七成90平新规逼近 开发商苦寻应对良策

　　李乐

　　本报记者 李乐 王其明 张鹏北京 上海 广州报道 坐落在北京朝阳区西大望路上的首钢顺驰项目，最近遇到了大麻烦。

　　本来，距离建设中的北京CBD(即商务中心区)仅咫尺之遥的这个大型商住楼盘，由于其 独特的地段优势，曾被认为将铁定轻松盈利。但是，最近他们的设计人员正为原来制定的产品规划面临伤筋动骨的改动而头疼不已。

　　一切都因为那个被简洁地概括为“90平方米70%”的新政策不期而至。“我们当初拿地报规划时，并非没有考虑到政策的风险，因此特意把主力户型面积定在了138平方米上下，”该项目一位内部人士对记者表示。按照去年调控时北京市出台的规定，144平方米以下的住宅单位，属于普通商品房。

　　但是，本以为万无一失的他们，还是吃了政策调整的亏。因为规划尚未获得批准，按新政策规定，这个楼盘被纳入重新审批的范围。

　　“我们仍将原来的规划设计方案报了上去，最好就是顺利审批通过，当然我们也在积极地准备另一套方案。”上述人士有些无奈地表示。

　　实际上，同样的烦恼正在全国开发商中蔓延开来，他们都在为同一件事情担忧和忙碌着。

　　改规划 找对策

　　先看上海。目前这个中国最大城市的在售住宅楼盘中，户型在90平方米以内的不超过30%，很多公寓、豪宅更是动辄每套300平方米~400平方米，例如有名的瑞安翠湖天地，一层两户，每户面积基本上500平方米~600平方米。

　　“新政策对豪宅项目肯定是个不小的打击，它们肯定远远不止90平方米。而豪宅是开发商利润最高的产品。”上海火炬置业总经理丁凡对记者说。

　　“头都大了，烦死了，不知道该怎么办！”上海闸北区某住宅项目开发商老总，甚至在记者面前也不掩饰自己的慌乱。

　　再看广州和深圳。与京、沪相比，穗、深两地楼盘大户型比例少一些，结构也算是合理，但同样难免受到新政策波及。尤其是广州郊区一些大盘，一直以低价位、大户型做招徕，与市区楼盘抢夺买家，如果有关政策严格执行，多数楼盘都要做调整规划的准备。

　　根据记者目前掌握的情况，无论是京、沪还是穗、深，各个地方政府暂时还没有就如何执行“90平方米70%”的政策出台更明确的细则。

　　不过，各地地产商都不敢怠慢，着手在技术层面上积极寻找对策。

　　有广州某不愿具名的郊区大盘开发商称，现在当地很多以大户型为主的楼盘，一般是一梯2户~4户，若按照新规，一个标准层要做到6套单位以上，但小户型产品设计难度高，估计开发商大多都会做成“大通廊”，即像以前的宿舍楼一样有长长的走廊。他补充说，走廊变长后，公摊面积更多，住宅的实用率和舒适度都会受到影响，同时开发成本上升，很可能带来楼价的上扬。

　　另据记者了解，目前已有不少开发商在打90平方米分界线的主意，即在新设计中，把两套面积分别在90平方米以下而功能互补的单位并在一起，买家到时只需打通中间的隔墙，两个小户型就合并成一个大户型了。当然，这一思路对建筑结构有更高要求，据说不少开发商正在有针对性地招揽设计专家。

　　地方执行细则受瞩目

　　值得注意的是，对于这个现在令开发商谈虎色变的新政策，大多数人当初是怀疑其实际执行力度的。但6月14日召开的国务院常务办公会上，国务院总理温家宝再次强调了调整供应结构、稳定住房价格落实工作的重要性，显示中央政府在此问题上坚决的态度，在此前后建设部方面公布有关该政策的一系列技术解释，终于打消了一切幻想。

　　唯一的悬念是，建设部把具体执行方式这个难题留给了地方政府。

　　眼看着新政策回旋余地不大，开发商私下“怨气”颇大，尤其是外资企业。“我们通过拍卖拿到土地，当时的规划条件都是受到合同法保护的，这个行政命令下来，与合同法相违背。”某外资企业老总对记者说。

　　但抱怨归抱怨，大家还是非常关注地方政府何时以及出台何种尺度的执行细则。一位上海开发商告诉记者，他们的楼盘原定规划是以120平方米户型为主，即便按照6月13日建设部官员给出的“90平方米是套内面积”的技术性解释，其建筑面积也只能调整到100平方米~105平方米，也就是说，还得重新做户型规划。

　　“真希望上海市政府的实施细则早日出来，可以早点知道要不要改设计，”他不无期望地说，“上海是直辖市，可以根据实际情况自行调整。”

　　然而，地方政府看来远不如开发商那么着急。不论是京、沪还是穗、深，有关部门的主管官员要么就表示先看看别的地方怎么做再行决定，要么继续保持沉默，除了武汉等少数城市外，大部分房价上涨较快的热点城市，调控细则均未出台。

　　该抓紧的要抓紧

　　与上面提及的那些需要调整规划的项目相比，北京楼盘龙湾的遭遇更为尴尬。这个位于顺义中央

别墅区的项目，虽然一期的推广、开发活动都以别墅做号召，但其用地性质其实是普通住宅，因此，尚未开工的二期工程难逃规划调整命运。

　　“如果我们真的要按照新的户型结构规定调整，影响可就太大了。”该项目一位负责人私下对记者表示。因为最要命的是，这个一期别墅销售十分火爆，价格一路上涨的楼盘，远在北京市郊顺义区，一旦主力户型被改为90平方米以下的普通住宅，其市场命运可想而知。

　　据记者了解，目前该项目二期开发陷于停顿状态，前景极不明朗。那位负责人抱着多少有些侥幸的心理说，北京市有关户型比例控制的细则，能够实行总量控制，这或许是他们唯一的希望所在。

　　尽管按照九部委《意见》的要求，今年9月1日之前，地方政府编制的年度住宅发展规划必须上报中央，而现在显然还没有到最后的时刻，但这并不意味着在此之前，政府可以视市场上相关信息的不够清晰甚至混乱为正常。

　　有一点很清楚，本次地产调控新政，具体措施的落实执行是其核心。为此，中央政府制定各种详细的量化指标，对地方政府进行考核。有了量化指标，剩下的问题就是政策落实的实际效率，就目前情况来看，大多数地方政府的反应并不尽如人意。