|
记者 谢利
5月29日，国务院办公厅转发九部门联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其具有较强可操作性的十五项措施和硬指标将给市场带来深远影响
“应该说，这次调控的重点主要在于调整住房供应结构，对各地政府住房制度和建
设规划、土地供应和使用提出了非常明确的要求，而近来一直热炒的有关税收和信贷政策的调整并没有想像的大，措施也不严厉，因此这方面影响不会很大。”一位房地产研究人士在接受记者采访时说。
的确，相比日前“五成按揭”的传言，此次调整仅将个人住房按揭贷款首付款比例调到30%，并且对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。此外，细则另一项直接针对商业银行房贷业务的也只是“空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物”。难怪消息一出，某银行工作人员私下向记者表示：“紧绷的神经终于可以稍微放轻松了”。这位从事住房按揭业务的人士一直担心政府严厉的调控措施会给银行房贷业务带来过大影响。
实际上，房地产业存在的问题是由多方面原因造成的，改变这一现状仅靠信贷政策难以奏效。自去年以来，中央对于房地产市场的调控一直没有停止，但房地产投资和房价在短暂受到抑制后，又在少数大城市迅速回升，并在今年上半年达到新高，从而再次成为众矢之的而广受诟病。于是，各界普遍预期中央将会出台政策加大房地产调控力度。4月28日，央行小幅上调金融机构贷款基准利率，旨在控制包括房地产在内的投资和信贷增长过快形势；紧接着，国务院5月17日召开常务会议出台了调控房地产行业的六项措施，也称“国六条”，被认为是新一轮调控的信号。由于“国六条”为原则性指导意见，在细则正式发布前，市场中一度充斥着观望和猜测气氛，且人们普遍将关注焦点投向银行住房信贷政策，如按揭成数、贷款利率以及对房屋面积户型的限制等，从而使得一段时间以来，一些大城市住宅交易量萎缩，有关银行房贷门槛大幅提高的传言四起。一家股份制银行个贷处负责人告诉记者：“个人住房贷款是银行当前争夺的热门业务，也是银行的优质资产和利润来源，如果中央出台严厉的调控措施，银行肯定会坚决执行，但也会考虑推出一些新办法稳定这块业务。”近日，招商银行在深圳地区推出的“入住还款”业务，就是针对购房人支付首付款后资金紧张情况而特别设计的。
不过，刚刚出台的细则在信贷政策的调整方面动作并没有预期大，银行此前的“反应”似乎有些过度了。“国六条”细则有关信贷政策的重点在于“有区别地适度调整，引导和调节住房需求”，因此，既按照调控原则给银行提出明确的首付比例要求，也为银行根据不同情况和客户还款能力实行差异化授信政策，留下了回旋余地和操作空间。实际上，“国六条”及其细则的政策导向非常清晰，它所要调控和抑制的是过快上涨的房价和房地产投资，所要解决的是住房供应结构和市场秩序中存在的矛盾，而对于满足百姓合理住房消费需求的个人住房信贷业务仍给予支持，商业银行此前的担忧应该可以消除。
相比较而言，银监会25日研究部署银行业宏观调控措施时要求“区别对待，有保有压，有效管控房地产信贷增长”的几条具体措施，倒是对银行严格审批制度提出了考验，如对购房者还款能力、还款意愿和还款记录的审查，对多套购房、投资购房以及购买高档商品房的审批，以及将对后者大幅度提高首付比例和严格控制授信。换句话说，“有保有压”需要银行在执行层面上予以贯彻和落实。
“其实，这次调控给银行个人住房贷款业务带来的影响，远没有对房地产开发贷款来得大。”一位业内人士分析说。根据银监会要求，个人抵押房地产信贷的权重维持50%不变，而对于其他较高风险的房地产贷款可由目前的100%提高到150%至200%。“风险权重”对于目前深受资本约束之困的商业银行来说，无疑是个十分敏感的字眼，特别是对那些正在尝试采用经济利润、调整后资本回报率等指标进行业务考核的银行，风险权重的增加意味着风险资产和资本占用的提高，银行经营者不会不考虑其后果。从这一调整可以看出，监管部门“区别对待，保谁压谁”的指向十分清晰，即严格区分房地产开发贷款和个人住房消费贷款，通过紧缩前者来有效遏制房地产投资过快增长的势头，降低由此造成的银行信贷风险。
无论是“国六条”细则的硬指标，还是银行利率、资本杠杆的硬约束，也无论政府采取行政式还是市场化手段，我国的房地产市场都将面临重新洗牌。至于房价过快上涨能否得到控制、住房供应结构能否得到有效调整、住房制度能否进一步改进和完善，还要看这记“组合拳”落点的威力有多大。
| 
