构。

　　“这个土地整备中心成立之后，将负担滨海新区规划区域内的土地指标的管理、分配、协调工作。”滨海新区管委会的一位内部人士向记者透露，“原先分散于7个区级政府国土房管部门的权力将被统一到整备中心。”他说。言外之意，这是一次土地管理领域内的“收权”行动。

　　记者了解到，此前，滨海新区即便在“升格”为国家战略之后，在相当长的时间内也没有独立、统一的供地计划。由于滨海新区的行政体制几乎沿袭了天津开发区的管理体制，管委会下只有“三局一办”，自然不存在独立的土地管理机构。因此，其管理权和指标计划均分散在组成滨海新区的7个区级政府，而管委会原则上也只有协调的权力。

　　显然，这样的管理体制在不同程度上对滨海新区工业项目以及

房地产的发展都有不利影响。“市里面也已经意识到了这个问题，所以今年年初，在分配中央给天津的农用地转用指标时，把滨海新区单独列了出来。”天津市国土房管局的一位官员告诉记者。

　　现在看来，滨海新区的“土地收权”早在今年年初就已初露端倪。彼时，天津市为了支持滨海新区的经济发展与建设，专门为滨海新区划拨了1239公顷的农用地转用指标，而在2006年以前，农用地转用指标通常是直接划拨到区级政府，这一举动现在看来自然是颇具深意。

　　“市里面正在考虑领导的人选，现在还没有确定，可能是市里面会派一个人来，然后和滨海新区的有关人员组成班子。一旦人选确定，土地整备中心将正式挂牌，职能调整也将逐步进行。” 滨海新区管委会的一位内部人士表示。

　　推进试点

　　如果将滨海新区的这一次“土地收权”行动放在大背景下考察，其动因就不仅仅是“收权”那么简单。尽管滨海新区的有关人士尽量避免提及“非农建设用地流转试点”的敏感问题，但对于这两者之间的关系，也无法明确否认。

　　今年4月，国土资源部在52号文件中提出，稳步推进“非农建设用地流转”工作，并逐步进行试点。这项政策是为农村的非农建设用地直接入市交易提供了合法渠道的可能性。此前，任何农村土地转为城镇建设用地都只能通过政府征地实现，这样的制度一方面容易造成矛盾，另一方面也会导致建设用地供应的紧缺。故此，非农建设用地的流转试点被看做是建设用地增量供给的希望所在。

　　实际上，滨海新区一直面临着建设用地紧张的问题。记者获得的一份官方资料显示，目前滨海新区可利用土地面积为1100平方公里，但其中15%是湿地面积，将被禁止或限制开发，加上其他用地，实际可利用土地仅为500多平方公里，而这其中还包括相当大比例的农村土地。

　　显而易见，虽然有天津市划拨的农用地转用指标，但如果完全通过征地渠道解决建设用地的供给问题，自然需要更长的时间。而现在，就有空客总装厂、中石化110万吨乙烯项目、天津港扩建、滨海国际机场扩建等一系列重要项目等待上马。此外，房地产热度的提升，也加剧了滨海新区的土地需求。

　　故此，在国务院批复给滨海新区的配套政策中，非农建设用地流转试点便是重要内容，也是全国首例。一位滨海新区管委会的内部人士私下向记者表示，中央给予试点资格的是滨海新区，这就需要有一个实体推进这项工作，而这个实体一定具备“统一推进”的能力。

　　“在这一点上，区县的国土管理部门显然是不合适的，即将成立的土地整备中心虽然不是为了专门推进试点工作成立的，但却确实具备履行这个职能的能力。”他说。

　　至于具体的试点推进工作，滨海新区政策研究室副主任邢春生向记者表示，目前，土地政策的具体执行办法滨海新区正在会同市政府的相关部门进行研究，过一段时间将能确定，而现在还尚未定案。

　　影响待考

　　由于目前土地整备中心挂牌与非农建设用地流转试点还未正式对外公布，故此，多数专家在不甚知情的情况下对其可能产生的影响都持谨慎态度。

　　“试点流转出的非农建设用地之后的用途，政府是否会有一个规划，这个使用规划可能才是实质影响的直接影响因素。”

南开大学经济学博士刘玉录对记者说。而目前，关于流转后土地的使用规划，记者还尚未从滨海新区有关方面得到相关的说法。

　　按照他的逻辑，在非农建设用地流转试点启动之后，对于流转出土地的用途，政府肯定要有统一的规划，在这时，“究竟是给工业项目多一点，还是给房地产用地多一点，”将直接影响到规划的效果。

　　不过，据天津市社科院一位不愿透露姓名的学者分析，试点流转用地大规模给予房地产开发的可能性不大。因为按照中央对滨海新区的定位，物流业和制造业是核心产业，因此，土地肯定会优先供给于“大项目”，房地产开发建设用地不会获得太多的份额。