中外地产巨头面对面：外资进入应否限制

　　编者按

　　外资在中国改革中扮演着重要角色，而在中国房地产业的发展过程中，外资在过去、现在、未来又分别扮演什么样的角色？这也是昨天在上海举行的2006上海国际地产大会“10+10圆桌会议”上，中外地产领袖关注的一个焦点话题。

　　范伟：中国政府可能正在研究对外资进入中国房地产的一些限制。关键是怎么限制，如何限制林明彦：外资在中国市场的投资不是完全没有障碍的 A lexander Sidorov：土地的所有权，我觉得这是一个非常关键的问题，对我们外商投资者来说，也是非常关注的领域

　　刘晓光：在上世纪90年代初期，政府不愿让外资进入中国地产。后来放开了，到现在为止也没有对外资限制赖正镒：用市场机制，用政府政策来稳定，让它成长，不要产生价格大幅度变化。透过市场机制，从土地的供给来控制周忻：虽然目前存在一些所谓的政府制约，但未来国内房地产企业和国外资本的结合，各取所需一定是个方向

　　冯仑：外资在中国现阶段发挥了非常重要的作用。从长、短期来看，外资在中国房地产中扮演什么样的角色？

　　范伟：中国房地产市场容量很大，所以是很有吸引力的市场，外资想要进入中国市场，很好理解。就目前的政策看，对外资几乎没有限制，而且在发改委的行业发展政策当中，外资发展住宅产业还是属于鼓励类的。这次宏观调控政策出台后，大家都在发问，好像没有涉及到外资方面的内容。

　　不过，我听到一个消息，政府可能正在研究对外资进入中国房地产的一些限制。但关键是怎么限制，如何限制。到底应该制定什么样的游戏规则，现在大家都不知道。

　　冯仑：林总，你们在中国投资非常多，你有哪些感触？

　　林明彦：首先我想说，我本身的感受是，外资在中国市场的投资也不是完全没有障碍的。外资要进入中国市场，首先要解决的问题就是外汇结汇方面需要得到外管局审批，这个过程非常漫长。在行政审批过程里，外资在拿一块地的时候，基本上要先拿了地才能成立一家公司，公司还没有成立之前外汇是不大可能结汇的。所以，这是一个矛盾。我相信各位跟外资合作过的会有这个体会。你先成立公司，还是先拿项目，或是先结汇？这是我们目前遇到的比较难解决的事情。

　　冯仑：俄罗斯资本进入中国房地产可能大家以前了解的不多，他们可能有另外一种感受。昨天我们简单沟通了一下，在历史上，他们跟我们在政治文化方面有相当多的共同之处。我们听听他的意见。

　　Alexander Sidorov ：我们公司在中国已经有很大投资，当然集中在其他领域而不是在地产。地产领域对我们来说也是一个新生事物。

　　我们碰到了一些问题，比如土地的所有权，我觉得这是一个非常关键的问题，对我们外商投资者来说，也是非常关注的领域。因为我们要想投资的话，要确保这方面的政策今后是不会变的，或者说这些方面的政策是稳定的。

　　还有关于土地转让的问题。据我所知，如果你在土地上做了一些项目，比如已经完成20%的项目，这个土地是不可以再转让的，这也是我比较关注的问题。

　　当然还有其他一些方面，比如股份转让。在俄罗斯，所有的转让都可以在几天里完成，但在这边可能会牵涉很长时间。

　　还有关于外国的建造商、承包商的问题，现在这可能还不是一个非常大的问题，但我们还是非常关注。比如，我们已经和一个建筑商有了很长时间往来，他是我们主要承包商之一，我到这边来面对本地承包商的时候，也会有很多其他的考虑。所以我们认为在这些领域，也许都需要得到本地政府的支持。

　　林明彦：我们这边看到了更多的政策，不管对于外资进入还是外币流出等，都有较大调控。意味着如果在中国进行投资，可能会牵涉到一些比较复杂的手续。比如，外资要在中国购买土地，首先要在中国建立起一家公司，然后才能继续接下来的操作。有时公司可能还要经历很多的报批程序，要开展一个项目，可能向有关部门的报批就要花几个月的时间。

　　当然还有其他一些问题，比如项目完成之后要把一些钱打到境外的股东或者说投资者账户里，又会碰到很多手续问题。所以，我们感到了政府在外资控制方面所带来的影响。

　　张玉良：外资进入中国的房地产，目前比较好的方法是收购国内企业，比如合资。这样可能更顺畅一些，国内房地产公司可以配合你一起来做这件事情。另外从投资的项目来看，我建议投资商务地产，比如商场、酒店、办公楼。当然，经济发展快一点的城市，比如上海，买一些办公楼也是很好的。

　　冯仑：请刘晓光先生回应一下，因为刘先生到这个公司之前曾经是政府专门管审批的。所以他站在政府审批者的角度也可以讲一下，是怎么考虑的。

　　刘晓光：在上世纪90年代初期，政府不愿让外资进入中国地产。后来放开了，到现在为止也没有对外资限制。外资进入中国有很多好处：第一，带来了资金；第二，带来了机制、治理结构；第三，带来了经验、模型。凡是大城市一些好的地产项目，开始的时候都是外商干的。

　　目前，外资进入中国地产主要是几种形式：一种是直接投资；一种是基金。我看到几个问题，一是，基金投的物业比较多，但是中国企业长期资金比较少，拿出优质物业的比例还是比较少。第二，外国基金投资回报非常高。出租物业回报，物业税后回报在11%左右，税前在15%~16%。中国物业出租水平还达不到。第三，外资也参与对开发型的物业投资，但投资比例很低。现在进入中国内地的钱没多少，去年可能就二三十亿美元。

　　在基金投资中国过程中也遇到一些问题，比如股权投资、办理手续，再比如双重纳税的问题等。但由于国际上特别发达国家的一些地产投资基本饱和了，中国市场又那么大，资本是向着有利润的地方流动的。所以，我相信今后还会有更多的外资，不管是直接投资，还是做资产证券化的要进入中国市场。

　　这么多年来，跟美国一些地产商也做了很多合资合作的项目，也探讨基金的合作。比如境外基金管理公司，我们共同设立，共同发起基金；比如在境内的项目管理公司，我们共同参与；比如我们共同做合资项目公司，这三个层次我们都在探讨。我的观点是，外资投向中国地产还是大有可为的。

　　冯仑：以往每年实际登记投到中国的外资是二三十亿美元，现在达到50亿美元左右。但实际上，中国房地产，一年有1万多亿元投资。因此，外资所占比例很小。但却是一种“明星资金”，即投资很少，但影响很大，造成很多关注。

　　台湾地区资本在大陆投资，管理上叫做国内境外，而这些资本在大陆也很活跃，听听赖总你们是怎么在大陆生存和发展的。

　　赖正镒：其实台湾18年前就开放了，可以到大陆投资。但真正台湾开发商到大陆来投资的并不多，到这里来投资的，都是过去做生产事业的，不是真正的开发商。

　　大陆的很多制度在台湾碰到的比较少。比如，在标到土地的时候好像不能办贷款，等到项目设立以后才可以办理融资、企业贷款。还有一种叫工程队的垫支。还没有盖房子，等取得预售证的时候就可以按揭，取得贷款。

　　所以，刚开始会有大量资金进来，到景气的时候把房子卖掉了，又造成很多现金跑出来，拿现金再标第二、第三块土地，一直在滚动经营，风险会非常高。这是我们进入市场最大的压力,也是最不清楚的。

　　其实中国最大的资源是，土地是国家的资产。宏观调控或者其他政策，所有的价格上涨也好或者下跌也好，最大的要素是土地。所以真正价格的变化是政府要提供多少价格的土地，

房价就会有多大上涨。当然，政府在这两年做了很大的改变，就是招拍挂。这听起来是一个很好的制度，但是台湾地区在这40多年来碰到过一模一样的问题。政府在价格一直上涨的时候给予打压，采取金融政策希望缓和下来。事实上，从竞争方面来讲，不动产过高对竞争力绝对是不利的，贫富差距会越拉越大。开发商也不希望看到这样的状况。不动产的景气好与坏，政府的政策是有绝对关系的，要你不好只要拿几个政策出来房地产就会下来。所以这样对一个自有市场来讲是影响很大的。台湾地区练习了三四十年之后，终于领悟到一个方法，就是贫富差距拉大后，一般老百姓买不起房子，要靠国民住宅，就是我们这里所谓的

经济适用房，但即使政府要做福利房这个政策也必须要透过市场的自由化来做，就是提出一部分的土地，把这个价格降低，然后在某一个区域透过市场的机制，不是政府制定一个价格，而是通过政府机制给予贷款优惠利率，或者是政府出租而不要卖这样的政策。招拍挂的部分，我觉得不要全部招拍挂，比如50%利用招拍挂的方式，这样市场不会一直往上涨。

　　所以我觉得，用市场机制，用政府政策来稳定，让它成长，不要产生价格大幅度变化。透过市场机制，从土地的供给来控制。还有很多市场管道能够让它畅通。

　　冯仑：这个很有意思。从流通角度，我们看一下周总的意见，因为他在经手很多买卖交易。最终产品应该都经过他的手。你的意见怎样？

　　周忻：从去年下半年开始，在中国房地产流通行业中，外资已经超过了1.5亿美元，流通服务行业，高盛投了美国二十一世纪(中国)，软银跟凯莱投了

顺驰置业。瑞士信贷投了我们。

　　这过程中我有一个体会，不管外资进入中国有多少困难，有多少障碍，外面的钱拼命地想进来。而对于中国企业来说，不管海外资本要求回报有多高，还是想出去。因为一旦能走出去，得到的是地位、资金的支持以及经验的支持。所以这样一种双向的互动可能在整个房地产行业里，总量并不大，但会持续很长的过程。所谓的走出去或者请进来，互惠互利的这样一个概念，除了刚才大家谈到的所谓政府的干预、政策上的瓶颈以外，更重要的应该是一种合作。就是各取所需，各得其利，这样对中国房地产企业而言是有利的，企业有了发展，房地产行业也有了发展。

　　商业房地产这块我们体会最深。过去几年很多开发商跑到我这边来谈：“我的商铺能不能割成五个平方米卖掉？”中国的商业房地产实际上是一种生产资料，所谓的价值是在未来经营过程中的。

　　但是，由于整个房地产行业所谓的证券化没有很好地完善，实际上房地产企业在商业房地产或者办公这块领域是畸形的。例如，某公司在香港一上市，被要求三分之一资产必须是稳定的，而且是资产经营的收入。在内地的企业中，有哪家开发企业能说有三分之一或者二分之一是拿来收租的？这种概念跟境外接轨以后，我们感觉是最有利的。现在很多外资企业进入中国，跑来让我们做投资咨询的时候说，这个楼未来经营能够有多少回报，未来经营了以后整个区域市场有多少增长，未来价值大概有多少。这跟我们原来的思路是完全不同的。

　　因此，我认为，虽然目前存在一些所谓的政府制约，但未来房地产市场要发展的话，国内房地产企业和国外资本的结合，互惠互利，各取所需一定是个方向。本报摄影记者/高育文吴军任玉明

　　对话人物

　　冯仑万通集团董事局主席范伟复地集团总裁周忻易居(中国)投资控股有限公司董事局主席林明彦新加坡凯德置地中国控股集团总裁赖正镒台湾乡林集团董事长刘晓光北京首都创业集团总经理张玉良绿地集团董事长、总裁 Alexander  dorov 俄罗斯铝业集团驻中国首席代表