行业利益介入美丽园物业纠纷案

　　本报记者 陈文雅 北京报道

　　美丽园业委会主任雷霞感到了前所未有的茫然和压力。而压力的来源，来自北京市第一中级人民法院在5月30日传来的一纸民事裁定书。

　　这封民事裁定书，全面推翻了半年前有关美丽园纠纷案的二审判决结果，要求法院 择日再审。此前，2005年3月，美丽园业委会把为该小区服务的物业管理公司——北京鸿铭物业公司告上了法庭，主要诉讼请求是物业公司退回虚增的物业费成本，并于2005年12月15日获得了全面胜诉。

　　促使启动中止二审判决的司法程序的，是一份附有包括中科院研究员王家福、北大教授魏振瀛、尹田等在内的法学专家签名的“物业专家给物业代理律师的意见”、一封注明由北京物管协会副会长朱华、

清华大学教授季如进、多家物业公司负责人等参会的“物业协会致一中院函”，以及鸿铭物业公司的申诉状。

　　在接受记者采访时，美丽园的业委会“同盟”之一——健翔园业委会的主任任晨光表示：“事态的进展，说明小区业主与物业公司之间的物业纠纷问题，已经由各小区单打独斗的游击战，演变成了各小区业主联盟同物管行业利益团体之间的集团军作战。”

　　物管行业利益代言者出手

　　美丽园的物业纠纷案是北京市首例业委会作为原告起诉的物业费官司。2005年底二审美丽园业委会胜诉以后，“美丽园”成为各地业主论坛上的热点话题。

　　不过，接下来的事并不像业委会和业主们设想的那么顺利。在2005年底北京一中院的判决结果下达以后，鸿铭物业并未按照法院判决结果和业主重新结算

物业管理费用，而是积极地收集新证据，以期法院中止原有判决，重新开庭审判。

　　今年1月份，鸿铭物业公司向北京市一中院提交了再审申请，并请求行业利益的代言人——北京市物业管理协会出面援手，今年4月，物业管理协会召集六家物业管理公司以及多家研究机构的专家学者开研讨会，更在致北京市一中院的函件中指出，该法院二审的判决将“会在北京市各住宅小区中造成无法挽回的社会效应和极其恶劣的后果，将会严重妨碍物业管理行业的正常运作和发展”，因此要求“有关领导慎重考虑该案后果，从社会稳定和谐的全局出发，重新审理此案”。

　　据一位知情人士透露，在该研讨会现场，一位物业公司的老总抱怨说：“我们让一寸，他们(指美丽园和其他一些有类似维权行为的小区的业主们)就会再进一尺。”

　　一个未经证实的说法是，此次物业管理协会出面支持的行动，并非鸿铭物业公司一家公司发起，而是事先由鸿铭物业召集北京三十余家同行联名向物业协会请求支持，而为研讨会请专家学者的事务亦是举三十余家同行之力而成。

　　在感觉到事态在朝着对美丽园业委会不利的方向发展后，业委会主任雷霞也开始积极争取“合纵连横”，以期与其他小区的业委会结成同盟。这几天，她拿着一份联名信开始了寻找支持者的奔走，名单上已经有20多家业主委员会的签名。

　　物业费“事涉行业利益”？

　　行业协会的干预，表明美丽园物业纠纷的判决结果已不再只是单个小区的个案，而触及到了北京市物业收费的普遍性问题。

　　美丽园业委会给受理此案的北京市一中院递交的诉讼请求主要有三点，其中之一是物业公司在计算物业费时虚增了7部电梯和30组高压水泵的物业管理成本，请求法院判决物业公司将这笔多收的费用退还给业主。在2005年底的二审判决中，法院对这几项诉讼请求均给予了支持。但是，鸿铭物业公司联合业内部分学者，提出了不同意见。对于把111部电梯计算成了118部电梯的错误，鸿铭物业的解释是小区实际施工时比原来规划图中少盖了一栋楼。此外，每部电梯收取的电梯运行费一项，“大大低于政府指导价”的标准，因而如果按照法院判决结果执行，在这一项上物业公司就要承担很大的经营亏损。

　　美丽园业委会主任雷霞告诉记者，当初美丽园电梯收取电梯运行费时之所以低于政府指导价，是因为“政府指导价标准中的电梯服务是含有专人看守的人工费的，美丽园的电梯并没有专人看守”。而“政府指导价”是一个最高限价而非最低限价，因此鸿铭物业收取的电梯运行费低于政府指导价本来就是合理的。

　　就此，鸿铭物业认为，该物业公司的门禁系统、智能化运行维护费等多项支出并没有向业主收取，如果严格按照标准来计算，必然导致公司经营入不敷出。“譬如保安费一项，按照196号文的收费标准是每户每月5元。整个小区加起来,一个月能收上来的保安费不足7000元，还不够请7个保安。而美丽园现在有83名保安。”一位不愿透露姓名的物业公司高层管理人员说。

　　另一位和美丽园相隔不远的小区物管公司总经理则透露，该小区实际上是建设成高档住宅小区，但是在项目立项时填报的项目性质却是普通住宅。因此，虽然按照196号文的普通住宅小区物业收费标准，测算出来该小区每月每平方米的物业费是1.88元，但他们实际上需要按照3.7元收取才能达到收支平衡。那么，至于

开发商以“普通商品住宅”立项的原因，则因为当时开发商是以协议出让方式获得土地，填报高档住宅和普通商品住宅，所需支付的土地出让金“相差好几百万”。

　　记者就此话题采访北京市德润万豪物业公司总经理朱津梁时，其重点强调的一个观点是，“现在物业公司才是弱势群体。”他说，“昌平区政府现在已经出台了文件，物业公司起诉业主拒交物业费的，要迈过五道门槛才行。”

　　“物业公司和业委会老打架，能不能引进第三方机构？经济问题应该由经济杠杆来解决，靠政府是解决不了的。”朱说，他的这一想法已经得到了一些业内专家的认同，现在正在积极把这一声音传达到主管部门。

　　来源：经济观察报网