广州楼价降了 成交量锐减四成

　　连涨半年首度下挫，上月一手住宅均价降156元成交萎缩四成

　　未来是涨是跌三个月内见分晓

　　5月有个火热的黄金周，5月有此前为时半年的房价高涨做支撑，但5月的房价还是跌了。

　　前日，广州市国土房管局公布了今年5月房地产市场分析报告。根据相关统计数据，广州市5月份一手住宅成交均价为6097元/平方米，比4月份下降了156元/平方米，而5月的一手住宅成交量更是比4月萎缩了四成。在国家宏观调控政策接连出台的5月，广州楼价应声而落。

　　得知消息的市民表示要继续观望，有人认为是不买房运动获得了胜利。

　　广州楼市拐点突现

　　去年12月一手楼成交均价为5278元/平方米，从去年年底开始，广州楼价开始一路高歌猛进，上涨势头一浪接一浪。今年一、二月，一手住宅均价涨幅均在300元以上，经历3月份的回稳后，4月份均价又突破了6000元大关。据统计，从去年12月到今年4月，广州一手住宅均价上涨了近千元，增幅超过18%。

　　然而戏剧性的一幕出现了，有黄金周支撑的5月，却在今年突现房价的拐点。这与此前大多数楼盘销售人员和开发商的说法形成了鲜明比照，一片喊涨声的广州楼市，竟然出现了拐点。

　　黄金周成“滑铁卢”

　　广州市国土房管局公布的数据显示，今年5月广州市十区批准预售的商品房项目中，住宅有8417套，面积达到96.44万平方米，占商品房预售总面积的86.6%。据了解，5月份的商品房预售情况与上个月相比，基本保持了稳定态势，也就是说广州市房地产市场的供给量并没有在5月份明显减少，但该月的成交量却发生了急转直下的变化。

　　官方数据显示，5月全市一手住宅销售面积只有55.86万平方米，比4月份的93.32万平方米少了四成。地产专家韩世同指出，这可能是近年来成交量最少的黄金周和黄金月，开发商遭遇了一个滑铁卢般的黄金周。

　　真正回落将在年底

　　广州社科院科研处的彭澎博士认为，从统计的角度看，这次公布的5月楼市均价出现回落，可以看做广州房地产市场的一个明显信号。彭澎指出，这个数字说明半年多来房价上升的势头已经扭转，有着重要的标志作用。这说明国家的宏观政策还是有立竿见影的效果的。此外，从4月底就闹得轰轰烈烈的不买房运动也在行情中发挥了一定的作用，至少强化了人们的观望情绪。

　　但是否意味着广州楼价就此走上回落的道路呢？彭澎认为现在下结论还为时尚早，他预计在未来三个月内，市场还会处于开发商、市民、政府等多方力量博弈的状态，房价会在一定幅度内小幅波动，并保持这种平稳的态势。

　　中原地产副总黄韬曾在黄金周前就预言到今年5月份的房价会回落，他认为市场信息的局限性给人们造成了错觉，好像房价在涨，而实际情况是在下降。但他认为156元/平方米的价格波动不能说明什么问题，关键要看9月份的情况。黄韬指出，去年国家宏观调控政策出台后，市场也出现了三个月的观望期，但在刚性需求的压力下，去年9月份房价就开始反弹。但他认为今年9月再出现反弹的可能性已经不大，因为今年的宏观调控政策针对性和力度都很强，目前一手楼和二手楼市场受到的冲击都很大。黄韬预计，真正的房价回落将出现在今年年底。

　　开发商看回落

　　调控风声影响大

　　为什么供应量没有明显变化，而成交量却出现明显下滑呢？业内人士给出了几种可能的说法。

　　宏展房地产顾问公司程立志:对这个数据并不吃惊，反而有种意料中的感觉，因为4月底已经有政府要调控市场的风声，对发展商来说，政策变动的可能性令售楼计划很难摸清走势，不知道政策对市场影响多大，客户也在等政策尘埃落地，因此买卖都比较淡。五一期间，开发商都不着力供给，可以说是这么多年来出货最少的一个黄金周，消费者觉得市场价格高，而且发展商不出货，没有可以挑选的余地。

　　数据值得商榷

　　时代集团负责人:我觉得这个数据值得商榷，因为销售数据是有时滞的，由于不少楼盘存在抵押，需要解押才能办理手续，而且5月份的销售量，可能会在一些过程中未完成。的确，五一前利息增长，国家的政策令市民有观望，但不会有这么大的倒退，我们始终相信广州的市场是良性、健康的。

　　主要因素是下雨

　　广州光大花园董事副总经理陈洪志:主要的因素是下雨，整个5月都下大雨，对销售影响很大。新政出台也是主要因素之一，一方面，新政强度之大密度之大出乎意料，但未来政策将趋向平稳。预计6月的数据与5月差不多，价格会出现两极分化，特色楼盘，有竞争力的产品价格还会提升，对产品雷同没有特色的产品，会有价格上的调整。

　　记者手记

　　涨到顶了自然降

　　记者看到这个数据的第一反应是出乎意料，不仅记者如此，更有市场分析人士对记者说:“我需要核实这个数据，明天才能接受采访”。在采访过程中，“大雨说”，“国六条说”纷纷出炉，的确，虽然“国六条”出台前后，市场普遍认为5月份会出现观望心态，导致成交量萎缩和价格徘徊，但从4月份的93.32万平方米到5月份的55.86万平方米，落差之大，还是超出预料之外。而这也不是连天大雨就能解释的。

　　相对这些理由，记者更认同的是，购买力已经露出底线:有资深媒体人对记者称，五一之前，开发商一直借助供求结构性失衡提价，而且市场也出现追涨的情况，导致许多产品已经预支甚至透支了几年的提价空间，正是这种挑战购买力的底线的行为，导致购买力“不买账”的情形出现。

　　楼市税收新政广州六一起执行

　　买房时间、普通与非普通住宅标准不变

　　昨日，广州市地税局正式向媒体发布权威信息，国家税务总局近日下发文件，明确从2006年6月1日起，个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。广州市从6月1日起严格执行新政策。为保持有关政策的延续性和操作性，有关住房转让营业税政策涉及的普通住房及非普通住房标准、购买房屋的时间等规定，仍维持原来的相关政策规定不变。

　　按规定，“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”。其中，“契税完税证明上注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。如果房屋产权证和契税完税证明所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　根据去年规定，广州普通住房必须同时满足三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下(含1.2倍)。

　　广州市地税局强调，广州市各级地税部门将严格执行新政策的各项规定。

　　市民建议

　　“五年”应从签合同算起

　　记者昨日获悉，营业税征收年限由此前的2年延长至5年，在广州放盘的

二手房源中，大半数涉及征收营业税。卖家可能将税转嫁到买家身上，导致二手房源减少楼价上升，但有价未必有市，准备购房的市民大多持观望心态。市民建议5年营业税的起始时间应从房地产权证注明时间提前到签订买卖合同时间。

　　“如果卖家把税费都转让到买家的头上，买者未必能接受。二手楼虽然有价但未必有市。”一名房地产中介担心说。该政策会促使部分二手楼买家转向一手市场。

　　昨日，亦有一部分市民建议税收部门，能否将征5年营业税的起始时间从房地产权证注明时间提前到签订买卖合同时间。“过去，一套房子入住三五年才能拿到

房产证，现在也要一两年时间。这就意味着市民必须自住六七年以上，才能符合免征营业税的条件。我认为‘个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间’是不合理的，建议改为签订买卖合同时间为准。”