分析房价涨因 解读调控新政

　　世邦 魏理仕

　　机构看市

　　房价是多方面因素综合作用的产物，因此解决房价问题也要综合治理，注重政策的系统性。九部委《意见》中指出，当前房地产市场面临的主要问题体现为房价上涨过快、住房 供应结构不合理矛盾突出及房地产市场比较混乱。针对这些问题，这次宏观调控措施从调整住房结构、发挥税收、信贷和土地政策、控制城市拆迁规模进度、加大针对中低收入家庭的经济适用房和廉租房建设，以及完善房地产统计和信息披露制度等方面入手，综合治理，应该有助于解决房价问题。然而政策的可操作性，具体实施办法，实际执行力度，手段是否合理等因素，会影响到调控政策最终的效果。

　　房价问题的解决之道

　　欲真正解决房价问题，要考虑到贫富间的差距而导致需求的不同。一方面要充分解决低收入家庭的住房问题，如落实廉租房、加大补助经济适用房，让房价更低但严格限制流入买卖与租赁市场；另一方面不能把除低收入家庭以外的住房门槛过度提高，让这些家庭能配合自身的经济状况，合理地改善住房或做房地产投资。市场上不同的消费需求都得到合理解决后，房价自然就能根据国家经济水平正常发展。

　　此外，要增强证券金融业的监管，促进其发展，让金融机构提供更多的投资理财产品供消费者选择。

　　从宏观经济层面来说，地方财政对土地收入的依赖(财税制度)、银行系统信贷过剩(货币政策)和人民币升值预期(汇率)等等，是当前房价问题的深层次原因，需要中央政府从更高的层次上去推行制度改革。

　　房价过高与二手房市场发育不足有关

　　二手房市场是房地产市场的一个重要组成部分。开放的二手房市场能够为房屋提供很好的流动性，同时一部分人通过置业升级形成对新房的需求，同时他们所释放出来的二手房，为市场提供更多房源。因此，二手房市场的开放有利于整个房地产市场的健康发展，而房价归根到底还是由市场上的供求关系决定的。

　　严格来说，目前国内很多城市的一二手市场还处于相对分割状态，但随着二手市场进一步发展，居民消费习惯的改变(如并非一定要购买一手楼)，物业管理水平的提高使住房保值升值，二手楼价会影响一级市场，两者的价格差别也会缩小。

　　北京房价快速上涨事出有因

　　在市场经济中，价格由供求关系来决定。北京的房价，尤其是住宅的价格，在2006年初确实经历了一段高度增长，这受到以下若干方面因素的影响：

　　城市建设、动迁、新家庭、外来人口迁入、消费者换房等刚性的住房需求持续强大；国人安家置业的观念根深蒂固；消费者信心(Consumer Confidence)高企；目前国内的投资渠道狭窄，导致大量资金流向房地产市场。

　　同时，房价上涨过快也与下述原因有关：

　　媒体争相以大篇幅频繁报道地价、房价上涨及外资炒作等消息，部分缺乏理性的、有实际数据支持的分析，造成消费者对于地价、房价上涨造成过分不安。消费者恐怕越推迟购买房产则房价将会越高，导致了恐慌性地“抢购”住宅。这种恐慌性地“抢购”让

开发商借机推高房价，造成一个互相推涨的不良循环。

　　人民币升值预期和中国宏观经济形势吸引了大量资金进入国内的房地产市场，推高了房地产市场的价格。