深15条地产调控细则亮相

　　证券时报记者 张媛媛

　　日前，被认为是此次房地产宏观调控的重点城市———深圳市颁发了《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(简称“深15条”)，这是本轮地产调控中第一枪地方版调控指令。受此影响，昨日地产板块在二级市场表现不佳，深圳本地地产股华侨城、万科等开盘领跌，该行业全日跌幅达2.01%。

　　“深15条”亮相

　　“90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划”、“购买90平方米以上住宅，首付不低于三成；90平方米以下，首付仍为二成”、“全市每年土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设”，可以归结为本次细则的3大重点。

　　此外，细则规定对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；加大对闲置土地的处置力度。

　　“深15条”还要求深圳每年将全市土地出让净收益的10%用于公共租赁住房(含廉租住房)建设。这是突破“国15条”的一项新规，如果按照深圳每年土地收益的最高记录100亿元来计算，意味着深圳将有10亿/年的公共租赁住房(含廉租住房)建设投资。

　　几个争议数字的落实

　　70%、首付3成、套内(套外)是自“国15条”发布以来，几个较为模糊但对地产商影响很大的关键词。业内认为，本次“深15条”给出了较为清晰的答案。

　　“这次细则很明确，90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划，指的就是每一个地产项目，而并非此前业内混淆的整个城市地产工程的70%。”国泰君安分析师孙建平分析道。

　　这一规定看着简单、影响却不小。据知情人士透露，深圳本地几家知名地产

开发商，其没有拿到开发许可证或没有开工的项目，图纸确实需要“推倒重来”，深圳楼市中面临设计重新调整的项目可能会达到上百个。据粗算，如果现在这上百个项目都要重新进行规划设计，除了低则数十万元、高则数百万元的设计费的浪费之外，在其规划设计方案的报批上，也要重新从头来过。

　　此外，90平以下首付2成，套型建筑面积90平方指“套外”，这些令部分开发商具有“想象空间”的焦点数字均得以廓清。

　　深圳地产公司近期难站稳

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房地产行业，包括深圳个别地产公司在近2个月左右可能会呈现出偏软的态势。”国信证券分析师方焱分析认为，由于深圳是这一波宏观调控的焦点城市，而深圳本地的几家地产公司有对于整个地产板块又具有代表性，所以对该板块的不利影响在所难免。但他补充，从中长期来看，对招商、万科、金地等地产上市公司的业绩依然持乐观态度，“个别项目也许会出现毛利很低的状况，但是公司规模做大、有效供给改善，可以对冲风险。”

　　孙建平判断，一方面深圳地区的

房价涨幅会受到限制；另一方面，行业集中度将进一步提高，大型开发商的资源获取能力和开发能力将显示出竞争优势。