外资持续流入地产 设限迫在眉睫

　　证券时报记者晓甜雨田

　　“调控必须是在系统内运作的，才是行之有效的东西；此前的调控措施间接导致了外资超国民待遇，因为外资并不是在国内调控系统内。”里昂证券中国研究部主管李慧谈到房地产领域的监管时如是说。

　　不久前，国务院有关部门联合召开有关房地产政策会议，有一种意见认为，目前外资对国内房地产业的影响越大，要注意防范相关金融风险。不少专家也都认为，应密切关注房地产领域的外资流动。

　　大投行投资活跃

　　在房地产领域活动的外资中，摩根士丹利的身影最为引人注目。

　　“自从2003　年的首次投资，我们一直是上海最大的国际房地产投资者之一。”　4月的一个公开会议上,摩根士丹利亚洲主席文礼信说。据统计，过去5年里，摩根士丹利在中国房地产领域投资总额达15亿美元，该公司今年还将追加投资30亿美元。

　　不仅是大摩，其它外资机构也都加快了对中国房地产行业的进军步伐。在上述国务院的会议上，麦格理银行、美林、高盛等多家外资机构的名称也被提到。据悉，麦格理银行仅2005年在上海收购的商业地产项目就超过44亿元人民币，预计今年将再投6亿美元。荷兰ING银行、新加坡凯德置地、美林国际等全球知名公司先后宣布于今年增加在中国等亚洲房地产市场的投资。

　　过去二十年中，珠江三角洲成为香港资金进入国内市场的第一站，近两年上海和北京则是外资进入的第一批城市，而目前外资已经将目光投向其它直辖市和二线城市，当中包括沿海和内陆的省会城市。从投资选择上看，专门从事房地产投资的新加坡凯德置地多关注、且擅长写字楼等商业物业的长线投资，而摩根士丹利等一些投行则拉开较宽的投资面，对写字楼、商业物业、住宅既做长线投资，也有短线合作。

　　一位房地产业人士介绍说，目前外资进入的模式包括通过对项目本身的收购、重组、再造、开发来进行投资。比如说，收购“烂尾楼”项目，改良之后直接变现；还有就是购买具有潜力的商用物业，通过对其重组、资本结构的调整,达到物业营运收入的提升。

　　“还有一种是借道上市公司，入股本土房地产公司，或购买其发行的债券。”他表示，这是外资快速进入中国房地产市场的一种有效的间接投资方式。

　　在大投行的引领下，一时间全球一些有“名头”的海外基金纷纷来中国“报到”，上海、北京、广州成了最大的“商品楼交易市场”。近来有媒体称，去年五月中国大陆楼市经过第一轮调控后又再涨价，就因为外资对大陆房地产价格的上涨起到了推波助澜的作用。

　　中国社科院金融研究室主任易宪容认为，外资进入与房价波动关联很大，目前一些地方的房价快速上涨，完全是房地产开发商、国内外炒作者、某些地方政府联手推高的结果，而且，国外资金对房地产的炒作，已成为目前中国经济的一种严重祸害。

　　“退出通道”加剧进入冲动

　　外资还通过影响国内房地产开发企业融资的方式影响房地产市场。

　　2003年月国家采取紧缩的房地产信贷政策的影响下，很多房地产企业资金紧缺，导致很多房地产企业承受了巨大融资压力，因而转向积极引进外资，如2004年天津顺驰房地产公司、河北天山房地产公司通过“自我收购”方式改制为外资企业。

　　根据我国现行政策，外资企业举借外债的管理政策较内资企业松，外资企业可以在批准的投资总额和注册资本差额内允许自由举借外债。这也是造成了外资享有“超国民待遇”的原因之一。

　　从投资的退出机制来看，目前中国允许房地产企业通过REITs(房地产信托投资基金)上市则为外资提供了畅通的退出途径。

　　去年6月，香港证监会正式发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，国内发展商可以按照该《守则》要求成立REITs，注入其在内地的商业地产项目后再赴港上市。这为国内房地产商来开辟了一个新的融资渠道。从越秀投资开始，因此，内地企业正一浪接一浪地酝酿赴港发行REIT。

　　近期在国内的一场房地产金融上，会上，众多海外REITs的管理公司向国内的房地产企业摇起了橄榄枝。据称,许多直接买下高档楼盘的外资机构，也在多方游说中国政府，寻求将楼盘的收益权证券化，做成REITs拿到境外上市脱手。

　　“退出机制如REITs在亚洲区市场已经成型，让外商可以把物业证券化产品销售给熟悉当地房地产的本地或邻近地区的散户。”软库(软银)金汇投资银行总裁、中国人民大学荣誉讲座教授温天纳表示，有了通过REITs这一便捷的退出途径,进一步免除了外资流入的后顾之忧。

　　他认为，想进入中国市场的海外资金规模巨大。据其所知，现在想进入中国商用物业市场的肯定有几千亿元的资金，这个数字一点都不夸张。目前，国内的商业物业价格水平远低于一些国际城市如香港、东京。外资收购物业后，就能参与物业管理和提升整体的配套和营运水平，租金有机会提高，进一步提升回报率，这是海外资金有投资冲动的基本原因。

　　不过他也认为，就算有1000亿资本同时进入国内地产市场，对于国内很大的房地产市场而言也不过是九牛一毛。“我们客观地认为中国房地产泡沫应该不是直接由外资引起，至于是不是有推波助澜的影响，这一点就比较难去下判断。”

　　呼吁对外资流入设限

　　由于外资的作用，国家对房地产行业采取的一系列金融政策的有效性受到了相当程度的制约。

　　“外资经常以非正常途径和方式进入市场，而且是不可预料的，外汇、金融部门很难准确把握和监控，也给

宏观调控和金融管理带来很大难度和调控风险。因此从短期看是弊大于利，应该引起高层管理部门的高度重视。”一位外汇从业人员说。

　　“可以预见的是，人民币中长期的升值会进一步推动外资进入，一些资本还有可能曲线进入被禁止投资的高档宾馆、

别墅和高档写字楼类项目。”

　　不久前，国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌呼吁，房地产行业开放程度过度，央行在限制投机资金“前门”流入的同时，却忽视了房地产这个“后门”，因此要对外资进入房地产严格设防。国家统计局新闻发言人郑京平在国务院新闻办的新闻发布会上也明确表态称，在房地产价格继续保持快速增长的态势下，对于外商作为直接投资进入国内房地产领域的政策，需要适当考虑，重新评估。

　　有业内人士预计，未来政府有可能采取抬高投资房地产的进入门槛，限制购汇或汇出，以及确定外资购买房地产的上限等方式来限制外资进入中国房地产市场。此外，加强对外资房地产企业外债规模的管理，修改现行的有关政策，废除外资房地产公司境外融资的超国民待遇规定也是可能的措施之一。

　　对于目前存在对外资监管不力的现像，李慧认为，是“把自己弄得极端化了。”李慧称，调控必须是在系统内运作的，才是行之有效的东西,“政策应该是对每个人都有效的。不是对自己有效，而对别人就没效。”