15条彰显楼市调控转向治本

　　早报记者 刘秀浩

　　昨天，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出4大点总共15条具体措施，以期切实调整房地产供应结构，稳定住房价格。

　　《意见》通过一系列涉及住房结构、税收、信贷、土地、市场监督等各方面的硬指标 的制定，对去年“国八条”以来房地产市场的新情况进行有针对性的引导与调控，业内人士指出，此次调控重点已经从控制房价转移至调整住房结构，表明政府希望通过治本方式长期实现房价稳定。

　　值得关注的是，此次意见的提出部门在去年七部委基础上增加监察部以及统计局两个部门，业内人士指出，这表明政府加强执行力度的决心在增强，而中央政府也希望通过地方政府更为准确的统计数据，切实掌握各地

房地产运行状况，从而作出更有针对性的判断。

　　显效至少需要一年

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生表示，此次九部委意见中可以发现，政府调控目的已经从之前的控制房价为主转向调整住房结构，也就是说，政府希望通过治本(住房结构调控，市场以普通住宅为主题)的方式来达到治标(控制房价)目的。这一过程应该是长期的，结构调整即使立即执行，要想取得预期效果至少需要经过1年以上，但一旦目标达成，将会取得市场长期稳定的效果。

　　聂梅生指出，此次意见目标指向的对象非常明确。首先，调控指向地方政府，多项政策包括控制供应结构(批地结构)，统计数据准确上报，税收政策执行力度等都直接考验地方政府的执行能力；其二，明确抑制投机甚至投资需求，而改善型需求也将控制总量，总体除了普通自住需求之外，其它不鼓励；第三，明确指明开发商未来的开发方向，指出其开发应向小户型，普通商品房靠拢，加快解决供应结构失衡的矛盾。

　　聂梅生表示，此次意见的出台由监察部和统计局共同参与，表明实行力度将会明显加强，而正确的统计将进一步加强未来决策的针对性。

　　聂梅生指出，虽然部分城市之前已经实现房价控制，但只要住宅结构尚未调整到预期目标(70%普通商品房)，未来的调整并不会因为个别城市而有所放松。

　　部分区域房价将现调整

　　李先生去年购买了一套100多平方米的婚房之后，准备把他位于杨浦区的房子出售。由于当时新出台的政策规定购买不足两年的住房须缴纳全额营业税，于是他暂时将房子出租，准备等两年期满再做打算。如今两年将至，新的政策再次出台，将2年期限延至5年，这使得他不得不放弃了卖房的打算，开始计划装修一下房子，以期获得较高的租金。

　　中原地产总经理谭百强认为，由于个人商品房转让限制延长到了5年。让很多计划等着两年期限到期后转让的投资者不得不放弃等待，将房产拿出来进行收租。谭百强表示，由于市中心住宅的投资回报率一般可以保证在6%以上，部分别墅型住宅甚至可以达到8-10%，这部分投资客会将房产投资转向长线。

　　而对于非中心城区，尤其是中环以外的楼盘的购房者来说，由于租金回报并不理想，除了自住购房者外，很少有投资者持长期投资的目的买房，大部分当初的购房者都是出于炒房的目的，此次将2年期限延至5年，相信大部分炒家不可能再有耐心等待，从而提前抛售。因此，谭百强认为，中环线以外楼盘的房价将很有可能收到投资者降价抛售的影响，整体再次出现调整。

　　取消缓冲期

　　去年4月30日，国家七部委国出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》重点指出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。当时，6月1日被业内称为大限。从政策出台到六月份的一个月间，二手市场挂牌量猛增，大量投资客抛售手中房产，而楼市成交量则应声下跌。

　　与去年不同的是，此次政策出台少了去年一个月的缓冲期，地产专家蔡为民表示，这表明政府希望政策取得立竿见影的作用。

　　蔡为民认为，营业税征收期限延长到5年，表明政府将此前打击投机的范围扩大，短期投资行为也被严格限制，而此次政策出台没有缓冲期，表达了政府调控房价的决心。

　　打击投资加上首付比例的提高，政策很大程度上将造成市场观望再现，部分自住购房者暂时退场，从而导致需求锐减，而一些投资客的抛售以及开发商政策压力之下的加速上市使得市场供给增加。供求关系不平衡的情况下，房产价格可能会出现调整，二手市场将首先面对影响，随后慢慢扩大到一手市场。

　　开发商调整策略

　　上海东方早报记者采访中发现，沪上几家著名开发企业看法和其他业内人士并不相同，大部分开发商认为此次市场影响不会有去年那么大。绿地总裁张玉良认为，此次政策只是去年一系列政策的延续和完善，目前上海很多政策如首付三成等已经严格按照有关规定实行，因此此次政策调整应该不会对市场造成太大影响。

　　大华副总裁陈宁表示，经历去年的

宏观调控，大部分开发企业已经增加了应对经验，不会有类似去年那种措手不及的情况发生，公司将根据市场需求量控制上市速度。此外，由于普通商品房界定面积由原先上海规定140平方米下降到90平方米，可能会有部分开发商采取将大套面积分割等手段达到符合规定。