落实国六条之意见出台房贷首付下月起提至30%

http://finance.sina.com.cn 2006年05月30日 03:11 北京娱乐信报

　　落实“国六条” 之九部门出台意见——房贷首付下月起提至30%

　　购买90平方米以下自住住房首付款仍为20%

　　购买住房不足5年转让按售房收入全额征税

　　90平方米以下住房须占项目总面积七成以上

　　国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(以下简称《意见》)，在保持宏观调控政策连续性、稳定性基础上，针对当前房地产市场的突出问题，适当加大了调节力度。与以往相比，此次出台的有关税收、信贷、土地政策等“硬指标”具有更强的强制性和操作性。

　　9月底前公布中小套型规划

　　背景：我们身边到底有多少经济适用房可供选择？这是许多中低收入居民的疑问。今年9月底前，包括县城在内的全国各级城市将向社会公布当地住房建设规划，其中就包括今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。

　　规定：各地要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，编制住房建设规划，明确“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。

　　90m2以下住房须占七成以上

　　背景：一面是众多城市居民住房需求长期得不到满足，另一方面却是大户型住房供应比重过高。国家统计局数据显示，全国24个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重不到50%。

　　规定：为了解决这一问题，《意见》规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整90平方米以下住房面积比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。

　　购房不足5年转让全额缴税

　　背景：目前，个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。为了进一步抑制投机和投资性购房需求，国家将对这一优惠政策进行调整。

　　规定：从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；超过5年(含5年)转手交易的，免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　空置3年商品房禁抵押贷款

　　背景：商品房空置正成为我们必须面对的问题。今年一季度，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%；其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。

　　规定：对于闲置土地和空置商品房较多的开发企业，《意见》规定，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

　　为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，《意见》规定，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

　　个人房贷首付款不低于三成

　　背景：目前，个人房贷首付比例约在20%至30%。与此同时，一些开发商公开宣传所谓“零首付”，而个别媒体也在大胆预测“五成按揭”。

　　规定：这回，国家给了一个明确说法：为了抑制不合理的住房需求过快增长，从而抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。

　　考虑到中低收入群众的住房需求，《意见》有区别地适度调整了住房消费信贷政策，对购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　中小套型用地供应要达七成

　　规定：一是要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；二是土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　土地闲置2年将收回使用权

　　背景：国土资源部专项调查表明，我国土地浪费现象十分严重。到2004年底，全国城镇规划范围内共闲置、空闲、批而未供土地395.61万亩，相当于城镇建设用地总量的7.8%。

　　规定：为了加大对闲置土地的处置力度，《意见》规定，土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

　　【点题】

　　房价是涨是跌拭目以待

　　开发商·沈大强：一些人买不起房、市场上又缺乏中小户型的问题可望在一定程度上得到解决；同时，对于盲目追求大面积住宅、消费过度的倾向，也有一定的抑制作用。重点发展小户型普通商品住房，虽然在平抑房价上起到一定作用，但也不能盲目乐观。一定要防止户型面积降下来的同时，单价又上去了，出现小户型、高单价。目前，决定单价的关键因素是土地成本，如果土地成本难以控制，住房价格也将难以控制。

　　开发商·阎少华：对市场影响不会太大，但房价是个很难说的东西，也不排除短期波动的可能，一些泡沫较多的城市可能会受到较大影响。

　　房产咨询商·王正宇：至少要观望一段时间，而且各个城市情况不一样，要看各城市进一步出台的细则。

　　学者·陶冬：房价会停一停，但在目前国内资金充裕、利率较低的水平下，下一步走势还难以确定。

　　【反应】

　　90m2成为分水岭

　　房产咨询商·北京世联房地产顾问有限公司常务副总经理王正宇：90平方米的住房将成为一道“分水岭”，这是《意见》中最关键的一条措施，它将直接调整住房供应结构，向中低收入者倾斜。

　　开发商·北京锦绣花园投资公司董事长沈大强：我举双手赞成这一政策，这体现了国家对民生的重视。盲目追求大户型不符合中国土地紧缺的国情，按人均30平方米计算，90平方米的住房在城市中足够用。

　　开发商·北京泰盈房地产开发公司总经理阎少华：对“90平方米住房”进行划线，我有不同意见，这对市场发展没有好处，有了这个框框，很难开发适销对路的产品。

　　购房者·刚毕业的研究生江崇科：现在房子又大又贵，北京四环以内的房子很少在每平方米7000元以下。这给我们刚毕业工作的人群，造成很大压力。

　　首付分30%和20%

　　国有商业银行一负责人：把过去首付款比例由20%提高到30%，是国家政策面首次提出“区别化”的住房信贷政策，一定程度上有利于控制过快的购房需求。而对购买低于90平方米的住房，仍执行首付款20%比例，充分考虑到了中低收入群众的购房需求。

　　学者·瑞士信贷董事总经理陶冬：首付款区别对待，照顾了中低收入群体。但首付款设为20%至30%，对炒房者的投机购房，仍形不成有力打击。

　　学者·易宪容：对中低收入者是个好消息。但这一政策应进一步划分档次，充分细化，比如90平方米至120平方米实行首付款30%，120平方米以上可再提到四成，甚至是五成以上。

　　购房者·北京丽阳四季楼盘业主高先生：两年前买的97平方米房子，首付款20%要11万元。如果按照30%首付款则要17万元，我就支付不起了。但实行区别对待很有好处，这有利于调整消费心态，不一定都紧盯大房子。

　　5年内转手全额缴税

　　房产咨询商·王正宇：这是一个打击投机性购房的有力措施。目前执行的政策是2年以上转手交易，就免征营业税，提高到5年，大大加重了投机性购房成本。

　　开发商·阎少华：5年内转手交易需缴纳全额营业税，这确实可以限制炒房行为。不过，我担心时间过长，可能会影响住宅的合理流动。

　　购房者·北京瑞

丽江畔楼盘业主张晓梅：我是2004年买的期房，总房款55万元，本想出手卖掉，但今后要缴纳营业税，成本大约增加3万元，肯定不好卖了。

　　据新华社

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