二手房逆市出击 新政下买二手房仍有价可还 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2006年06月19日 07:11 信息时报 | |||||||||
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时报记者 韩渊武 罗莎琳 反其道而行之，也许恰恰能拣到便宜。最近，王小姐就以34万元的价格“淘”到海珠区某楼盘一套叫价42万元的二手房。 从本月1日开始，购买住房不足5年转手交易的，销售时需按其取得的售房收入全额
究竟王小姐所言是否当真？ 行情 五大区成交量虽降价反升 近日，记者从中原、经纬和合富等几大地产中介获悉，5月二手房的成交量环比4月下降接近一成。6月至今，由于受到“国六条”的调控政策影响，二手房价仍然沿着量减价升的趋势变化。 天河区：高等学府房改房吃香 5月二手房的成交均价高达6800元/平方米，环比增幅5.1%。5000~7000元/平方米的单价段是天河区的成交主流，比例接近五成；单价在7000元/平方米以上的产品成交比例约三成。以天河北为例，帝景苑、芳草园、侨林苑、中怡城市花园等楼盘均价基本都在8000元/平方米以上。 除了高端物业成交旺盛外，机关以及高校教工宿舍也比较吃香。据中介人士称，置业高校校园的优势在于可利用大学的教育资源，感受浓厚的教育氛围以提升个人素质与品位；另一方面校园与机关宿舍的环境多半清幽静谧，大院治安管理较好，适宜人居。这类物业多为房改房，价格不高，均价在4500~5000元/平方米之间。 投资分析 43岁的张先生成交广东工业大学五山校区一套81平方米10年楼龄的单位，总价38万元。该套房做了7成20年按揭，首期款11万元，月供1560元，除掉中介费、交易费和按揭等费用外，按照3000元租金，扣除月供、租赁税、中介费等，每月收入1100元，年投资回报8%。 白云区：均价处于中端水平 5月该区二手住宅买卖成交均价约4600元/平方米，与4月相比，成交量下降3.5%。成交面积9成在100平方米以下，而成交价格则呈现离散分布，3000~4000元以及5000~7000元/平方米单价段的成交比例都占据区域市场的三成份额。 从成交个案来看，黄石板块最活跃。其中黄石花园、汇侨新城以及祥景花园都是买卖均价在4000元/平方米以下的楼盘；白云高尔夫价格相对较高，为4963元/平方米。依托新市商圈以及相关的生活配套，黄石路、白云大道、机场路三条干道交汇带来交通便利，板块的潜力暗涌。而成交比较旺盛的个别楼盘为又一居花园与金湖雅苑，其中，金湖雅苑8~10年左右楼龄的洋房价格仅在3200~3500元/平方米之间。 投资分析 黄石路处于专业市场集中的区域，由于附近汽车等专业市场增加人手，导致区内租赁成交增长一倍，而租金也被拉动上升了三成多，当地不少二手住宅的投资回报率高达10%，一房单位租金可达1000多元／月，而两房单位的租金则可达2000多元／月的水平，是近期一个相当不错的物业回报水平。 海珠区：楼龄较新价格不菲 海珠区5月二手住宅成交均价环比增长489元/平方米，约5500元/平方米。从投资个案上看，5000~7000元/平方米虽然是成交的主体单价段，但涌现了不少均价在7000元/平方米以上的楼盘，比例超过一成半；这些楼盘的楼龄都比较新，一般在4~6年，如保利花园、富力千禧花园、富景花园、海珠半岛花园、海琴湾等。 投资分析 海珠区的租赁市场在一直保持活跃，虽然售价较高，但租赁均价稳定在2526元／平方米左右。从数据上看，均价超7000元／平方米的楼盘租赁价也在3642元／平方米之间，代表海珠区较高的租赁水平。而最活跃的南洲板块买卖均价4300元／平方米左右，而租赁价格不断上涨，目前租赁均价已突破20元／平方米。 老城区：商业旺地交易活跃 越秀区近4成的成交在7000元/平方米以上。由于老城区土地资源有限，发展历史悠久，所以商品房与房改房的成交比例接近1∶1。由于5月适逢小学入学报名，名校附近楼盘就特别受关注；如可作为地段生入读东风东小学的锦城花园与东风广场，其中东风广场的成交均价近9000元/平方米。 荔湾区5月均价在6100~6200元/平方米之间。原荔湾区与原芳村区的产品素质以及区位条件不同，所以价格差异较大，原芳村区成交量会对整个区域均价有直接影响。5月以原荔湾区的成交为主，5500元/平方米以上的成交比例接近6成，主要分布在宝华路、中山八路等商业旺盛地段，包括恒宝华庭、富力广场等。 投资分析 老城区由于一手住宅供应稀缺，二手市场成交(租售)相当活跃。特别是越秀南、北京路、一德路、惠福西路等多条商业路段二手房租售出现求大于供，一房单位月租高达1800元，投资升值潜力更是不言而喻。 番禺区：大小户型最受青睐 番禺区5月的成交量只为4月的六成左右，但买卖成交均价却只下降了50元/平方米，为4112元/平方米。番禺区二手楼市主要成交面积段有两个，一为60~80平方米的中小户型，占了区域总成交的三成；另外120平方米以上的产品成交比例也接近三成。 从中原地产成交个案来看，3000~4000元/平方米单价段虽然是市场的主流价格段，但是成交活跃的祈福新邨、丽江花园、华南碧桂园、广州雅居乐、星河湾等都是超过4000元/平方米的楼盘，比以往都有所提升；如星河湾5月成交个案中有6成单价在6000元/平方米左右，以前多为5300元/平方米，并且全为120平方米以上的大面积单位。而在市桥板块，价格就相对便宜，如华侨城，西城花园的买卖均价只在1800元/平方米左右。 投资分析 在番禺二手房市场总成交量中，投资型买家占15%。投资人士看好二房房租赁市场高投资回报率，如购买小户型二手单位，靠租金获取收益比较稳定(年回报率约7%)。 策略 新政下买二手房仍有价可还 新出台实施的“国六条”规定：从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。二手房受时间限制房源减少影响，广州一些二手楼价格也出现了上升趋势。但有关专家指出，近日市场正处于政策的消化期，不少买卖双方正处于观望状态，如果能把握好一些还价技巧，仍能买到心仪的二手房。 记者日前采访了一位王小姐，在目前市场上普遍认为二手房涨价的势头中，她“偏向虎山行”，上周在海珠区某楼盘买到了一套“优质”楼房，一套原本42万的房，最终以34万的价格让王小姐收入囊中。 她以其购房经历告诉记者，购买二手房的几招必杀计。 一招：多搜集市场信息 目前房地产新政让不少市民不敢贸然买房，大家普遍认为，新政将使广州二手房价呈现走高趋势。然而，王小姐却认为，大家看到的仅是一方面，虽然新政会让一些不足5年的房由出售转为租赁，而一些在售的二手房价格却趁机提高，但必须看到另一点的是，这也导致了买二手房的人在这段时期减少了很多，一些急于出手的卖家也面临着卖房的压力，加上前段时间央行“加息”，让不少投资者觉得“以租养房”不划算，也希望赶紧抛售。 同时，王小姐还考虑到一点，目前二手楼价已达到历史新高，而一些业主担心楼价下降，即便有了新政，如果有一定的利润可赚，也会将房出售。因此，王小姐就抱着试试看的心态，看能否在“危险”期拣到宝。 二招：可在网上搜价格 王小姐本身就住在海珠区某楼盘，买套二手房，想把远在老家的父母接到身边，也好有个照应。在锁定了楼盘后，王小姐先在网上大量搜索，了解目前该楼盘的二手价格。她告诉记者，由于该楼盘最长楼龄也不过3年，因此，价格几乎都处于6000元/平方米以上，有的甚至高达7000元/平方米，与一手价格不相上下。 三招：多跑几家中介寻找 了解了大体价格后，王小姐把目标锁定在60平方米的两房单位或是70~80平方米的三房单位。但她认为网上直接和卖方交易还是不妥，因此她开始把目光放在了地产中介。周边10多家中介公司成为王小姐选择的对象，她发现，很多同样的房源在好几家中介公司同时放盘，而各中介标出的价格也有一定差距。 四招：态度不急于表明 经过十几天的看房后，王小姐将目标锁定在三套房上，一套81平方米的小三房，总价58万；一套73平方米的小三房，总价51万，另外还有一套65平方米的两房单位，总价42万。 看了两次房后，王小姐并不急于表明态度，尽管中介公司打了多次电话询问，王小姐仍然态度模糊，既不表示要买，也不说不买，“这时中介和卖家是最着急的，害怕到手的肥肉飞掉了。”王小姐得意地告诉记者，“千万别让他们看出你买房的急切心理，这样才能有讲价的机会。” 五招：了解业主最低放盘价 一星期后，王小姐最后选定了那套65平方米的两房单位，因为开价相对较低，加上楼龄长、顶楼、北向等房子本身的“劣势”，估计还价的空间比较大。但王小姐仍然“按兵不动”，两天后，再也等不下去的中介终于给王小姐打电话表示，价格还可以再商量；同时，王小姐也打听到那套两房单位当时业主的放盘价是40万。王小姐告诉记者，一般业主放盘都会给中介一个所谓的“最低价”，而中介往往会在这个基础上再提高2万~3万，如果买家在这个基础上还价就不划算了。所以选定一套房后，应该尽快了解业主的最低放盘价，如果不能直接找到业主，可以通过几家中介的比较，哪家中介的该套房挂牌价最低，也就意味着最接近业主的“最低价”，对那种狮子大开口的中介最好避而远之。 此外，王小姐还告诫，必须同时弄清楚的还有该住宅上市多久，卖出去的原因，要尽量搞明白曾有多少人出过价，出价多少，要弄清卖主有什么附加条件，付款方式如何，最好能弄清卖主卖房的原因，必卖的期限、卖房款的用处，以及当年买进房屋时的真实价格等等。 六招：鸡蛋里挑骨头狠砍价 了解了以上信息后，就可以切入“还价”的主题了。同时，还必须抓住该套房的所有“弱点”，以作为压价的筹码。还价时，王小姐和卖主是在中介公司当面进行的，王小姐列出了该套房的各种不足之处，迫使卖主降价。卖主坚决要卖38万，由于该套房未满5年，还必须征收2万多的全额营业税，王小姐灵机一动表示，营业税可以由她出，但楼价必须34万，她心里算了一笔账，即便自己负担营业税，若总价能再低，那也划算。放盘了半年的卖主最终答应以34万元的价格将房售出。 王小姐表示，尽管业主事先有个放盘“最低价”，但如果在还价时不停表示房主卖价太高，可以打击房主的自信心。如果了解到卖主最后的必卖日期，可使用一边讨价还价，一边拖延时间战术，等接近必卖日期时，利用卖主的急售心理，伺机杀价购买。 另外，为了解除卖主的防备心理，杀价时最好坦率地告诉卖主，买房的目的是自用，而不是为他人代买，这样可防止卖主怕房地产经纪人插手牟利而故意拒不让价。 提示 二手房按揭费用知多少 在经过一番讨价还价之后，房子终于成交了，这时必须了解二手房按揭所需要的种种费用，以防买到了便宜的房，又吃了按揭费用的亏。� 项目买家 卖家 房屋查案费 每证100元(转按200元) 房屋初评费 每证300元 房屋评估费 评估价×0.5%(最低1000元)-300 保险费 贷款额×1.2×0.1%×贷款年限×折扣 (1年不打折，2～5年9折，6～10年8折，11～14年7折，15年以上6.5折) 贷款合同公证费每宗200元 交易委托公证费每宗200元 每宗200元 贷款印花税贷款额×0.005% 转按协议公证费每宗300元 银行公积金代办费每宗500元(建行750元) 他项权利登记服务费每证250元(建行450元) 按揭代理费贷款额×1.2%(最低2500元) 理财小贴士 公积金房贷省钱三招 购房的首付款提高，如何利用好公积金贷款和冲还贷政策，使借款成本最小化？银行专家告诉记者三招。 第一招：合理确定贷款年限 现在公积金贷款利率要比商业性贷款低1%，在组合贷款中，要合理设定较长的公积金贷款年限和较短的商业性贷款年限。 第二招：适合自己冲还贷方式 如公积金账户余额有几万元，且剩余贷款全部为商业性贷款，用“一次性还款法”有利，这可减少利息。如商业性贷款和公积金贷款余额都较大，建议通过“逐月还款法”+压缩“商业性贷款”的贷款期限，多享受公积金。在公积金账户资金用完后，应再向银行申请延长贷款期限，使月还款额控制在自己可承受范围内。 第三招：公积金大(装)修 贷款申请 部分银行该贷款最高可贷30万元，并不得高于装修工程款的70%；每平方米建筑面积最高可贷1000元，贷款金额加住房贷款余额不得超过房价的七成。 专家说，如购置期房，最好是选用公积金贷款，因为放款时间要慢，放款手续复杂，如果放款时间拉长，三五个月才放下贷款，那样购房者无形中减缓了还贷的压力。 据经济参考报 |
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