广州没有真正豪宅

　　“广州根本就没有算得上豪宅的楼盘。现在发展商打广告动辄用‘超豪’字眼，单体楼也自称豪宅，凡是一面向江的也叫豪宅，不管背面对着多脏的市场”，近日，有行内人士大爆对广州房地产商的不满，“几个大发展商垄断了市场，不愁销售，当然不会花心思在房子的设计细节上。”有研究者认为，近期国土资源部下发的“关于当前

　　进一步从严土地管理的紧急通知”将可以在业界真正可起到界分”豪宅”与“非豪 宅”的作用。

　　市场状况

　　广州的

豪宅市场普遍处于稳定的上升趋势，天河北、珠江新城、二沙岛甚至部分升幅高达25%

　　近日，国土资源部提出要“严格限制低密度、大套型住房的土地供应，坚决执行停止别墅类

房地产开发项目土地供应的规定”，并从6月1日起一律停止其供地和办理相关用地手续。而在此前，2003年9月14日，国土资源部也曾发文表示“严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地”。

　　有行内人士认为，相隔2年多再出类似的政策，主要是因为2003年整个楼市还没到需要控制的程度，而目前整个楼市都呈现“过热”，并认为第一次规定存在明显漏洞，即使叫停了别墅用地，发展商还是会“发明”其他的产品来钻空子，第二次规定是对第一次的补充，相对更加严密；也有观点认为，这是控制楼市的两个阶段，第一阶段先是控制别墅的建设，解决土地利用率极低的现象；第二阶段目的在于限制大面积的房子。

　　中原地产天河豪宅营业经理敖赛环认为，豪宅的市场不会轻易受到政策的影响。从豪宅市场开始起步至今，除了非典时期，广州的豪宅市场普遍处于稳定的上升趋势。目前的市场价格与去年同期相比升幅就接近15%～20%，而天河北、珠江新城、二沙岛甚至部分升幅高达25%。

　　从去年开始，越来越多人关注豪宅市场，重点是天河北、二沙岛、珠江新城等。以二沙岛新世界别墅的E型别墅为例，220平方米左右的面积，1997年售价为800万～900万港元，两年多前曾跌到500万元人民币左右，而目前市场买家能接受的价格为700万～750万元人民币。

　　业内质疑

　　发展商将“豪宅”概念进行“混淆视听”，似乎卖价高就是豪宅，其实广州没有严格意义上的“豪宅”

　　而珠江新城某连排别墅，2004年刚交付时价格为500多万元(300平方米左右)，2004年年底价格为600万～650万元，目前同类型别墅价格为750万～800万元。不过她认为，新出台的规定没有那么快起作用，毕竟楼市不同于股市，需要通过一段时期适应买家卖家的心理价位才能得到结论，业内人士估计这段时间起码要两三个月。目前业主普遍不急着出手，而买家的确感觉到豪宅未来的升值潜力，因为对于买得起豪宅的买家来说，只要有“好货”，涨个十几万元也是小意思。

　　中原地产物业部营业总监潘婉霞认为，新规定短期内对现有的二手豪宅和在建的豪宅价格不但不能“降火”，还将起拉高效果，不过将对未建的豪宅起打压作用：“这个规定的影响不在现今，而在未来。”

　　有市场人士甚至认为，这个规定在房地产的理论领域起到很大影响。在此之前，房地产市场中存在许多质疑，比如什么是“豪宅”，就有多种解释。有业内人士表示，业内一般以“高档住宅区低密度物业”来界定豪宅，政府将其规定为“面积144平方米以上”，而发展商的销售策略更将“豪宅”概念进行“混淆视听”，似乎是卖价高的就是豪宅。概念的混淆让房地产市场的“产品”无明显区分，而老百姓心目中也没有明确的概念。甚至在税收上也因为概念的模糊也产生争议，比如价格高达1万元/平方米的住宅也按普通住宅收取税费，相当不合理。

　　中原地产邱俊朋表示，新规定的出台，将使发展商的开发项目受到限制，慢慢会往中低层次发展，从而将市场中的品种区分开来，让市场更加透明发展，政府也能够对房地产市场进行针对性调控。因此他认为，新规定的作用不在一时而在长远，能完善政府对未来房地产市场的调控。‘

　　何为豪宅

　　真正豪宅具极强隐私性，居住者层次不可过分参差,小区有足够规模,二沙岛勉强可算得上“豪宅”

　　什么才是真正的豪宅？潘婉霞认为，起码要同时具有3个特点：极强的隐私性；具群居性，有人文文化环境，居住者层次不可过分参差；小区有足够规模，活动空间大。另外，还要讲究楼盘外部环境、内部功能和管理水平。目前来说广州市区的二沙岛勉强可算上真正意义的“豪宅”。

　　纵观市场，目前发展商自我标榜的“豪宅”是面积大、设计较新的普通住宅，无论设计还是管理都非常粗枝大叶，而发展商之间甚至还存在互相抄袭的风气，令广州的楼盘千篇一律。而其他城市的“豪宅”，例如深圳、北京、上海，发展商都用尽心思，请名家设计、从细节上打造。

　　潘婉霞分析表示，广州没有严格意义上的“豪宅”，主要是因为广州的楼市太“热销”了，

房地产商的“出品”无须很出色都一样有大把人排着队买。广州要建设真正的“豪宅”很不容易，要发展商在设计和用心上有所提高，更是难上加难。

　　文/记者 林琳、陈穗华