发展商肉痛闭门研读国十五条

　　开发商肉痛　买房者更有底

　　广州各部门积极评价“国十五条”，表示将严格执行有关政策

　　一部房地产新政“十五条”，搅动几多人心。昨天，面对国家对楼市的再次重典出击，广州的消费者们反应不一。影响最大的就是正在或准备进行交易的二手楼客，在突然增 加的五年大限面前，有人得意有人叹；部分毕业不久的年轻人则在“首付三成”的规定前，看到了通向婚姻殿堂的又一道障碍；当然，也有不少人对“十五条”寄予厚望，希望能拴住楼价这匹疯跑的烈马；还有一些人，则对新政淡然处之，声称自己的买房或卖房规划不会受到影响。

　　从开发商阵营里则传出这样一个声音：大批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌。

　　而政府各部门负责人均对这一政策做出积极评价。他们表示，将严格执行有关政策。

　　-政府部门

　　“国十五条”有效调控房价

　　国务院办公厅近日转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国十五条”)。由于时间较短，广州市相关部门尚未对针对这一政策作出具体的安排。但各部门相关负责人均对这一政策作出积极评价。他们表示，将严格执行有关政策。

　　市发改委：

　　房价过高没任何好处

　　广州市发改委有关负责人称，国家出台相关政策的目的在于有效调控目前过于走高的房地产价格。

　　他表示，如果一个地区的房价过高，对于当地的经济发展并没有什么好处。对于外部投资来说，如果在房屋这一块的成本过高，就意味着该地区的商务成本增大。

　　如果，一个地区连收入较高的白领都买不起房子，那么这个城市的竞争力势必会下降。同时，房屋事实上是一种社会必需的消费品，如果价格过高，将可能造成一定的社会矛盾，社会将产生不稳定的可能。

　　过高的房价使得房地产业的发展对于一个地区的经济贡献有限。同时，买了房子，消费者的还贷压力增大，其他社会消费品的需求势必要压缩。过高的房价对于拉动社会需求没有任何好处。

　　市建委：

　　选定地块确定价格上限

　　广州市建委有关负责人表示，国务院办公厅转发建设部等九部门的《意见》，其目的正在于调整住房供应结构，并稳定住房价格。

　　据称，国家的政策在政策执行以及监管方面力度很大。“比如，对宏观政策调控不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构型矛盾突出、拆迁问题较多的城市要予以通报，并限期整改。”这意味着国家对于解决住房问题下了决心。

　　同时，这些具体的措施对症下药，效果在几年之内将很明显地表现出来。比如，对土地供应的限制性措施和对于房贷的具体措施，这必将有效调控目前的房地产市场。

　　对于国家出台的有关房地产市场调控措施，涉及相关职能的部分建委一定会严格按照规定来执行。

　　在房地产行业管理方面，市建委今年计划适时、适量地加大新增土地出让量，并在中低档住宅的供给上有所作为：选定地块，确定价格上限，为拆迁安置提供价格适中的住房；不断简化二手市场办事程序，推出系列便民政策和措施；推动房改房的自由上市；加快推进二手房地产交易和权属登记事权下放工作；将进一步遏制投机型购房，稳定房价；同时，完善新的公积金贷款与住房货币补贴政策，拉动房地产业的良性发展。

　　市地税局：

　　严格执行中央调控措施

　　根据新政策，个人购买居住的普通住宅不足两年转手的改为不足五年转手的，销售按其取得的售房收入全额征收营业税。市地税局有关负责人接受记者采访时表示，目前，市地税局尚未收到转发的2006年6月1日即将实施的税收新规。收到后，该局将严格执行中央出台的有关房地产市场的调控措施。

　　银行：

　　具体实施时间待定

　　某国有银行信贷部门有关人士介绍说，银行具体的实施工作，则还需要等总行的文件下达后才能正式实行。此次政策变动来得突然，房地产市场还没来得及作出反应。但大量的房地产中介机构动作很快，昨天一早就开始纷纷催促银行，要求加快审批受此次政策变动影响的按揭贷款。

　　-房产中介

　　二手市场至少观望三月

　　尽管经历过去年“六一大限”的洗礼，尽管两周前国税总局相关负责人曾放出过口风，但具体细则中设定5年的征税期限还是房地产市场上的大小中介公司捏了一把汗。一位业内人士说，房地产中介市场的“冰冻期”已经来临。

　　据了解，目前广州的房地产中介市场上，房屋买卖交易和租赁交易各占一半，但房屋买卖交易的利润占了中介公司总收益的绝大部分。中原地产副总经理黄韬预计，6月1日之后，会有更多的业主将全额营业税的成本加到房价中，二手房的出让价格将明显上涨，但二手房交易量会明显下降，市场将出现至少3个月的观望期。

　　在一些中介公司从业人员的眼中，这3个月将关系到职业的兴衰存亡。据了解，去年宏观调控政策对2年内转手的商品房征收全额税的时候，广州1000多家在册的房地产中介公司中近10%的中介公司受到政策的严重冲击而关停倒闭，而在上海，这个比例占到30%。

　　中原地产的黄韬认为，新政实施后带来的成交量下降肯定会对行业产生冲击，特别是一些实力有限的中小中介公司会首先吃不消，他们将承受不了观望期的高成本代价，从而被市场淘汰。

　　昨天在海珠区房地产交易中心为业主排队的某中介公司员工李先生对记者说，政府的政策本来是打击炒楼者，但这次用药未免太猛，会伤及很多无辜。

　　-反应

　　开发商：行业面临重新洗牌

　　新政策威力有多大？目前谁也无法估计。不过从开发商阵营里传出这样一个声音：大批中小房企将被淘汰出局，整个行业即将重新洗牌。首先，新政策对信贷条件有严格规定，项目资本金比例达不到35%等贷款条件的开发商将得不到银行贷款。一位小型楼盘开发商表示，中小型项目不少开发资金来源于银行贷款，而这当中有超过一半的发展商肯定无法达到贷款条件。

　　此外，新政策要求70%的居住土地供应都要优先保证普通商品房和廉租房，并规定新开工住宅中小户型要达到七成。这一招对开发商的打击也很明显，开发类型和户型的限制将使得开发商利润剧减，连续开发的中小企业资金链有断裂的危险。　

　　买家：等待就是节省房价

　　当房价的上涨超出大部分买家的承受上限后，观望风潮又起。这种观望不是因为买家听到新一轮调控将临的风声，而是房价实实在在把很多买家排斥在外，买家只能选择等待或罢手。尤其是在今年五一黄金周，看多买少的实际状况连发展商都承认了观望之风趋盛的事实。而在五一黄金周后，这种趋势更为严重，不少楼盘的成交量大幅下滑，甚至有楼盘在近两年来首次出现周末没有卖出一套房子的状况。

　　而国十五条的出现会更加坚定目前买家持有的观望心态。因为政策中已明确90平方米以下户型要占到各楼盘总面积的70%，而且年度土地出让要保证70%的中低价位住宅用地，并采取招标方式限定开发中低价位、中小套型住房。这些政策如落实，足以保证将在一两年后，有大量价格、面积适中，普通大众可买得起的房子上市。为了避开高房价，不少买家更愿意以迟两年买房为代价。等待，可能就意味着节省房价。

　　投资者：专攻高端物业

　　“国十五条”对投资房产的收益空间已经控得非常紧，不仅把不收营业税转让房产的时间拉长到5年，而且由于未来中小户型、中低价位房产的大幅放量，投资房产的利润空间已经不大。况且，投资者、投机者还将是政府调控房价的一个着力点，政策不会让这部分人再哄抬房价，再从楼市中图利。

　　所以，实力一般的投资者，或者收窄投资力度，或者改短线投资为长线投资，而那些投入了很多资金在房产上的投资者，只有罢手抽身才能摆脱宏观调控的危机。但对于资金雄厚的投资者，可能会见于大户型的稀缺而把投资目标转向豪宅。也只有在这类物业上，他们才有利润可赚。一旦宏观调控再施重税，那针对住宅的投资空间可能将被淹没。

　　-商家说

　　发展商闭门研读　透风声“快抢大房”

　　大多采取“冷静观望”态度，有业内人士称新政不全符合广州实际

　　“该政策对广州现实情况并不全完全合适，广州属于经济较发达的地区，现在多数买家对居住要求高，尤其是在居住舒适度等方面要求甚高。

　　——润田雅苑发展商”

　　从消息明确之后，广州市各大房地产企业几乎都闭门开会了，要研究政策，消化政策，想出对策。记者打了几位知名房地产商发言人的手机，都转到了“秘书台”。记者拨通了广州某大发展商代表的手机时，他说：“是问新政策的问题吗？新政策的问题免谈，等我们消化一段时间后再作回复。”

　　在大发展商面前吃了闭门羹之后，记者转向采访新锐发展的代表及中介顾问等代表。有发展商表示，新政并不适合广州的情况，因为广州经济发达，市民购买力强，对居住的要求也较高。

　　总体上，广州发展商对房地产新政仍采取“冷静、观望”的态度。一名业内权威人士预测，大众的观望期约有三个月，成交将有所放缓，在此三个月内，购买大户型的人将增加，有需要的消费者应尽快出手。

　　大发展商代表：

　　新政催生广州楼市又一春

　　为多家房地产企业担任顾问、从事房地产十多年工作的资深人士曹兵接受了记者的采访。他坦言，自己现就职的一个高端楼盘，也受到了政策的影响，虽然前面已取得两个施工许可证，但后续工程仍要重新改规划。现在主要的精力放在产品上，通过技术层面的力量来缓和该政策所带来的影响。

　　曹兵告诉记者，“九部门的这个新政才是开始，紧接着全国及广州还将出台很多执行细则，主要针对如何落实，如何监控，比如在建设经济适用房这一环节，广州将重新启动经济适用房及廉租房等体系，但针对以前执行的相关漏洞，日后将极大程度上会联合民政局、公安局等部门对购买人群进行有力监控。”曹认为，政府这次是下大决心。

　　在回答记者提出的“该政策是否会在短期内取消”问题时，曹兵非常肯定地回答，“短期内不会取消，一定会延续，一直执行到老百姓都满意，不会天天谈论房价的时候为止。”

　　曹兵分析，上海、广州、深圳等几大城市均为中央非常关注的“试点”城市；新政策将会带来大的成交量，将带来“广州楼市第二春”，广州有2010年的亚运会，因此发展商不会担心太多。

　　中介顾问公司代表：

　　首次置业者门槛其实降了

　　代表中立立场的某顾问公司研究顾问部董事认为，“十五条”中的执行影响多面化，尤其是“明确新建住房结构比例”将引发极大的震动，但不是影响今天，其影响更大程度的是在未来几年，因为从领取施工许可证到进入开发周期至少要一年时间。

　　从成交来看，现市面上的楼盘中卖得最快的都是小套间的单位，一方面自住的买家多，一方面是投资门槛低，投资客户多，这两方面造成了小套型产品的热销。

　　小套型产品对设计技术的要求高。该专业人士表示，规定“90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%”，会影响楼盘整体的使用率。现在众多楼盘只做到一梯2-4户，做到一个平面层6个单元的楼盘都极少了，小套型产品在设计上有难度，估计大多数会做成“大通廊”，通廊两边开门，像以前的宿舍楼一样。造价上升，预测销售的单价也会上升。

　　政府从两个渠道减缓购房族的恐惧心理，一是政府主动把中小户型的供应量增大，二是把消费的台阶降低。从这条来看，又为首次置房者降低了门槛，“对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的执行的仍是首付款比例20%的规定。”

　　小发展商代表：

　　新政并不适合广州实际

　　海珠区润田雅苑在5月27日公开发售，很多业主冒雨前去购房，据该发展商介绍，周末两天，销售了100多套单位。该公司总经理钟小军在阅读了“国十五条”之后发表了其观点。

　　钟认为，该政策对广州现实情况并不全合适，广州属于经济较发达的地区，现在多数买家对居住的相关方面要求高，尤其是在居住舒适度等方面要求甚高。

　　钟理解，按原文中“套型建筑面积90平方米”应该指的是“套内的实际使用面积，不包括分摊的外部面积”。

　　如果按照实用率8成来计算的话，套外建筑面积应该为112.5平方米；如果按照实用率8.5成计算的话，套外建筑面积则为105平方米。这个数据与今年1-4月份广州七区的住宅成交平均面积相仿，记者从中国指数提供的数据计算，前4个月，广州七区成交住宅平均每套84万元，112平方米／套。如果这样理解的话，对市场的打击面会缩小。

　　钟认为，“国十五条”最严厉的是“产品结构”，其他的条款广州实际上早已在严格执行了，如对项目资本金比例达到35%这一条，广州的规定是要达到40%。但产品结构更应该由市场来定，由地段来定。

　　-市民说

　　卖房的从容应对　换房的持币观望

　　交易实践中，转让房屋产生的营业税多由买家承担，令部分人突增税负

　　●买房者　有喜又有叹

　　赶上末班车成交避税

　　对于“国十五条”的出台，消费者们反应不一。影响最大的就是部分二手房购买者，本来还在磨嘴谈判之中，但横空出世的“国十五条”，成了一剂催化剂。昨天，一直在犹豫之中的吴先生迅速与原业主去房地产交易中心办理了手续。

　　吴先生告诉记者，他看房已经有半年之久，两周前在珠影附近看中了一套二手房。面积、楼层、地理位置都很理想，而且，现业主是在三年前购买的，这就意味着不用交营业税。不过，55万的价格还是让他觉得心有不甘。于是，两周来，一直在与中介和房东“打口水战、心理战”，磨破嘴皮、费尽心机，就是希望能够再降一万元。

　　昨天，媒体铺天盖地的“国十五条”报道让吴先生吓了一跳：吴先生当机立断，马上联系中介和业主，在昨天下午匆忙完成交易手续。

　　拖时间求避税成徒劳

　　相对于吴先生的“侥幸”，另一部分二手房购买者则苦不堪言。早在今年1月份，彭先生就看中了白云区一套120平米的二手房，60万元的价格也能接受。但是，由于该房的购买时间尚不足两年，为了躲过3万元的营业税，彭先生与对方协议，先交10万元定金，在今年7月1日房子满两年购买期限后，再行办理交易手续。不过，根据业主要求，双方在合同中写明了“不管政策如何变化，双方不得毁约”。

　　距预定交易时间只有一个月了，眼看着房价节节攀升，彭先生还庆幸自己赚了一把，谁料想却半路杀出个“国十五条”。彭先生叫苦不迭，说没想到政策会变得如此之快。昨天多次打电话给业主，希望对方能承担部分营业税，但合同上白纸黑字，对方自然不会做这等没有名分的好事。

　　首付三成令小年轻退步

　　感受到“国十五条”影响的还有另一部分毕业不久准备结婚的年轻人。小许2004年毕业后，和女朋友一起来广州工作。两人月收入加起来大约7000元。本来决定今年结婚，所以从年初就开始筹措付首期的钱，至今筹到数万。在看到首期涨到三成的消息后，小许的信心又蔫了一半。虽然国家在这次调控中增加了小型户的供给，但是他担心房子的单价还是要涨，从而买房结婚的计划受拖延。他说，如果房子涨得太厉害，就转向二手房市场。

　　实力族觉得值就买

　　罗小姐参加工作5年，收入稳定，存款不少，属于

持币待购的典型。她从2003年就开始看房子，主要是东部和滨江东及天河北。

　　对于“国十五条”，罗小姐坦言：“我现在已经对楼市已经丧失了判断，别人说升或降，对我而言，已经没有意义了。只要觉得值，我就会买。”她给自己设了一个底线：“如果年底前，房价还是没降下来，就一定买一个二手楼。”

　　●卖房者　幸庆有预判

　　合同打了“预防针”果成真

　　楼市诡谲，有哭就有笑。相对于彭先生这样的失意者，卖房者中则是另一种心态。今年以来，在某媒体工作的于先生连卖了两套房，都是购买不足两年。在抛售时，两套房屋的买者都提出同样的要求：先交定金，等房屋满了两年期限后再行交易。

　　精明的于先生在每个合同中都加上了一句“该合同不受国家政策变化影响”。“国十五条”的突然出台，让这句话发挥了关键作用。昨天，买房者多次致电于先生诉苦。于先生表示无奈和同情的同时，对于自己当初的决断也是得意不已。

　　●炒房者　坐看云起时

　　好房不愁卖不在乎新政

　　对于投资人群来说，似乎也完全没有把来势汹汹的“国十五条”放在眼中。在一家著名外企工作的李先生已经来广州工作10年，现在，他和太太加在一起共有6套房产，面积有大有小。明年，他们将移民加拿大。最近，他正想将一套房子卖出。“我卖房完全不会考虑这些(政策)”，李先生说，因为现在二手房交易虽然有购房年限的限制，但实际操作中，因不够年限要缴纳的营业税一般都是由买方承担的。

　　退一步说，即便国家出台政策，强制性要求卖方承担营业税。“但我可以提高房价啊，反正房子不愁卖不出去”。所以，他的卖房计划还会照常进行。

　　●换房者　心有千千结

　　担心大户型升价

　　部分准备换房者在“国十五条”面前暂时止住了脚步。陈女士四年前在越秀区某楼盘购买了一套70平米的房子。初时只有夫妻两人，父母偶来小住也没大问题。但是，随着孩子出生、保姆到来，两房顿显局促。因此，夫妇二人筹划着换套大房。“想买一套130平方以上的，一步到位，就不再换了。”但是，“国十五条”中规定，开发商发展的项目90平方米以上只能占30%。“供量的减少会不会导致大户型价格的上升？”陈女士说，对于未来的规划有些犹疑不决。