是诺曼底登陆还是胜利大逃亡

　　作者：谭洪安，王其明 来源：中国经营报

　　刚刚因为收获了中国银行97亿美元IPO(首次公开发行上市)这个超级大单喜形于色的香港联交所，很快又要为三家主营业务在内地的地产商准备好席位了。

　　正在排队等候IPO入场券的瑞安、世茂和绿城，预计总集资额160亿港元左右，很难跟 中行相提并论，但它们却更能吸引国内地产圈的目光，相信也同样会成为近期香港股市投资者追踪的热点。如果加上笃定将登陆新加坡股市的上海仁恒，未来一两个月内，共有四家以长三角地区为基地的开发商，有望成功打通一条梦寐以求的高效融资渠道。

　　说这是新一波的房企境外上市融资潮，看来不算夸大其词。不过，当“调控”骤然降临，各方持观望态度，香港股市上的内地地产概念股反复走低之际，这一波浪潮来得多少有些异常。

　　面对调控 房企刹车不及？

　　从6月12日起，瑞安房地产将开始一连四天的全球公开招股活动。如果一切顺利的话，本月23日它将在香港联交所挂牌上市。这家公司较早时从瑞安建业(0983.hk)分拆出来，是瑞安集团内地房地产业务的旗舰。

　　而早在一星期前，该集团主席罗康瑞就亲自披挂上阵，出席在香港举行的基金推介会，为其公开招股活动摇旗呐喊。据瑞安房地产初步招股文件显示，该公司拟发行10.17亿股，招股价在5.6至7.55港元之间，预计集资额为57亿至77亿港元。

　　几乎与瑞安同时展开前期招股推介活动的世茂房地产，据称拟发行6亿股，预计集资约39亿至47亿港元。世茂的公开招股时间将从本月23日起，计划7月4日正式挂牌。

　　而市场消息称，来自杭州的浙江绿城，如果能在近一周内通过港交所上市聆讯，到7月份时也有望实现上市，其预期集资额约40亿港元左右。

　　但是，内地调控新政给境外资本市场带来的不明朗信号，显然也干扰了这些公司的原定计划。据香港媒体报道，瑞安房地产起初计划集资接近百亿港元，无奈近日市况急转直下，为避免错过如期上市的机会，只好忍痛“削价”。同样因为调控影响，上海仁恒在新加坡股市的集资额定为21亿港元左右，比原先计划大幅削减了23%。

　　市场人士指出，由于上述公司赴香港和新加坡上市的相关操作已经进行了一段颇长的时间，现时已是万事俱备，只欠东风。调控新政突如其来，即使他们明知不是最佳时机，但恐怕也来不及踩刹车了。反过来说，即使不考虑程序安排上的难度，临时搁置上市对公司形象肯定有损害，也将打击投资者信心，两害相较取其轻，咬咬牙也就只有继续前进了。

　　急盼融资 以解燃眉之急？

　　另一方面，这些房企对早日上市融资的迫切心情，也许更左右着他们的最终决策。

　　据说为了尽快通过上市聆讯，浙江绿城大股东兼董事长宋卫平，将不得不辞去担任多年的集团董事长一职，仅留任上市公司的董事会主席。原因是港交所上市科曾质疑宋卫平兼任上述职务，可能有潜在的利益冲突，而且在两家公司的主管业务和工作时间分配上，也存在问题。市场人士戏称此为“弃车保帅”的无奈之举，其中或可窥见宋卫平的心事。

　　罗康瑞这边也不轻松。记者刚刚得到一个市场消息称，瑞安房地产管理层已表示，正在与投资者协商出售位于上海新天地附近的太平桥项目116地块的部分股权。消息续称，假如出售该地块49%的股权，瑞安房地产将套现人民币3.86亿元(税前)，而这笔交易很可能在今年第三季度达成。

　　据了解，116地块将是瑞安旗下豪宅翠湖天地三、四期的备用地块之一，瑞安决定出让股权套现，与该公司预期自身“利润增长在2008年后可能见顶，并有不排除出现负增长”有关。

　　还有未经证实的消息指，瑞安此前在重庆购入的大幅地块，由于后续资金吃紧而处于半停工状态。此外，记者通过武汉方面的人士得知，去年四月瑞安斥资超过人民币30亿元在武汉拍下的一处占地数百亩的旧城改造项目，至今仍未见明显的动工迹象。

　　至于世茂去年2月同样花了30多亿元拍下的武汉鹦鹉洲地王(占地800多亩)，目前真正投入开发的，也只是首期的100余亩地块。

　　考虑到近期国内对购置土地后限期开发的监管力度不断加大，就算是瑞安、世茂这样政府公关做足的大开发商，也不得不掂量一下其中的政策风险，适当加快其数量可观的储备土地的开发节奏了。

　　于是，更大的资金压力自然随之而来。

　　逆市进击 投行基金另有盘算？

　　“未来一两年内，中国内地到香港上市的大地产商，预计可以达到二三十家。”瑞士信贷

证券有限公司亚洲区一位高管日前出席上海一个房地产金融论坛时预测。他承认，如此大规模的内地房企境外IPO业务，一来是房企海外融资需求旺盛，大家都看到了好处，二来也是受到作为承销商的投行及众多外资基金的鼓励。

　　日前来自香港市场的消息指，决定逆市招股的世茂，为了加强投资者的信心，已经引入中国建设银行(0939.hk)、

摩根士丹利和渣打银行(2888.hk)等成为策略股东，占其IPO前的16%股权及IPO后的逾12%股权。

　　“我们是和摩根合作，一起帮助世茂上市。”渣打银行香港直接投资部一高层表示。也就是说，大摩、渣打的入股，是为世茂注入强心针，力促其坚定实施上市计划。

　　“现在那些海外投行，绝不是我们印象中那样，只扮演辅助上市的中介角色，靠收取佣金盈利。”一位不愿透露姓名的香港上市内地房企高管对记者分析道。

　　按其说法，作为内地房企承销商的外资投行，一般的做法是直接引进外资基金配合炒作，在上市股价上做文章，即使首次公开招股价位不理想，也可以通过后期一系列操作不断拉升。而内地开发商急于上市融资，通常甘愿以时间换空间，蒙受短期低价招股的损失，再用资本市场上募集的资金迅速增加土地，加大开发力度，就有更多的故事可讲，更多题材可炒。

　　“从造房子开发房地产，上升到玩资本游戏，这几乎是房企发展到一定阶段的必然选择，而投行和基金借此做大业务单，低位大量吃进，高位退出套现，由此获得的回报，绝对超出局外人的想象。”这位人士强调说。