更大规模外资全面渗透中国楼市 更多物业成目标

　　6月2日，早报以《警惕外资在内地大规模扫楼》为题，报道了自2006年以来，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多的现象。而日前在上海举行的“2006行销商业地产高峰论坛”上，一些境外投资机构否认存在外资大量涌入中国房地产市场的现象；同时称进入中国房地产市场，并非是预期人民币会升值的短期投资行为。

　　面对这样的说法，易居中国房地产研究院副院长丁祖昱说，历史经验已经表明，很多 外资金融机构所购的房地产项目在5年内会转手变现。在摩根士丹利刚刚收购永新大厦时，该基金相关负责人也对外透露希望5年内能够把项目转手套现。

　　外资在内地楼市究竟扮演着什么样的角色？上海东方早报记者再次进行了深入调查。

　　内地楼市，外资一直在行动。从最初“青睐甲级

写字楼”开始，外资在中国房地产市场的触角越伸越长，市场人士发现，海外资金的狩猎目标已经扩展到了房地产的所有领域。包括仲量联行、戴德梁行、高力国际在内的知名咨询机构纷纷发布报告，称更多的收购案正在酝酿中，更多海外机构投资者正携带巨资寻觅合适的入市机会。中国指数研究院（华东）副院长陈晟更进一步指出，不仅是大的国外投资机构，外资的私募基金也在大规模进入中国市场，并且总数巨大、无法监控。

　　2004年以来海外投资机构在国内市场动作频频，上海不时爆出外资整体收购案。从摩根士丹利收购锦麟天地酒店式公寓、麦格理收购新茂大厦开始，上海楼市涉外大单不断，涉及办公楼、酒店式公寓、酒店、商用物业、工业地产项目以及普通住宅物业等各个物业领域。

　　“全面渗透，纵深发展”，一位业内人士如此形容海外资金在国内房地产投资市场的行动。他表示，作为房地产领域中比较“底端”的工业地产已经大受追捧，其他优质物业已经面临可能被“全线通吃”的局面。

　　还只是一个开始

　　无论是大名鼎鼎的大摩、高盛，还是国内了解不甚多的普洛斯、AMB，他们都有着极好的胃口：大摩称将用“自己的钱包”证明对中国房地产市场的兴趣；高盛低调于宣传，但出手收购物业却从不含糊，并随时准备寻找下一个目标；全球排名第一、第二的工业地产巨头普洛斯、AMB，竞赛似地在上海、广州、北京以及重庆等地，投入巨资收购各种合适的工业地产项目，并引发了工业地产项目价格一路上涨。

　　已经发生的大宗收购案一次次引起市场关注，但对于海外资金来说，2004年的试水，2005年、2006年的悄然加速，依然只是进军中国楼市的开始。“事实上，现在境外投资者还没有很大规模地进入到中国市场。”摩根士丹利执行董事GarthPeterson前日在上海表示，包括大摩在内的海外机构投资者，目前在中国的投资额都是很小的，更多的西方投资者在上世纪90年代就进入了亚洲房地产市场，但大多数在中国房地产市场并没有投资。他介绍说，目前大摩在中国的投资总额，还没有达到其日本投资额的5％。

　　“事实上，许多尚未进入中国房地产市场的海外资金，正拿着资金等待机会随时出手，而已经投资的一些机构投资者，也都有进一步加大投资规模的计划。”仲量联行上海研究部主管何迈可接受记者采访时指出。

　　更多物业成为目标

　　资本逐利的本性使海外资金无法拒绝上海房地产市场的诱惑。国际市场上对人民币的升值预期是每年5%左右，而强劲的经济发展也将使上海高档住宅、商办物业每年增值15%左右，加上收购物业后的出租收益6%~10%，再加上避免手中美元的贬值，保守估计外资投资上海物业的年收益可以达到20%左右。对于基数庞大的国际资本来说，这种高额回报的诱惑自然是难以抵挡。可以预计，上海、北京、广州甚至一些二线城市，将有更多的物业成为外资收购的目标。

　　越来越多的优质物业以相对较高的价格转到外资手中，引起业内人士的高度警觉。不能否认凭借外资的丰富实战经验，海外基金确实有高超的“价值发现”手段，但外资大量进入楼市，对楼价攀升起了一定的推波助澜的作用，有可能对国内的房地产宏观调控产生一定的干扰。市场人士纷纷提醒，海外机构的投资多是5年左右的短期行为，其短期内大规模进入有可能促使房地产泡沫生成，未来大规模撤出更将造成市场波动。

　　由于5月29日出台的九部门楼市调控《意见》未涉及外资“炒楼”问题，业内人士因此呼吁不能让“炒楼”外资脱离监管。中金公司首席经济学家哈继铭建议征收房地产汇率调节税，即对外籍人士出售房地产时，因

人民币升值所套获利润征税，除非另行购买价格更高的房地产。此项政策可附以“日落”条款，即在

人民币汇率实现完全自由浮动时取消该税。

   早报记者 刘颖娟 夏正玉