土地风暴来袭 市场格局暗中生变

　　见习记者 彭潇潇

　　近来，“土地出让金”这一词语频频进入人们视野，引起各方关注。此前，对于整顿土地市场，管理层已不断推出各种举措，从国土资源部接连下发紧急通知，到最近中央酝酿土地审批制度改革，这一轮的“土地风暴”似乎来得更加猛烈。

　　中央酝酿收权收地

　　最近的统计表明，今年头5个月，全国国土资源部门共立案土地违法案件与去年同期基本持平，但涉及的土地面积同比上升了近20%。而早前，国土资源部门通过对2004年9月以来的用地进行检查发现，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。

　　分析人士指出，这些数据的背后“推手”，正是地方政府的用地冲动。国土资源部执法监察局局长张新宝也明确指出，违法占地在一些地方越来越肆无忌惮，地方政府主导下的土地违法越来越多。

　　正是在此背景下，中央频频出招，一边查处违规用地，严控土地供应源头；一边打击囤积土地的行为，重手整治开发商。而对于处在风暴眼中的地方政府，则开始酝酿“收权”、“收地”。

　　最近，有消息透露说，国土资源部正在计划推出“以严格控制新增加建设用地为核心”的土地制度审批改革。而其指导思想则是要将土地审批的权限进一步集中到中央。具体而言，就是国土部将全面介入到土地审批的各个环节，进行“全方位卡位”。

　　而另一方面，针对陷入批地冲动的地方政府，中央也正在酝酿“收权”。据透露，为保证土地收益中相当部分能够按照中央的要求“用之于农民”，国土部正在探讨一个将上述“土地出让金”由地方和中央进行分成，并由一个专门的“国有土地收益基金”负责管理的方案。如果该方案能获得通过，则意味着地方政府将结束土地出让收益独享的局面。

　　政府之手将不再主导

　　对于目前的中国

房地产市场而言，一边是开发商面临土地供应趋紧，一边是作为利益联动体的地方政府或将被收权，在这样的双重挤压下，市场格局将会发生怎样的变化？

　　一位南京开发商对记者表示，如果“土地出让金”在地方和中央之间进行分成，有可能造成这样的后果，那就是地方政府对土地出让会更加谨慎，而与此同时，为了保证地方财政收入不会减少，可能促使地方政府提高土地出卖价格，也就是抬高地价。“不管怎样，对开发商来说，都意味着拿地将更不容易。”这位开发商对记者说。

　　光大证券的地产分析师赵强也表达了类似的观点。“一系列土地政策影响最大的还是房产开发商。”赵强说。他认为，“土地出让金”不一定会令开发商向购房者转嫁成本，因为

房价始终还是由市场供求决定，但是，一旦土地审批制度的权力向中央集中，则“意味着土地市场将越来越公开透明，开发商拿地的成本将越来越高，行业利润率会下降。”

　　赵强预测说，今后房地产市场很可能演变成这样的格局，那就是由开发商与土地占有者之间的博弈转向开发商与开发商之间的博弈。也就是说，政府的行政之手将不再是房地产市场上的主导力量。

　　不过，“预测能否成为现实还是要看政策执行的效果。土地收益毕竟是地方财政的重要来源，而房地产市场上充沛的大量流动资金也决定了

宏观调控的效果不可能立杆见影。”上述南京开发商对记者说。