建设部酝酿房地产三限制 调控任务压向地方政府

　　李乐

　　“国六条”中提出的调控意见正在被“量化”，“三限制”应该是对这种“量化”的最好概括。

　　建设部一位内部人士告诉记者，所谓三限制就是限比重、限面积、限价格。在此基础 上，建设部甚至还会提出要求，责令地方建设系统制定“量化”的住房建设规划，上报中央政府监督执行。

　　截至本报发稿时，“三限制”的方案还尚未形成文件下发，但已基本没有争议。有消息称，上述方案很可能将在多部委协调会签之后，以联合《通知》的形式下发，而这个通知的下发日期，也很可能就在6月。

　　三条限制量化标准

　　“‘三限制’主要将针对增量，也就是新开工项目。”这位建设部的内部人士向记者透露。按照他的解释，今后，在各地新开工的住宅建设项目中，地方建设部门将对住房面积、销售价格事先做出明确限制性规定，不符合这个规定的，将不能开工。同时，中小户型、中低价位的住房建设项目占全部住房建设项目的比重也会做出明确规定，超过比重的高档住房项目将会被限制开工建设。

　　至于具体的标准，将由地方政府在中央精神的原则内，根据地方情况分别制定，最终在形成“住房建设规划”后，上报中央政府批准。

　　这几乎是从2004年中央政府对房地产行业开展调控以来，指标最为细化的调控措施。

　　当记者就此方案向北京市建委求证时，有关人士并未正面表态。这位人士只是表示，这需要地方的建委、规划委和国土局系统进行协调方能实现。

　　欲控地方利益冲动

　　在5月17日国务院提出的“6点意见”当中，调整供应结构成为首要的任务，但这显然不是建设部出台如是细化政策的全部原因。一个颇具有说服力的事实是，2005年的调控中，建设部以及相关主管部门的政策并未细化到“量化指标”的程度。

　　这一次，“量化政策”的目标实际上是试图控制地方政府的“利益自保”。因为在建设部甚至决策层内部有一派思路认为，个别热点城市在经历2005年的调控后，房价依然快速上涨，恰恰是由于个别地方政府出于自身利益，没有完全贯彻中央调控精神所致。

　　最近，建设部公开点名了北京、天津为中心的环渤海地区，珠三角等房价增长过快的区域，并重点强调了供应结构方面存在的问题。这一次，地方政府的动作也异常迅速：北京、天津的地方调控政策将在6月初制定完毕，两个城市的“一把手”甚至都已亲自过问了方案的制定。

　　“2005年的调控政策，除了营业税遏止了短线投机之外，其他的政策在一些地方没有得到很好的贯彻，尤其是供应结构调整，我们已经注意到了这个问题。”前述建设部的内部人士告诉记者。这一点在调整供应结构方面表现尤甚。

　　“很多地方，大户型、高档住宅仍然占到很大比重，中小户型、中低价位的住房严重供不应求。”他说。

　　实际上，这样的情况在北京、上海、广州、深圳等城市都确实存在。在整体进行调控的2005年中，北京房价全年涨幅仍达到19.1%，其中供应结构问题是很大一部分原因。当时，记者获得的资料表明，2005年全年北京8000元/平方米以上的高档房供应，占到了40%上下。北京市建委副主任苗乐如在接受本报记者采访时，也承认供应结构确实存在问题。

　　前述建设部内部人士向记者表示，供应结构的调整要求地方政府割舍一部分利益，“比如土地，地方要拿出更多的土地供给中低价的住房，从而损失土地出让的收入，而土地出让金是地方财政的最大一笔预算外收入。”

　　地方政策制定提速

　　相比于2005年的那次

宏观调控，这一次地方政府的速度要快得多。北京、天津的地方调控实施方案都正在紧张的制定过程中，根据记者掌握的情况，北京的地方调控实施方案肯定将在6月初制定完毕，天津的情况大体上也与北京相近。

　　这与一年前的情况形成鲜明的对比，彼时，在七部委《通知》下发之后，北京市建委的一位官员明确向记者表示，《通知》已经十分细化，北京市不会再另外出台实施细则。当年，各主要城市针对房地产市场的调控，主要是依据《通知》，各城市并未制定自己的调控方案。

　　但这一次情况不同。“市长王岐山亲自过问了这个事情。”一位接近北京市政府的人士向记者透露。在一次会议上，王岐山曾明确指出，北京房地产市场的主要问题存在于供应结构领域，而房地产市场秩序和投资性购房问题，也是王岐山关注所在。

　　因此，有关人士向记者透露，正在制定中的北京市的调控方案是以调整供应结构为主，一方面启动“中低价位普通商品房”，另一方面着手制定“住房建设规划”，力保“中低价位、中小套型”的供应比例，并在土地供给上给予倾斜。目前，这一思路已经在中低价位普通商品房的供给中开始施行。

　　另外，在控制投资性购房的税收和信贷政策方面，北京市将遵循税务总局和央行制定的政策。记者了解到，目前税务总局已经确定了税收方面的思路方向，即延长去年开征的营业税的年限，最终可能改为3~4年，同时加强土地保有环节的税收征管。

　　同时央行的信贷政策也在制定中。据称，“首付提高比例不会太大”。此外，北京市也将整顿市场秩序，在建立梯级消费分流需求等方面开展工作。但按照有关人士的说法，后者属于长期目标。

　　天津地方的调控措施也与北京基本相近，不过将比北京多出一项——控制拆迁规模。实际上从2005年“国八条”下发开始，天津市就已经着手控制拆迁规模，“现在的思路是，稳定在2004年前后的水平，不再大幅度增长。”一位接近天津市政府的人士对记者说。