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“国十五条”楼市冲击波
-“国十五条”落地五大疑问
“国十五条”今天正式实施，在强势稳定房价的同时，也被冠以“苛刻”、“一刀切”的评价。但在中央不容商量的语气中却有一句“省会城市因特殊情况的需要调整上述比
例的，必须报建设部批准”。这也给广州业界留下一些期待空间。今年初，中央曾表态，2006年的宏观调控将注重因地制宜。政策能给广州楼市一点特殊待遇吗？国十五条要着陆广州，应如何与本地市场对接才安全有效？广州的房地产专家、发展商提出自己见解。
1、中低价位房标准如何界定？
专家：6000元/平方米？4500元-5000元/平方米？
发展商：标准若定6000元仍有利可图
“国十五条“第6条、第13条都提及，要优先保证中低价位、中小户型普通商品住房和廉租房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地总量70%，以解决中低收入者的住房问题。那么，广州的中低价房到底该处于什么样的价格幅度？
70%政策执行障碍多
记者采访时发现，这一政策执行时面临不少障碍。首先，如何定义高档、中低价位商品房？目前国内没有标准，房子定价主要是依据市场。例如，一套用料一般的楼盘，如果市场行情好，它就可以卖到高于它原来档次的产品价钱。其次，中低价位房到底处于什么幅度才真正实现与普通老百姓对接？北师大房产研究中心主任董藩提出，划定中低价位房的标准线在“国十五条“执行时尤为重要，这一标准需由当地政府限定，这也是“国十五条“为数不多留有余地的地方。
而接受记者采访的广州房产专家、开发商和消费者有一个统一的观点，认为当前6000元/平方米以下的房子可算中低价房。广州大学建筑与城市规划学院教授卓刚认为，以6000元/平方米为分界线比较合理。因为据阳光家缘网公布的今年1-4月成交数据显示，广州老八区新建商品住宅成交均价为5956元/平方米，其中4月份的成交均价为6253元/平方米。这个数据是经过两年来30%多的上涨幅度所得，把分界线划定在6000元/平方米，既考虑广州的实情，也给政府的土地出让和开发商限定了合理的利润空间。
广州市社科院研究员谈锦钊则提出，中低价位的界定在广州不同的区域应各有不同。如市区分界线应定在5000元/平方米，而在郊区或远郊分界可定在3000-4000元/平方米，甚至更低。
南华工商学院院长易江关于分界线的看法则得到不少消费者的认可，他认为应是4500-5000元/平方米。因为目前广州市职工人均年收入为2.3万元，而一般用于住房的支出占25%，即5000元左右。他还表示对于一些特殊区域要区别对待，不可一概而论。
市区6000元/平方米房屈指可数
从发展商在今年五一黄金周的推货情况来看，大部分是6000元/平方米以上的中高端物业，6000元/平方米以下的房子主要集中在天河的沙泰路燕塘区域、广园东的黄埔增城、白云、花都、海珠工业大道、番禺等地，在外环线以内的楼盘屈指可数。一位不愿透露姓名的发展商表示，眼下广州城区中心的房子动辄七八千甚至上万元一平米都能卖得火爆，中低价位限价房建在城区中心才有可能打压房价。如果广州把中低价位房分界线限定得太低，如4000-5000元/平方米，则不利广州城市价值的发挥。以现在的市场行情来看，分界线定在6000元/平方米左右，开发中低价房对开发商来说还是有一定利润可图，但是相对高档豪宅利润肯定要薄得多。他还认为，目前开发中低价房，发展商要靠薄利多销，因为老百姓购房所瞄准的大多是中低价房，市场需求量非常大，尽管保本微利，但可以细水长流。
2、土地定价如何与限房价对接？
发展商：前提是要保证发展商合理利润
业内人士：政府设置利润标准根本无法做到
“国十五条”提出，土地供应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式出让，而这当中涉及的细节问题则比较多。关键是，土地定价如何与限房价对接？
首要明确的问题应该是，中低价位的房子也要在中低价位土地供应的基础上开发，如果地价起点比较高，发展商的合理利润又难保证，建好的房子势必难卖中低价位。有发展商认为，广州目前的基准地价对于发展商来说，要做到五六千元的单价还是有压力，因为基准地价差不多比土地市场上私下流通的地块贵1000元/平方米。所以，政府应该按照适宜广州市场行情的中低价住宅的价位，制定基准地价，那么才能在保证发展商合理利润的基础上建出中低价位的住房。
另一个问题是，通过招标方式出让地块，如何确定发展商应有的合理的利润空间？有发展商告诉记者，政府应该给发展商10%-15%的利润空间，才会有人参与这个游戏。但中原地产项目部副总经理黄韬则提出，政府设置利润标准根本无法做到，因为每一个企业的成本难以衡量，就像要规定每家只能有5万元存款，多了上缴一样，很难控制的。合富置业市场研究部首席分析师黎文江也认为，林树森书记之前强调广州不会干预房地产市场，所以认为广州政府不会对土地招标设置利润标准。
3、中小户型比例能否设定在五成？
专家：国家要求中小户型比例占七成，广州即便向中央申请结果未必乐观
发展商：只能适应不可能和政府博弈
“国十五条“要求，从今天开始，新审批开工的商品房中，90平方米以下的住房面积必须占到开发建设总面积的70%以上。但同时提出，省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，须报建设部批准。这意味着，广州可能还存在灵活变通的空间。那么，90平方米分界，70%定量，广州该不该得到优待？目前，记者尚无法得知广州市相关政府部门会否申请放宽限定。据知情人士透露，广州政府可能会向建设部提出调整“90平方米分界，70%定量”比例的申请，但结果不一定乐观。
“一刀切”政策遭专家质疑
广州房产专家韩世同认为，目前大户型占广州楼市的绝大多数，如今国家强行把90平米以下中小户型比例设定在七成，这将给广州楼市带来翻天覆地的变化。韩世同担心，太过强硬的政策实际上可能无法实施，“如果适合开发高档商品房的地段也强行规定建成中小户型，未免矫枉过正。”调整住房结构应短期内达到七成标准不太现实，应该分步实施，比如先把中小户型比例设定在五成。
广州市社科院科研处处长彭澎指出，“一刀切”的政策对包括广州在内的许多沿海城市都有些过分了，这些城市住宅面积已经普遍发展到了100平方米以上。他还说，广州人喜欢大客厅，而90平方米的住房实用面积也就70多平方米，可能不适应广州人居住习惯。
90平方米，到底够不够住？
对于90平方米、70%这两个数据限定，大部分发展商都觉得应该再适度放宽。保利地产相关负责人认为，对每个项目都以70%来限制不是很合理。广州购房者对套型的选择有着越来越大的趋势，所以政策制定还要看具体市场。番禺某大型楼盘资深销售人员表示，90平方米的住房对与广州来讲肯定偏小了。但也有发展商认为90平方米作为界限可以接受。时代地产相关人士认为。像香港，100平方米就是豪宅了，现在中央政策以90平方米作为中小户型与大户型的分界限，也算符合广州的地方情况。
广州若申请降70%比例获批可能小
对于广州向中央申请减小比例的问题，彭澎认为希望不大。“从目前中央调控力度与决心看，中央政府要尽快抑制房价，如果对某些城市松了口，会影响政策的公平执行。”
广州市光大花园副总经理陈洪志认为，即使广州向建设部申报，短期内也很难得到批准，地方从细则中可以改变的空间微乎其微。他明确表示:“开发商现在能做的就是去适应，而不是评价，开发商是不可能和政府博弈。”
对此，广州市规划局相关人士的意见则较隐晦。针对“90平米以下住房要占建设总面积70%以上”这点，该人士指出，全国各地房地产供求关系相差很远。在发展中低价位住房方面，全国各地反响强烈，但各个城市情况很不一样，比如中央政策要求各地大力发展经济适用房，目的是要针对中低收入的人加大扶持力度。规划的东西不是说变就变，广州政府接下来还会把精力放在狠抓新社区上。
4、经济适用房要不要重来？
专家：政府应发挥经济适用房的杠杆作用
业界：广州应该多提倡廉租房制度
广州到底该不该建经济适用房？这是一个颇受争议的话题。一方面，中央三令五申要建设经济适用住房，广州民间和房地产界也传出对重建经济适用住房的呼声，另一方面却是政府暂时放弃建设经济适用房。
有专家指出，提及经济适用住房，总有观点认为历史证实它是不合时宜的，最早建设经济适用住房的广州通过实践已经意识到应该寻找另一出路解决中低收入人群的住房问题。但问题是，历史证实经济适用住房不好是它本身有缺点还是执行不好呢？为什么经济适用住房在北京和上海就做得不错？因此，平抑楼价不能指望开发商，也不能依靠限制中小户型面积和比例，或者对土地出让限价就能解决中低收入人群的住房问题，因为这之中又会出现新问题。政府应该发挥经济适用房的杠杆作用，既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。
一业界人士认为，经济适用住房确实存在一些严重的缺点，例如不可置换、不可重复利用等问题。在香港和新加坡，解决中低收入人群的住房问题都是依靠公屋，而且解决得很好。广州的廉租房制度与此类似，应该多提倡。此外，随着广州房地产体量逐步提高，二手房市场的供给逐渐增大，因此兴建面向大众的经济适用房已经没有必要。
5、等地方政策还是照章执行？
相关部门：尚无确切信息
发展商：静观政策动向
在广州地方政策未出台前，广州是按照“国十五条”开始执行呢，还是等待地方政策的出台？
记者目前无法从政府相关部门获悉确切信息，但有知情人士透露，新的规划要求先要看广州市相关政府部门如何认定广州的房地产市场，并决策有无必要向建设部申请调整。而这些程序在6月1日前肯定还无法明确。因此6月1日起，政府可能采取的措施就是，不再新受理不合政策要求的项目的规划许可证和施工许可证，但已受理而未办完手续的项目则可能暂时冷冻，等待地方政策出台再作决策。
记者还向一些正准备规划报建或开工的发展商了解到，他们将暂时搁置相关手续，一些未拿到施工许可证但已提前开工的项目也将暂停几天，以观6月1日后的政策动向。但也有发展商已提早按“国十五条”的规划要求执行。番禺一楼盘的相关人士透露，他们公司6月份也有很多项目需报建，目前正在按照新政策修改相关规划。
部门领导急赴京
着手部署地方细则
“国十五条”出台两天来，各界反应对比强烈:相关政府部门谢绝采访，“冷冻”观点；发展商发愁、气愤；想买房的普通市民则叫好，想卖房的市民很着急。记者还了解到，广州市相关政府部门的领导已去北京开会，并已着手部署广州地方政策的研究和制定。
国土局长传真部署
记者了解到，前日，也即“国十五条”出台的第二天，广州市规划局局长潘安、广州市国土局局长简文豪飞赴北京开会。潘安在接受记者电话采访时证实，“国十五条”出台后，建设部召集全国各地主管部门开会，统一部署文件精神。建设部正在开紧急会议，主要是看全国各地如何将这些政策变成符合地方特点的政策。另据悉，广州市国土局局长简文豪在到达北京开会的当天下午，就传真回来一份通知，并电话安排各个部门布置相关工作，把相关意见于昨日之前报给办公室综合，制定广州贯彻实施“国十五条”的意见。
相关人士告诉记者，该意见成型后，还将交给广州市政府，可能还要汇集多个相关部门在市委常务会议上讨论才能出台，预计尚需一段时间。
另有发展商向记者反映，负责发放施工许可证的广州市建委这两天挤满了加急办施工许可证的房地产企业，有不少是新递件给建委，很多发展商都期待能在两天时间内出现奇迹。
房产企业紧急应对
据了解，按“涨价、卖房”的套路走得比较顺心的发展商这两天过得并不开心。“国十五条”的降临打破了原来的游戏规则，被部分业内人士称为行业地震！
据悉，在“国十五条”出台的第二天一早，很多房地产企业都紧急开会，商讨应对措施。一些刚刚递件办理施工许可证的发展商也特意到市建委咨询办理进度，而那些还没来得及办理施工许可证的发展商则紧急递件，并想尽办法希望能在6月1日前办好施工手续。
记者了解到，一规划开发低密度产品的项目本计划在6月份就能拿到施工许可证，但“国十五条”一出，该发展商的计划就被打乱了。该企业相关人士私下向记者透露，他们公司也在地震，现在上上下下都在为施工许可证的事情努力，希望能平安度过。
有发展商庆幸自己准备明年“五一”前推出的一个项目刚刚拿到施工许可证。尽管这让他们松了口气，但却担忧企业下面正在规划的另一个珠江新城项目未来的命运。如果只允许建30%90平方米以上的大户型，那现在的规划肯定得推倒重来。这些正在发愁的发展商无一例外地都要求了不透露企业名称。
据了解，不少发展商因为五一黄金周销售量不错，企业高层刚安心去国外度假，不料此时“大事”发生，纷纷提前回国商量对策。
至于“国十五条”对广州的影响，广州市城市规划设计所副所长王玉认为，广州房地产市场运行状况在全国范围内看，并不属于矛盾最突出的，运作相对良性，无论是从商住房产品的推出还是针对人群的细分，都比较理性。经过这么多年市场运作，房产的自我调节机制已经较为完善，因此这个政策对于广州房产市场的影响不会太大。近两年来，建设部推出了很多规范房产市场的政策，广州对各项政策的反应都较为冷静和理性。
●记者观察
市场最需70-100m2户型
本报楼记认为，应重点保障该产品线并给予购房者一定优惠
本次政策要求90平方米以下房子应占住房供应总量的70%，首先令人振奋，但仍然需要解决的是如何将这一指标细化的问题。据记者了解，目前市场已经出现了大户型和投资型小户型主导的局面，而对于基本住房需求来说，最迫切需要的户型结构是70-100平方米的房子。
据购房者反映，目前最迫切需要住宅的是结婚生子的三口之家，或者是接父母到广州住的四口到五口之家，从居住舒适度看，三口之家住70平方米是最低要求，而四口至五口的家庭，住100平方米也是最基本的要求。
而与这些购房者相比，单身者的住房需求往往在租赁市场就可以解决，即使购买60平方米以下单位自住，也大多打算将来结婚后换房，因此60平方米以下的单位基本上属于投资户型。
但由于国家政策目前只有90平方米以下一条线，而根据记者得到的最新消息，不少开发商已经开始探讨大规模并联和打通上下层户型的可能，可以预见的是，未来“80＋80”，“90＋90”等单位将迅速出现在市场上，而60平方米、50平方米的投资型小户型则完全不受限制。因此，未来不排除继续出现打通的大户型，以及小于60平方米的投资型小户型继续主导市场的局面。
综上分析，重点保障70-100平方米的产品线就成了当务之急。在具体落实政策的时候，政府是否可以考虑指定细化指标，比如，规定70-90平方米的住宅数量应占50%，70平方米以下户型占20%，90平方米以上户型占30%？而且，采取措施规定90平方米以下单位必须独立成套，单独出售，并对70平方米到100平方米的购房者实施一定程度的优惠？
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