|
证券时报记者 袁立波
近年来，即使在专业的房地产领域，房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力也来自土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。尽管现在国家已经严格要求经营性用地必须通过“招拍挂”的公开方式取得，但很多开发商依然拥有原来通过各种渠道拿到的低成本土地储备，许多房地产巨头目前一般都拥有满足3~5 年开发计划的土地储备。另外
，市场上越来越多的土地并购行为，也为一些综合实力强的开发企业提高了“淘金”的机会。
一个显见的事实是，由于短期内影响房地产真实需求的因素难以发生大幅度改变，这为开发商将其所拥有的低成本土地储备在商品房市场上套现提供了现实基础。
一组数据显示，目前房地产企业储备的土地入账价格较为低廉，如万科的土地入账均价仅为1038元/ 平方米，金地集团958元 /平方米，招商地产605元/ 平方米。而且，除招商地产在福建漳州有一块500元/ 平方米权益的土地外，其他几家公司的土地储备大多集中在京、沪和深等地。据分析估计，这些公司储备土地的市场交易价格大多超过了每平米3000元。即使不考虑企业的持续经营价值，这些土地也有100%以上的升值空间。 “有百分百的暴利，就有百分百的囤地”。
另一方面，土地的升值空间又刺激有实力的地产上市公司更大规模的囤地。凭借强大的资金优势，一些排名靠前的全国性房地产上市公司，将土地储备的步伐迈向全国各大城市。据初步统计，综合实力在前十强的房地产上市公司中，大多数公司单家储地面积就已超过300万平方米。
作为龙头地产企业的G万科(000002)， 在2005年新增土地储备651万平方米。今年前三个月，又新增土地储备168.2万平方米，使土地总储备面积达到1377万平方米。其中，1057万平方米已办理土地使用证或签订土地出让合同，其余土地已取得中标通知书。目前，万科拥有权益土地面积1019万平方米，现有土地储备足够公司开发4年左右时间。
金地集团(600383)近两年的土地储备增速较快，其中2004年新增土地储备250.7万平方米，2005年， 该公司分别在天津、宁波、北京竞得三块建设用地，共计60.45万平方米。目前，金地集团共拥有近700万平方米的土地储备，而年内计划开工的项目仅62.7万平方米。按照此速度计算，现有储备土地够其10年开发。
土地成本远在G万科之下的G华侨城(000069 )，全国总土地储备约380万平方米。其中，在深圳华侨城4.8平方公里范围内，该公司在华侨城红线以内土地具有独家开发权，目前在华侨城地区还剩余149万平方米土地储备。在深圳新的占地 7.8平方公里的东部华侨城项目(三洲田)中，新增20万平方米的别墅用地。另外，G华侨城还在北京通过开发主题公园获得协议建筑用地50万平方米；在上海浦江镇拥有130万平方米土地储备。
| 
