坚硬的细则 国十五条所有指标深圳落地无折扣

　　本报记者 徐广蓉 范利祥

　　实习记者 冯显宁

　　深圳、上海报道

　　“70%比例指的是单个楼盘项目。"深圳市国土房管局的官员斩钉截铁地答复本报记者说。

　　这一句解释，仿佛一声闷雷，半个多月来笼罩房地产市场的那股憋闷空气顿时被凉风吹散，接下来大概就是倾盆的雨点。

　　6月20日，深圳市政府正式下发《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(以下简称“98号文”)。

　　文件中一句话赫然入目：“在新的土地出让合同中，在核发的《建设工程用地许可证》中，应注明套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　“国十五条”中最焦点的“70%比例"条款，最终在深圳落地。

　　此前的三周，整个深圳房地产市场陷“集体静默”。拍卖停止，按揭停办，房产成交大幅萎缩，未取得开工许可证的项目全被叫停……焦灼的观望，为的都是等待政府的房地产调控细则出台。

　　北京、上海、广州……同样也在难熬的静默中僵持。“37号文”(《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》)出台已有三周，各城市的实施细则仍在地方政府的互相观望中艰难分娩，全国盯着北京，北京盯着上海，上海盯着深圳……

　　现在，深圳在各路诸侯中第一个以不打折扣的姿态带头响应“37号文”。

　　“看来，房地产新政是挡不住了。”一位房地产专家评论说。

　　强硬的深圳细则

　　“98号文”出台后，深圳多家房地产开发巨头均不约而同地闭门谢客，召开紧急会议。

　　“98号文”规定，“90平方米以下房屋未占70%的未开工项目全部调整规划”。

　　“98号文”指出，“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

　　紧接着还有这样的条款：“过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合该要求的，均应进行套型调整。”“今后新出让的住宅项目，达不到70%以上标准的，不得签订土地出让合同。”……

　　盯着一条条强硬的条款，开发商们脊背阵阵发凉。

　　“如果执行下去，影响会很大。”一位因为未能取得开工许可证而项目被叫停的开发商担忧地说。

　　“‘70%规定’的制定，显然是跟深圳的实际情况偏差非常大。”世联地产副总经理梁兴安分析，深圳市政府要消化这个政策，面临不小难度。

　　比如，目前深圳市场130平方米的户型占比例最大，而小户型供应量失衡非常严重。根据金地集团总裁张华纲的估计，目前深圳90平米以下的房子所占比例不到30%，这个比例要上升到70%，市场的结构转型较大，政策上也很难以操作。

　　有深圳地产商则质疑，“98号文”中说，“因特殊情况需要调整住房结构比例的，必须报建设部批准”，“这一条规定，会不会让一些有实力的开发商也开始‘跑部运动’？”

　　而据本报记者了解，深圳细则在出台之前，就已经被反反复复修改。“改动处非常多。”一位参与细则初稿起草的人士透露。

　　例如，初稿中“出让住宅用地不得低于3.75的容积率，”现在已被删除；原本认为“别墅用地不属于住宅用地，不属于‘70%规定’范围内，”也被删除。

　　眼下在深圳，凡是未能取得开工许可证的项目全都在被逐步“叫停”。华侨城与招商地产的一个名为“曦园”的项目，也被列入“叫停”名单。碰到同样情况的还有万科的第五园、万科城项目，振业城后期项目等等的开发商们。

　　现在，“叫停”名单已由原定的34个项目，迅速扩大到100多个。

　　“这些项目需要重新规划，重新报建。”深圳官方解释。

　　北京上海的算盘

　　深圳细则虽先行一步，但还是比官方原来预定的时间(6月15日)晚了五天。

　　而在其它城市，细则还在艰难分娩。

　　“细则要想及早出台蛮难的。”上海市房地局一位知情人士在6月20日下午透露，主要是因为细则牵涉到国土局、建设局、规划局、工商局、地税局等十多个部门。“要一个一个的协调。”

　　几天前，上海市房地局召开了部分开发商和中介公司参加的内部会议，为细则征求意见。

　　上海市官员在会上表示，希望业界把政策理解为总量控制，而非对单一项目做90平方米以下户型占到70%的比例控制。另外，20%的税不到万不得已的时候不会出台。

　　显然，上海理解的“37号文”精神，与深圳有较大的差异。

　　而在北京，官方表示前一阵子要抓紧出台细则，但到本报截稿时，也同样没有推出。

　　6月5日，北京市规划委员会下发通知，要求各设计单位自6月1日起，对新承接的商品房设计要严格按照“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”进行设计。

　　而对于过去已审批但未取得施工许可证的项目，凡不符合上述规定的，设计单位要调整和修改套型。调整后的施工图要送原审查机构重新审查。

　　不过在最后的时刻，北京方面似乎还在琢磨着有没有变通的办法。

　　实施细则的另一个牵头制定单位北京市建委的有关负责人6月5日在接受本报记者采访时透露，正在拟定中的有关“70%比例”的细则，很可能将这一数量放大到全年的所有住宅项目中统一把握，而并不会要求每个项目都严格按照上述规定规划设计。

　　“跟进效应”

　　＂对宏观调控政策落实不到位的部门，要追究责任，通报批评，并限期整改.＂＂98号文＂最后是这样一句颇有点＂杀气＂的话.

　　深圳带头响应房地产新政，而且不打折扣，这是否会引发各地的跟进，从而使第二轮宏调势如破竹？

　　“要是按照深圳这个细则中的规定，比如70%的比例控制，绝对会对市场产生不小影响。”6月21日下午，上海绿地集团一位人士表示，“要是按照地区总量，开发商可能还会好受一些”。

　　所以，他担心，“其它地方也会照搬深圳细则”。

　　而且，“按地区总量来控制‘70%’的比例，地方上的‘相机操作’权也会更大一些。”上海市房地产协会一位人士认为。

　　北京的一位地产开发商也在电话中声称，深圳细则“力度还比较大”。他也希望，北京细则能尽快出来，“但希望在70%上会与深圳有所不同。”

　　不过，也有不同的声音。

　　“我相信，这次房地产调控新措施一定得以贯彻落实。”上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭告诉本报记者。

　　张的依据是，这次中央显然是下了很大的决心。连续三年，专门针对房地产市场发起两轮宏调，这是史无前例的。“不把它(房地产)基本调控到位，中央是不会仓促收兵的。”

　　“或许还有少数地方对中央的调控新措施心存歧见，阳奉阴违，但时机不很有利。”国家发改委宏观研究院一位专家也认为，因为今年是地方政府换届之年，而房地产调控已经被作为地方政府政绩考核的关键性指标。

　　而据透露，目前，国务院有关部委将会再次联合发文，要求制订地方细则的领导小组组长必须由分管高层甚至“一把手”来担任，“以沟通各部门关系，保证细则尽快顺利推出”。

　　值得注意的是，地方人大和政协也即将加入房地产调控之列，以“监督地方政府的调控力度和效果。”张泓铭就即将参加上海市政协组织的一个针对房地产调控的大型内部研讨会。

　　“对于这轮调控中地方执行中央政策的力度，我还是比较看好的。”上海市发展研究中心一位专家说。

　　(本报记者阴雪对本文亦有贡献）

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