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与中央保持一致 深圳版调控细则强势出台


http://finance.sina.com.cn 2006年06月25日 13:23 中国经营报

  作者:张鹏

  本报记者 张鹏深圳报道 在“国六条”和九部委《意见》十五条相继出台数周后,作为此轮地产新政强力监控的主要热点城市,深圳终于在6月20日下午对外公布了具体的地方执行细则。

  对于此前业界激烈争论的“七成90平方米”条款,深圳版“调控细则”要求更加严格,由此前中央政策精神的“总量控制”进一步细化到“单一项目”。这也意味着在深圳市政府“与中央保持一致”的表态之下,当地开发商要求“区别对待”的热切期望,已完全落空。

  “与中央保持一致” 尺度不放松

  深圳版“调控细则”,全称为《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。据悉,与其同时下发至政府各部门官员手中的,还有一个并未对外公布具体内容的各部门的《职责任务分解》文件。

  记者通过某个渠道拿到了后一份文件,发现它针对“国十五条”的每个条款,指定了相应的监督单位,并明确了相关责任和具体时间表。而上述两份文件相互配合,传递出的共同信息是:在调控问题上,当地政府将“与中央保持一致”,尺度绝不会放松。

  记者还注意到,在对外公布的“细则”中,并无有关“七成90平方米”的具体条文,但在内部的《职责任务分解》文件中,却明确要求深圳国土局自6月1日起,严格按新的规定出让住宅用地。

  该条款称:“新出让住宅项目(含经济适用住房),应当在土地出让合同中注明‘套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到住宅开发建设总面积的70%以上’,对不符合规划控制性要求的项目(尤其是住房结构比例超过规定的),不得签订土地出让合同。”

  在九部委《意见》公布之后,针对“七成90平方米”户型限制条款,广深两地开发商一直期望当地政府在制定执行细则时,能“具体问题具体分析”,适当放宽限制,并列出了多条“地方特色”作为依据。

  开发商的举动一定程度上得到了两地房协的支持。据记者了解,广州市房协此前一个内部小型座谈会上,就建议开发商根据“直辖市、计划单列市、省会城市可根据特殊情况调整比例”的相关条款,上书当地政府,争取区别对待。

  当时有发展商表示,如果最后这个比例不能调整,也希望政府能在时间上给予一定的放宽,如从6月1日起报批规划的新项目,可按新规定执行,在此之前报批的,则仍按原来要求处理。

  但事实上,早在深圳版“细则“公布之前,深圳国土和房管局下属的深圳市房地产研究中心一位负责人就私下表示,深圳执行“七成90平方米”条款不会放宽,“因为深圳是此轮调控重点关注城市”。 而近期深圳专门成立的调控领导小组,由四位副市长挂帅,成员则是发改局、监察局、国土和房管局等13个政府部门以及各区政府的主要负责人,显示深圳方面已领会到,此轮调控与政治挂钩,不能有丝毫怠慢。

  后市影响 尚不明朗

  其实,在深圳版“调控细则“尚未公布之前,当地市场上的种种异常迹象,已经露出了“一切从紧”的些许端倪。

  据深圳业内知名人士半求称,在“细则”出台前一周的五个工作日内(即6月12日至16日)期间,深圳市规划局共接受商品住宅项目审批案14宗,其中11宗因为没有满足“国六条”中“七成90平方米”的规定而未获得批准,高达77%的项目被“枪毙”,创造深圳有史以来的新高。

  就在“细则”公布前几天,也有消息人士向记者透露,深圳万科内部已开始着手研究90平方米豪宅的设计问题,并以深圳当地一个名叫“世金汉宫”的小户型豪宅楼盘作为样板。虽然此消息未得到万科方面证实,但至少从侧面可以说明,主流房企对地方新政最终能否放宽,并不感到乐观。

  深圳中原董事长赖国强表示,深圳严格执行“七成90平方米”新规定,长期而言,将对未来楼市起根本性的影响,影响之一便是直接导致日后住宅供应套数大幅增加,起到平抑价格的作用,但短期内该规定对深圳某些片区的开发项目冲击颇大,这对开发商、代理商的专业性和塑造产品的能力,将是一个重大考验。

  “更多中低价和中小套型住房的出现,将会导致今后市场上同一区域高档和中低价

商品房共存的局面。”赖指出,“这一现象在香港早已存在,从常理推测,这会对该区域高档商品房的销售造成一定压力,但同时也会促使开发商对于其所建楼盘提出更高的品质要求。”

  半求则认为,深圳版“细则”在“七成90平方米”问题上的严厉

执行力度,有可能导致住宅产品绝大多数集中于90平方米以下的区间,无差异式竞争取代差异化格局,降低层次,抑制产品创新的空间,对行业和市场的长远发展并不十分有利。

  “当然,随着户型创新和产品本身创新的重要性下降,整体规划、社区文化、市场营销、品牌建设等方面的创新,将显得越来越重要。”他表示,“深圳地产业的主攻方向,可能会发生转变。”

  不过,就记者近日观察,深圳版“细则”出台后对当地楼市走势的直接影响,尚未开始显现,而消费者最关注的楼价涨跌问题,目前当地业内也没有较为统一的看法。


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