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新快报记者 黄颖 欧阳鑫燕
(一)制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市(包括县城，下同)人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公
布。……
解读：该细则要求各地区政府制定今明两年的普通住房、经济适用房和廉租房的建设计划，并限期公布，将使广州已经停止建设的经济适用房重新提到了重要的位置上，并要开始建设，将能提供一大批便宜的经济适用房，供中低收入市民购买。广州迟迟未能公布的经济适用房计划有望很快在今年9月底出台了。
(二)明确新建住房结构比例。……自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。
解读：该细则是《意见》六大措施中影响最大的一条。它规定只要是未取得施工许可证的住宅建设，都要建7成以上的90平方米以下住宅。限制范围包括了新楼盘和原有楼盘的新组团开发，意味着全年楼市供应中有7成以上住宅是开发90平方米以下中小户型单位的。对广州楼市来说确实是对症下药。近两年来，广州楼价急升是因为住宅不仅供应不足，开发商更为了提高房价而开发大户型产品，导致低房价的中小户型单位越来越少。该措施将大大增加中小户型单位的供应量，能稳定房价。
(三)调整住房转让环节营业税。……从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。……
解读：去年“6·1”房地产“新政”首次开征卖房的营业税，规定对购房2年内卖出房屋的业主要征收卖房价5.5%的营业税。今年再把该期限延长至5年。根据该年限，现在购买一手预售房的，一般一年后才交楼，交楼2年后发房产证，即2009年拿契税完税证明或房产证时开始计算5年年限，即2014年卖出房子才能免去卖房价5.5%的营业税。从另一个角度说，在2000年后购房的市民如果卖出房子，都要征收营业税。打个比方，李先生在2003年购房并拿到房产证的，6月1日后房子以60万元卖出的，则不能享受原来的营业税免征优惠，要多交3.3万元营业税。
另外，如果是非普通住房(建筑面积大于144平方米，或容积率低于1.0)的，即使超过了5年期限，如果有盈利的，还要征收盈利金额5.5%的营业税。
(四)严格房地产开发信贷条件。……对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
解读：该细则提出了“对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。”因为目前广州楼价上升较快，尤其是土地升值快，有不少开发商刻意囤积土地不开发，一方面可以提高楼价，一方面也可以让土地升值。该规定将有利于杜绝开发商囤积土地。“对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。”则是使银行规避房贷风险。因为空置3年以上的住宅要不就是产品不好，要不就是开发商不愿意降价卖出，会加大银行的放贷风险。
(五)有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
解读：该细则否定了此前楼市传出的房贷首付款提高至四五成的说法。目前，广州一手房房贷首期比例都是三成，因此对广州楼市影响较小。不少市民因此松了口气，无需再担心首期款提高而买不起房子了。
(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。……要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
解读：该细则继续强调加大中小户型单位和经济适用房的开发量。与细则(二)相同，但再次强调停止别墅土地供应和限制大户型豪宅的建设。
(七)加大对闲置土地的处置力度。……对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
解读：目前广州主要回收尚未动工的地块，有投入的地块执行很难。该细则再次强调，“虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。”可望成为广州政府部门回收闲置土地的有力依据，加大闲置土地回收的力度。闲置土地回收将能提供新的土地供应，增加住宅供应量，稳定房价。
(八)严格控制被动性住房需求。……严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。
解读：旧城改造是广州市城市化进程不可回避的问题，对此，广州市政府在年初提出将兴建新社区提供给符合条件的被拆迁家庭。“新社区”拆迁房源的落实对减缓商品房市场的被动性住房需求有一定作用。
(十一)加快城镇廉租住房制度建设。……尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。……2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
解读：该措施对没有建立廉租住房制度的城市提出了明确的时间表和任务，政府加快廉租房建设，不仅可以使政府不必背负自建住宅的沉重压力，还可以进一步活跃租赁市场，解决困难群众居住问题。
(十二)……
(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。
解读：该措施站在控制需求方面要求各地方政府通过二级、三级住宅市场消化一部分住房刚性需求。广州这两年来十区和原八区二手房交易几乎占了房屋总交易量的一半，如去年广州市商品房成交量为1100万平方米，二手房交易量为870万平方米，占44%。通过二级房地产市场可以大大减少对商品房的需求压力，同时也减少了土地供应的压力。此外，要求增加中低价位、中小套型住房的供应，则是对住房结构的调整，该类型房屋的增加可以达到政府稳定房价的目的。
(十四)建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。……建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
解读：准确及时的信息对指导市场健康发展有很大作用，不仅能给居民买房以参考，也能给政府制定政策以参照。去年7月，广州国土房管局启动了网上售房系统“阳光家缘”，实时公布房屋交易信息，但今年5月份，“阳光家缘”突然改版不公开交易价格，这引起群众和行业人士的不满。另外，对于每月的广州房地产市场数据，有关部门公布的时间有快有慢，慢则两三个月后才公布一次数据，该细则出台后，相信有关部门将完善房地产的统计和信息披露。
(十五)……
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