外资流入中国房地产行业 助涨房价

　　里昂证券的研究表明，越来越多的国外资金流入中国房地产行业

　　本刊记者 戈晶晶

　　5月16日，在里昂证券中国投资论坛上，中国房地产市场发展成为各方讨论的焦点。里昂证券地产研究部执行董事John Saunders明确表达了这样的观点：尽管局部有过热现象， 但从总体来看中国的房地产并无泡沫。即使短期会出现波动，但从中长期来看，中国的房地产市场仍会稳定增长。

　　房地产是中国的支柱产业

　　里昂证券的信心绝非凭空想象。“对于中国房地产的研究，我们非常看重中国政府的发言。就像在美国人们关注美联储的发言一样。” John Saunders说，“两年来，中国政府首次表示房地产是中国的一个支柱产业，这是非常重要的表态。此前，曾有媒体报道，政府会把首付提高到50%，但很快政府就出来辟谣，这说明政府非常看重房地产行业，他们不希望有这些不利于中国房地产行业发展的谣言出现。”

　　里昂证券的研究显示，从总体来看，中国目前的房地产不存在大的问题，但确实存在局部过热的现象，“政府已经采取过几轮措施来解决这些问题，比如说加息，有些起到了一定作用，比如说去年有一段时间上海的房价出现了回落。” John Saunders说。

　　但中国政府显然对目前的调控效果并不满意。5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进

房地产业健康发展措施，并针对当前国内房地产市场所存在的问题提出六条措施。

　　“国六条”强调要进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费。同时，在这次会议上也明确指出，房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业。

　　国际资本看好中国房地产

　　里昂证券的研究表明，越来越多的国外资金流入中国房地产行业，并对中国的房地产起到了推波助澜的作用。

　　John Saunders向我们展示了一些数据：去年一年，亚洲地区有260亿美元用来投资房地产，而前年这个数字还只是130亿美元，一年内翻了一倍。按照John Saunders的估计，这260亿美元中大约有20%到25%的资金是投向中国房地产市场的，而且这个数字可能只是冰山一角，因为有更多的资金现在还没办法统计。“这某种程度上反映了欧美资产重组的过程。今后还会有越来越多的资金投向中国。” John Saunders说。

　　据John Saunders介绍，现在的国际地产基金的一般做法是：收取2%的管理费和将交易的20%作为佣金。这些地产基金多采取分散经营，追求的是收益超过成本。“它们在全世界寻找这样的市场。目前这些大的地产基金在中国房地产投资的收益大约在5.5%，基本上与香港及新加坡差不多。它们主要的运作方式是寻找那些卖得不太好的公寓，把它们买下来，再租出去，靠收租金来挣钱。”

　　John Saunders以日本为例：“过去大家都喜欢投资日本的房地产，因为过去在日本的租费大约在7%左右，而向银行借贷的利息大约是2%，这其中有一定的利润。但是现在日本的租金下跌了，大约只有3.5%，这样就无利可图了，这也就是为什么这么多资金瞄准中国的原因。” John Saunders解释说。

　　迄今为止，诸如摩根斯坦利、高盛等国际知名的地产基金都已经来到中国。“中国政府是希望看到国际资本进入中国房地产市场的，但另一方面这也带来了一些负面影响，譬如说房价飞涨，所以政府需要在这中间寻找到平衡点。” John Saunders分析说。

　　“而且从短期来看，由于美元贬值的问题，外国炒家很可能在中国的房地产市场再加一把火。” John Saunders分析说。

　　至于一直以来令各方敏感的外国买家炒高中国房价的问题，John Saunders认为，这种影响更主要的是对中国人心理上的影响。“从目前来看，外国买家还不足以拉动中国的房地产市场，但因为外国买家都是买最贵最好的房子，从人们的心理上造成的印象是，中国的房价是外国的买家炒上去的，这种影响确实存在，但心理上的影响要比实际的影响大得多。” John Saunders强调，目前与中国国内的资金相比，国际资金还只是很小的一部分。

　　“有一种看法认为应该把外国投资者从中国房地产市场清除出去，这是一种很危险的想法。” John Saunders不无忧虑地说。

　　中长期获得稳定发展

　　对于中国房地产行业中长期的发展前景，里昂证券同样很有信心。而他们的信心主要来自于对未来中国

养老保险将投入房地产市场的预期。

　　现在，中国人口老化的速度相当快，有一种极端的估计，到2030年，有一半的中国人是老年人，也就是超过60岁。无论是哪种估计，人口老龄化都是不可避免的，所以未来养老保险的增长是必然的。“从中长期来说，未来养老金如果投入到房地产市场中去，可能会维持中国房地产长期稳定的发展。” John Saunders说。

　　而目前中国包括养老保险在内的各类保险覆盖率非常低，这也是为什么有这么多国际保险公司想进入中国市场的原因。“我相信在未来中国的保险市场会增长得非常快。”John Saunders分析说，“现在一个很重要的问题就是保险所产生的现金流该怎么处理。目前很多保险公司对这些现金流都没有很好地处理，它们多是去买长期国债，但这会给保险公司带来一个长期负债的问题，我认为保险公司要解决长期负债的问题的一个很好的出路就是投资房地产，获得长期的回报。”

　　目前中国还不允许保险公司投资房地产，要想改变这样的状况，John Saunders预计需要3到10年。“未来一个很大的问题是政府会不会允许保险公司直接去投资房地产，还是让它们去买房地产的

股票等。在美国是允许直接投资的，但目前在中国这块立法还是空白区。如果可以直接投资房地产的话，对保险公司无疑是个利好消息，因为这样回报会是长期稳定的，而现金流问题也可以得到很好的解决，长期负债也可以降低。”

　　“从长期来看，中国政府在养老金的压力下，也会为养老金寻找合适的投资渠道，而房地产就是一个合理的选择。所以长期来看，中国的房地产市场也会得到稳定的发展。” John Saunders对他的判断相当有信心。