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“国六条”出台、细则发布，新一轮的宏观调控“招招过硬”。在“六一”大限前紧急“出货”后，广州楼市观望气氛浓厚。业内人士认为，房价将广州房地产市场将面临重大调整，中介、开发商可能要“洗牌”。
市场观望期至少3个月
据满堂红地产研究部的调查，最近一两周，看房者的数量、打电话来咨询买房的客户都有所减少。前来看房的多数是有住房刚性需求的买家，而新客户就很少了。
在实施细则发布后，为了抢先“出货”，市场进入紧急动员状态。5月31日，广州二手房交易一度“疯狂”。有顾客从凌晨就开始排队，希望在“大限”前完成交易。
中介急，买家慌，卖家忙。5月31日，珠江新城的多家中介行，唱了“空城计”，据说店员都出去与客户联系看楼或者签合同了。
28岁的王先生表示，今年年初广州房价涨得比较厉害，目前广州有可能成为调控对象。如果近期房价有所下调的话，就要出手买房了。
而准备进行二次置业的刘女士会考虑近期入市，她认为新政细则的出台会影响市民购买意愿，但小户型的供给增加后，发展商很有可能对大户型进行提价，还是要早下手。
中原地产有关人士预计，6月1日之后，会有更多的业主将全额营业税的成本加到房价中，二手房的出让价格将上涨，但二手房交易量会下降，市场将出现至少3个月的观望期。
“洗牌”已经开始
尽管上市的二手房大部分是房改房，期限也在5年以上，实际上营业税的影响不大。但是，政策的威慑力还是很大。不少业内人士说，观望期越长，开发商的压力越大。去年宏观调控政策对2年内转手的商品房征收全额营业税的时候，广州有近10%的中介公司受到严重冲击而关停倒闭。
同时，新政策对信贷条件有严格规定，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。业内人士认为，如果政策严格执行，一批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌。
广东省房协秘书长蔡穗声认为，这些调控政策力度很大，对房地产开发企业会有较大影响。但是对房价进行“限价”，在操作上会有一些问题。例如今年定的价格是6000元/平方米，等两年后房子开卖时，市场价格已经涨到8000元/平方米，这其中的差价会引发投机行为。
韩世同认为，“硬招”的效果是，广州房价很有可能今年触顶回落。多个专家认为，开发商的压力在增大，此前政策的进一步收紧将使细则实施形成更大的合力。
5月30日起，广州市对商品房预售款实行“全程全额”监督管理，各商业银行与广州市国土房管局《房屋管理系统》实行联网及数据信息共享，开发商挪用商品房预售款将受处罚。
细则需更细
广州市寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同说，地价房价的上涨存在许多深层次的问题，如土地供应体制、金融管理体制、财政分配体制、房地产税收体制等，要从制度上找原因和从根本上解决问题，既治标又治本，否则只能是头疼医头、脚疼医脚。
韩世同认为，这次的调控细则比较有新意，用具体的套型和比重来规定和要求普通商品房的发展，但90平方米和70%的比例是否得当，是否具有可操作性，还有待观察与研究。
银行界人士余丰慧建议，金融机构对于有区别地适度调整住房消费信贷政策还要细化，进一步加大区别对待的力度。可以考虑，首付款比例政策在面积上实行梯次政策，如90平方米至120平方米实行首付款30%，160平方米以上可提高到50%等。在套数上，同样实行梯次政策，比如两套提高到30%，三套以上提高到50%等，以避免出现中小户型投机行为。
本报记者 黄玫
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