九部委37号文深圳落地 开发商放弃博弈

　　本报记者 阳静纯 李骐 深圳报道

　　这次，政府没有丝毫宽容的余地。

　　6月20日下午下班前，深圳针对地产调控发布“深10条”地方细则，同时成立由常务副市长领导的房地产调控领导小组，并表示将严格落实“37号文”的各项规定。“37号文”， 即指日前国家九部委联合发布的《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》。

　　由此，业界风传的“90平方米以下住房须占总面积70%以上”的规定会有所松绑的猜想，被彻底粉碎。而另一个房地产业高温不降的城市成都，也在日前出台了地方细则，同样是毫无折扣地贯彻“37号文”的规定。

　　按照深圳出台的细则，深圳楼市中需要重新调整设计的项目将达到上百个。据悉，6月12日到16日，深圳市规划局共接受商品住宅审批案14宗，其中11宗因为没有满足“37号文”的规定而未获得批准。

　　尽管此前有业内人士断言“37号文”注定是一条“短命”的政策，但是很显然，“比这条政策更短命的将是一些开发商的命运。”九州地产副总经理马春光说。广州某开发商也无奈地表示”“大不了不做房地产转行吧”，而这也许将不再是一句戏言。

　　“37号文”硬着陆

　　在“37号文”颁布之初，业界反响最大的就是“90平方米以下住房须占总面积70%以上”的规定，开发商们纷纷连夜召开内部会议商讨对策。此后，就有多种户型打通等变通的方案在业内流传。但事实上开发商更想争取到政策的适当松动。日前就传出深圳向国家报批的方案里提出了“135平方米以下住房占总面积70%以上”的思路。

　　“37号文的指标太刚性”，富通地产总经理黄文表示。据悉，深圳房地产协会曾召开副会长以上单位参加的会议，提出了很多建议。此后不久，建设部即表示“90平方米以下住房须占总面积70%以上”是地区概念而非项目概念。“建设部这样做是一个理性的回归。”黄文认为。

　　但此后让业界始料不及的是，“90平方米以下住房须占总面积70%以上”的底线并没有突破，并且仍然是项目控制概念。

　　业内人士普遍认为，之所以建设部没有采用总量控制的规定，是由于操作的复杂性所致。“新开工的项目哪些能够进入不受限制的‘30%’，哪些项目不能够进入，各地制定就样的实施细则，难度很大。如何端平这碗水，哪个人都很难做的好，同时这也是诱发腐败的温床所在。” 深圳城市策略地产顾问常务副总经理茅巍认为。

　　三板斧

　　除了“90平方米以下住房须占总面积70%以上”的硬指标外，加速土地入市和廉租房建设两个措施，成为确保中小户型供给的配套举措。

　　在深圳出台的“深10条”地方细则中，除“一年未开工的项目，从高征收土地闲置费；两年未开工，无偿收回土地使用权”等老政策外，还新增了中低价位的普通商品住房用地以“招标”方式出让的政策。

　　在廉租房建设中，“深10条”明确要求深圳每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。如果按照深圳每年土地收益的最高记录100亿元来计算，就意味着深圳每年将有10亿元的公共租赁住房建设投资。

　　由于不须考虑地价，按照2500元/平米的建造成本，10亿元就可建设40万平方米住宅，以40平米/套计算，就是每年建设1万套。而每年深圳商品房供应量约为9万套，中原地产深港研究中心总监张伟认为，该供应量对市场会产生一定冲击。

　　显然，在政策驱动下，未来一段时期市面上中小户型的供应量将出现较快上涨。这将使90平方米以下户型的竞争加剧，中小户型的房价至少不会再现去年的无理性上涨。由此，某地产中介老总曾建议：“二手房90平米以下的抛出，90平米-120平米的先观望，150平米以上的持有。”而实际上，在北京、南京等城市，“37号文”出来后，也确实出现了大户型楼盘涨价的情况。

　　但深圳楼市显然和大户型需求尚有较大空间的其他城市有所不同。前几年深圳大户型的爆发性供应，对大户型的自住性需求，已经基本得到满足。而随着“90平方米以下住房须占总面积70%以上”规定的出台，以往难以买到小户型而被迫购买大户型的消费需求也迅速得到缓解。由此，深圳的大户型销售不仅没有出现北京、南京的上涨行情，甚至出现普遍下跌。目前，深圳除了“香蜜湖一号”等少数高档楼盘因地段等稀缺资源所受影响相对较小外，其他几个高档楼盘目前成交率多在10%-30%徘徊，与去年开盘当日即成交80%以上形成巨大落差。“37号文”在深圳的效果显然好过其他城市，不仅抑制了小户型价格上涨，对大户型也产生了明显的抑制作用。

　　没有博弈

　　对开发商而言，政策已出，观望期就已宣告结束。被打回来的规划，让开发商除了执行外没有别的路可走。聪明者如万科地产的王石，在日前上海举行的“10+10圆桌会议”上，成为自国六条颁布后第一个站出来表示支持的开发商。

　　王石说：“调控是一种公共政策取向，这种取向是可取的，至于个别细节可以在实践中完善。”

　　而据业内人士说，会后建设部官员曾问王石，“两年能开发完土地吗？”王石回答说：“不能”。

　　“万科这两年拿了很多地，而且很多地都在郊外，他怎么做90平方米以下的房子？”有人质疑。

　　但某开发商老总表示，公开抵触不能解决问题，“政策出来了恐怕就很难再改，还不如像王石这样先表态支持一下。”细节也可以在实践中完善。

　　而至于细节该如何完善，绝对不会出现此前开发商传出的要与政府打官司的那种可能。

　　德思勤总经理刘中华认为90平米不是一个简单的政策，而是有长远的意义，“欧洲为什么这么好的环境，他们要开小车？这是政府对一个产业趋势调控的结果。”

　　某开发商的副总表示：“这个事情已经上升到政治层面，开发商不可能再和政府博弈。”“有影响不是我们一家发展商的问题，大家都遇到这个问题。”黄文说，对开发商来说市场是公平的，机会也是均等的。只不过有的人运气好些，有的人运气差些。

　　来源：经济观察报网