新调控之后：囤房者喜囤地者忧

　　-本报记者 姜洪桥 北京报道

　　“乐了囤房的，苦了囤地”的这句房地产业内的新近流行语暗示着一幕不知结果的悲喜剧正在房地产界上演。

　　在政府新近颁布的意图控制房价调整房地产结构的国六条之后，部分楼盘价格迅速飙 升。在国六条刻意针对的北京市，房地产交易量没有出现预想中的剧烈下滑，部分中高档楼盘，由于预料小户型产品将剧增，而大户型相对成为稀缺品种，价格反而不易跌落。

　　不过，更多的开发商却陷入迷茫之中。37号文件中关于土地政策的模糊性让开发商怀疑过去赖以生存的开发模式是否真的会改变。因为，只要政府要求必须按期全额交付土地出让金，开发商以少量首付资金获得土地，继以获得抵押贷款循环滚动的杠杆技术将不复存在。这才是对开发商最大的考验。

　　乐了囤房的 苦了囤地的

　　“就是借钱也要买！”龙盛摩高投资顾问公司总经理曾勇自称，是37号文件坚定了他购买住宅的决心。已经在北京CBD热点区域拥有一套相当漂亮住宅的曾勇认为，国六条把90平米以上住宅控制在供应总量30%以内的计划将会刺激中高档楼盘价格的上涨，这意味着投资机会的出现。

　　曾勇的决心下的还是比开发商晚了一步。在国六条颁布一周左右的时间内，北京的现有中高档楼盘已经普涨了千元以上。当他前往一直青睐的项目丽都水岸预定时，被告知所有的房屋都被内部认购了，无货可售。

　　新政策的确让持有大量现房的一些开发商喜笑颜开。在被视为引发国六条出台的北京房价高潮中表现最为突出的和平里小镇，售楼员明确告诉记者，目前的每平米单价为11000元，较之5月中旬的9300元上涨了近2000元。而紧邻朝阳公园的观湖国际，明码标价地上涨2000元。焦点网上观湖国际的历史价格显示，从4月份开始，该楼盘几乎是每个月上涨1000元。

　　大幅上涨至少在表面上容易引起人的不解。为何国八条和国六条的效果出现如此大的差异？

　　仅仅在半年之前，上海还因为国八条的政策出现集体退房。2005年11月，位列上海地产十强的大华集团遇到了大麻烦：它所开发的楼盘“水岸蓝桥”的51位业主，将一份联名解约“通牒”递交给开发商、贷款银行和贷款担保公司，强烈要求退房，并声明集体停止偿还房贷。退房高潮的出现是因为迫于国八条压力而出现的房价下滑。这一状况在上海普及面相当广，包括万科和复地在内的著名企业都受到了影响。

　　和价格相对应的是交易量也未出现国八条之后的严重衰退。通过相关政府网站查询可知，北京目前的日交易量维持在500套左右，上海700套左右，虽有近3成的下滑，但还远远达不到国八条之后的日均交易量仅为100套的程度。

　　不过，在土地问题上，开发商就没有这么幸运了。在记者了解金地北京公司的反馈时，一位工作人员说了句意味深长的话，“幸好地让万科抢走了！”他说的是位于石景山区万恒家园地块，在去年激烈的拍卖竞争中，万科高价从金地手中夺取了该地块。现在轮到万科为此发愁了。

　　事实在证明着开发商的顾虑。不久前，大连正源房屋开发有限公司在只有一位竞争对手的情况下，以8.2亿元竞得海淀区温泉镇D2地块，与4月18日北辰拍得的温泉D1地块单价相差1671元/平方米。不知道大连正源现在是高兴还是后怕，它也参加了4月18日的热闹竞拍，但未能成功。时隔1个月，居然低价获得相邻土地。

　　同一块土地拍出如此差别的价格必然会推导出另一种逻辑：开发商不会心甘情愿地认账。房地产界在传言，北辰和万科都不干了，要求把高价拍来的土地退给政府。

　　土地问题才是生存问题

　　“你以为开发商真的那么担心90平米和70%两个指标吗？他们正忙活着跑关系了解土地政策呢”，在国六条颁布以来，参加了大大小小各种开发商内部交流会的虎杰投资顾问公司首席分析师张寅对媒体过度热衷于讨论的90平米指标表示不理解，在他看来这对开发商而言在某种程度上仅仅是个规划上的技术性问题，“土地问题才是生存问题”。

　　储存在开发商手中的地，尤其是那些以倒卖土地为生的开发商，已经成了烫手的山芋。这些土地面临着与竞拍前完全不同的规划设计。在37号文件中，有针对闲置土地的专门条款。那些被倒来倒去的土地也随时有被无偿回收的可能，这意味着有人将血本无归。

　　比收回闲置土地更为重要的是，所有人都在担心，政府会不会因此一改以往的宽容和默许态度，在土地出让金问题上也大动干戈。这种担心源于一个基本的模式，中国房地产的开发模式都以土地作为撬动资金链的杠杆。它的基本方法是交纳一定首付款之后，以土地作为抵押获得贷款，再加上施工方的垫资开发项目，在首期项目建成出售过程中逐步偿还和滚动开发下一期。张寅引用相关的数据向记者证明，1至4月份，全国土地开发面积增长57.5%，房地产投资回落1.63%，房地产开发贷款增长44%。土地开发和房地产贷款是明显的正相关关系。通常，只要交纳一定的土地出让金，就可以滚动一个庞大的项目开工。土地出让金怎么交，交多少就成为问题的关键。

　　号称要力争全国第一的

顺驰便是典型案例。据《了望东方周刊》报道，尽管顺驰屡屡以天价拿地，但实际并未迅速交纳土地出让金，而是以拖欠和提早收取预付金的快速滚动办法以小博大，迅速在全国扩张。有未经证实的举报信称，顺驰往往在一个城市，只交付了5%的地价，就开盘销售，并且获得了28%的地价减免。

　　有趣的是，尽管政府一再重申严格执行土地政策，开发商资本杠杆率到底是多少，土地出让金如何交付，是否及时交付都是政府从不公开的秘密。毫无疑问，拖欠土地出让金以小博大的做法是行业内的普遍现象，即便是在国八条之后情况也没有根本改变。

　　世邦卫理仕寰球研究咨询部高级经理覃晓梅认为，一旦此次政府在回收闲置土地和严格执行土地出让金合同上加大力度，这对开发商资金使用将是一个很大的考验。小企业将丧失开发能力，大企业也无法同时运作多个项目。“那些自有资金比例低的企业就不要再抱幻想了。”

　　“只要严格执行土地出让政策，全中国没一个开发商会去囤地，都没那个资本”，张寅说。也许这正是开发商焦急等待实施细则对土地政策详细说明的原因。

　　来源：经济观察报网