外资圈地未见收敛

　　证券时报记者蒋晔

　　外资基金在国内大肆圈地已引起有关部门的关注，在有关部门的干预之下，外资基金的扩张步伐，虽有所收敛，但却未有明显改观。

　　外资“圈地”遇阻

　　在上海，去年年中曾传出被摩根斯坦利出资32亿元收购的上海明天广场一事后来没有了下文。最近又有消息称，明天广场将可能划归上海国资委旗下的上海盛融投资公司，短期内不再对外出售。一位业内人士向记者透露，事实上，大摩的收购款已经打到了国内，但由于外管局迟迟不批，使得结汇无法进行，交易最终不得不取消。

　　随着国家对房地产业的

宏观调控日益加强，一批经济学家对外资进入中国地产业提出了质疑。有专家建议，通过开征特别物业税制止外资在楼市的炒作行为。一位供职于外资银行的人士推测，不排除政府会出台一些措施，如不允许发放外币贷款给境外人士或机构在国内购置房产等，但明确阻止外资进入国内地产业的可能性不大。

　　高回报引发收购潮

　　虽然质疑之声日盛，但外资基金收购中国房地产的意愿并未减弱，第一太平戴维斯董事李旭向记者透露，最近有些外资机构又看中了上海的几幢物业，正在洽谈之中，但不方便透露具体情况。

　　“吸引这些资金的是中国房地产市场特别是商业地产较高的回报率。　”花旗集团房地产基金首席策划师Stephen　M·Coyle认为，中国房地产行业的投资回报远高于世界其它国家，这是中国房地产吸引外资的主要原因。他说，“数据表明，上海写字楼的收益率是7%，日本是3.5%，伦敦是4%，在美国是4.5%，世界上很少有地方可以看到房地产有如此高的收益。”

　　在Stephen看来，中国的最佳投资机会包括上海的写字楼、二线城市的住房建设、工业物业、零售商业项目等。而在对于城市的选择上，关键要素是人口要达到150万以上，还要有很好的交通运输设施，以及城市的就业状况比较好，居民收入正在增加。

　　外资进入中国房地产业究竟是好是坏？目前国内形成两派力量，反对者认为，外资在内地房地产的泡沫中扮演着推波助澜的角色；也有人表示，好的物业都被外资占了，这对国内投资者是一个损害。

　　相比较而言，持赞成者的分析较为透彻。李旭认为，外资房产基金进入中国是利大于弊，最明显的是带来了先进的资产管理经验。“那些价值被低估的物业，在这些专业机构的手里，注入了新的管理理念和方式，物业的价值随之提升，回报率也相应提高，而这种商业模式是本地房产商所不具备的。”

　　外资入市是正面的？

　　至于普遍认为的外资进入拉高了国内

房价的观点，李旭有不同的看法，他说：“这些大的机构看中的多是商业地产，买进后也是通过出租获取收益，而不是象国内那些炒房团那样瞄准了普通住宅，然后转手卖出获利，相反，这些大机构对稳定国内房地产市场是有正面作用的。”一位专家也认为：“外资基金的做法合法合规，国内有人跟风炒作是咎由自取。当然，不排除有人利用这些转嫁注意力或矛盾。”

　　对于外资进入中国地产业是赌

人民币升值的观点，Stephen　表示：“我们只是投资房地产，不管人民币升值这事。”　摩根大通中国投资银行部董事总经理方方认为：“内地房地产正处于上升期，还有很大的发展空间，这才是外资进入的主要原因，至于人民币升值只是其中一个次要原因。”

　　基强联行董事总经理陈基强不认为外资进入对中国房地产市场会有多大的影响。“我觉得外资在中国房地产市场的规模并不大，如去年，我国全国商品房销售额约为18080亿元人民币，其中外资购买的交易额约为34亿美元，也就是272亿多元人民币，1.15%的比例而已。”

　　一位业内专家则表示，对外资进入中国的地产业大可不必如此紧张，他举例说，上个世纪80年代中期，日本在美国也是大肆购置物业，最著名的是三菱地产公司1989年斥巨资13.73亿美元收购了纽约洛克菲勒中心的14栋办公大楼，拥有洛克菲勒中心约80%股份。然而，进入90年代后，由于美国的房地产业供过于求，再加上日本自身经济衰退，美国人仅以当初日本人购入价的三分之一就将这些物业收了回来。所以外资进入一个陌生的市场也是要承担风险的。