|
★《中国经济周刊》见习记者 谈佳隆 /广州报道
广州一手楼价经过连续半年急升之后，在5月首次降了下来。6月10日，广州市国土房管局公布今年5月房地产销售数据，全市一手楼均价6097元／平方米，比4月降了156元／平方米。一手住宅销售面积55.86万平方米，与4月份的93.32万平方米相比，少了四成多。
这表明国家对房地产市场的宏观调控已经初显成效。然而，“国十五条”(注：指5月30日建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)对华南地产能否持续产生影响力成为各方瞩目的焦点。
据《中国经济周刊》获悉，广东房地产行业主管部门正在同省内包括城建集团、利海集团、保利集团、光大集团等在内的各大房地产企业和中介企业的主要负责人，就广东省可能出台的新政操作细则召开“闭门会议”。而此次“闭门会议”的主要目的是：收集业界人士对“国十五条”的意见，结合本地实际情况提出建议。
“中央政策从出台到各地执行，按照惯例一般是地方政府会再制定一个操作细则；而作为行业协会，就要把听取到的业内意见及时反馈给地方政府，以便制定的操作细则既能遵循中央政策，又能体现业内意见。”广东省房协秘书长蔡穗声对《中国经济周刊》表示。
据《中国经济周刊》了解，在6月15日前，广东省建设厅将要把各市反馈的内容提交给省政府，而省政府可能会在本月底前出台操作细则。
广东开发商解读宏观调控：
是“平抑”而非“降价”
在广州楼市实现了价格与销售量的“双降”之后，很多业内人士都对此表示担忧。
东亚银行广州分行副行长麦天恩告诉《中国经济周刊》：“我们担心房地产过热，但是我们更担心房地产过冷。”
利海集团副总裁莫嵘则对《中国经济周刊》表示：“房地产商并不希望楼价暴涨或暴跌，因为这对他们来说都不是好事。”
在采访中，一些可能会受到此次宏观调控影响的房地产开发商对目前形势的认识是，一方面承认华南房地产市场存在泡沫，另一方面他们对中央政策的解读是“平抑”，而非“降价”。
时代发展企业集团有限公司副总裁肖金明就向《中国经济周刊》表示：“楼价快速上涨对房地产业将来的发展很不利，会让市场走上一个不太正常的轨道，最终的受害者不仅是老百姓，还有房地产商。我们希望房价呈现慢慢的、符合国情的、比较持续性的增长。”
莫嵘也颇为乐观地认为：“从长期来看，房地产价格不会下跌只会上涨。因为房地产是资源性商品，全世界的资源性产品都在涨价，石油、矿产、木材等等都在涨价。”
据一位业内人士向《中国经济周刊》透露，对于广州那些手头上还比较富裕的房地产商来说，至少在一年时间内不会受此次平抑政策的太大影响，因为他们手头上的货(已开发的楼盘)“能扛一年”。
事实上，不少房产商都认为受中央宏观调控影响，楼价不会大幅下跌，他们的理由是：该政策不是扩大供给而是压缩需求。从经济学的角度来说要供需平衡价格才能最体现价值，而当供需不平衡、需求远远大于供给的时候，这个市场的价格必定要上扬。莫嵘就对记者表示：“目前的状况就是供应大于需求，而现在是靠压缩需求来实现价格的下跌。”他说，其实现在的政策也并不是说真正的要压缩需求，“只是在政策下谁都不敢涨价罢了。”
蔡穗声向《中国经济周刊》表示：“‘国十五条’没有提到固定资产投资过热的问题，反而强调房地产是一个相对热的行业，所以开发商和建筑业不用担心。中央的着眼点是要保证中低收入阶层能够买得起房或者住得起房，至于高收入阶层怎么购买房屋则是由市场决定的，不是政府关心的重点。”
90m2的调控指标高还是低：
开发商与消费者看法迥异
对于此轮宏观调控的重点，莫嵘向《中国经济周刊》表达了自己的观点：“本轮调控的目的是改善供给结构，也就是90平方米和70%的问题。”
“国六条”(注：指5月17日的国务院常务会议上，出台的六项措施调控房地产)细则中90平米以下的住房面积要占总面积的70%以上的要求，成为房产商们的争论所在：去年出台的“国八条”(注：指2005年3月26日国务院办公厅下发的《关于切实稳定住房价格的通知》)认为标准房面积是120平方米，浮动空间可以达到144平方米，现在从120平米降到90平米，这种变化的原因何在？
蔡穗声向《中国经济周刊》表达了自己的看法：“去年的措施是在消费上进行较多控制，以及对开发商的生产，如贷款等方面进行控制，而今年的政策重点是调整住房供应结构稳定住房价格，显然中央高层意识到现在的问题很多是结构不合理造成的，并不是总量过热，这是一个很大的区别。”
也有房地产商提出90平米的标准不适合于广州的实际情况。时代发展企业集团有限公司副总裁肖金明就认为：“70%,90平方米的要求对全国市场来讲大致上比较合适，但对广东地区来讲，将来是会有后遗症的。”
莫嵘也认为：“这会对发展商产生影响，是不是建这么多的房子才是真正满足社会需要？至少在广州来看不是，从广州的数据来看90平方米的需求量仅仅在20%以下。”
而广大购房者似乎并不以为然。据广州市2004年城市人口统计，广东省每户家庭人口约3.28，三口之家是占主流的。一位姓张的购房者，在广州工作了五年，正准备结婚，他向《中国经济周刊》表示：“90平方米可以做两房一厅了，甚至可以做两房两厅，或者是三房一厅，解决三口之家的居住应该是相当不错的了。”
营业税：
打击投机能否奏效？
据记者了解，营业税的问题也受到了各方关注。广东省房协副会长黄毅文向《中国经济周刊》表示：“像广州有些房子三、五年才拿到房产证，之后5年才能够免营业税，对于这些房子的购买者来说有点不公平，但是从压抑一些投机性的炒作的角度考虑，我觉得还是可以理解的。”
不过来自某中介机构的何丽云有自己的切身体会，她向《中国经济周刊》表示：“政策出台以后，二手楼盘的放出量反而是增多了，原因是两年的房子还算是新房，很多人都可以等两年后再上市成交，但是5年的房子很多人就会觉得老了。所以房产投机者如果手头上房子很多，就不会等到5年后再出售，所以这个政策不会影响流通，反而会增加放盘量。”
肖金明认为：“5年后免营业税最主要的作用其实是阻止投机，对于想在房地产市场投机的人来说，他必须要考虑到5年是一个相当长的时间，前景很难预测。”
| 
