银监会剑指房地产信贷过度投放 提高首付比例

　　-本报记者 杜艳 北京报道

　　“国六条”公布仅一周，银监会就首先砸下了调控房地产的一记重锤。

　　5月25日，银监会主席刘明康主持召开了一个“当前经济形势通报会议”。会议规格颇高，各主要商业银行(5大国有商业银行和12家股份制商业银行)的董事长和行长悉数到场， 内容是贯彻国务院第132次常务会议精神、对商业银行进行窗口指导、落实“国六条”、从信贷入手调控房地产。

　　风险权重大幅上调

　　本次调控，银监会剑指信贷投放过度和房地产信贷风险问题，以强化资本约束和力促信贷结构调整，为其调控思路。

　　在刘明康的讲话中，第一点就指出，要严控贷款总量，确保贷款投放的平稳增长。在这一点上，银监会和央行颇有默契。4月27日，央行已经就“把好信贷‘闸门’，控制货币信贷过快投放，优化贷款结构”召开了各商业银行窗口指导会议。

　　银监会此记“重锤”，比央行的“窗口指导”更加严厉。银监会强调，要有效管控房地产放贷增长，而资本约束成为银监会着重强调的硬指标。其中的一招杀手锏是，房地产贷款风险权重将进行大比例调整。

　　银监会提出，“调整风险权重，强化资本约束，利用资本杠杆有效调控房地产信贷”，对于个人抵押房地产信贷的风险权重维持50%不变，对于其他类较高风险的房地产贷款可由目前的100%提高到150%-200%。此举意在提高风险贷款的资本占用，通过资本的管理限制银行房地产开发信贷业务发展。

　　银监会相关人士指出，目前这项政策还在讨论过程中，刘主席对此比较肯定，不过何时落实，如何具体调整，还没有明确的时间表。尽管如此，商业银行还是感觉到了“山雨欲来风满楼”的萧瑟。

　　“这个将对商业银行产生很大的影响，如果这样实行，我们以后很可能大幅削减房地产开发贷款。”中行公司业务部人士告诉记者，“风险权重这么高，对资本的消耗太厉害了。”

　　作为一家正处于上市过程中的银行，中行9%的资本充足率虽然达到了8%的监管要求，但是如果进行了风险资产的大幅加权调整，资本充足率势必将有不小的下降。

　　而以基建等为业务优势的建行将受到更大的影响。建行人士指出，当前建行的房地产开发贷款占比还是比较大的，估计占到整个信贷余额的1/4左右，以前建行的风险权重是严格遵循国际要求进行核算的。“如果按照200%计算，对建行的资本充足率将有不小的冲击。”当前，建行的资本充足率位居国内商业银行首位，为13%。

　　他认为：“200%算是最高风险加权了，如果这样执行，银监会的措施是非常严厉的。”而考虑到现在房地产新一轮的调控已经开始，“建行已经开始收缩房地产信贷了”。

　　但他同时认为，真正以风险度来论，房地产开发贷款的特点是“不良率很高，但是损失率很低”，也就是说由于资金周转等问题，房地产开发贷款尽管会出现逾期的情况而使不良率提高，但是由于房地产贷款是按照房地产抵押资产的70%-80%发放贷款，还是有一定保证的，并且由于房价处于上升周期，所以即使拍卖银行也很少有损失。

　　而他更加担心的是，如果来一个这么严厉的政策，对于资本充足率不太高、甚至为负的股份制商业银行，势必大幅削减房地产开发贷款，这样是不是会导致供需的再一次失衡，进而催生房价的上涨？

　　提高首付比例

　　除上述严厉措施外，前一段时间盛传已久的提高按揭贷款首付比例的问题，也提上了银监会的议事日程。

　　25日的会议上，银监会要求，要大力发展实质性首套住房消费贷款，严格审批非自用型购房贷款，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。

　　同时，会议强调：各商业银行要加强房地产贷款风险管理，严格区分房地产开发贷款和个人住宅消费贷款并进行贷后检查，严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录。

　　这样看来，除了对房地产开发贷款进行严格的管理和规模控制外，在不久的将来，对一套以上的按揭贷款也要纳入控制范围。

　　银监会此项对自住和投资区别对待的政策，目的非常明确，即减少投资尤其是投机行为，从而抑制房价过快上涨。

　　但某中行人士提出了自己的担忧。他指出，由于房地产开发贷款与房地产按揭贷款有很大的连带效应，现在不少银行都把同一个项目的开发贷款和个人按揭贷款捆绑在一起完成。如果房地产开发贷款有大量削减，银行出于风险控制，肯定会影响到个人按揭贷款的增长。

　　另外，对于商业银行来说，由于有高院的司法解释认为“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，因而对于商业银行来说，更应该提高首付比例的不是第二套以上的投资房，而是自住房。

　　不少商业银行人士指出，“除非银监会强令所有商业银行提高首付比例，否则靠银行的自主行为很难落实”。

　　关键原因在于，房地产按揭贷款一直是商业银行个人业务的主力军，且资产质量一直不错，从而成为不少商业银行争夺的

蛋糕。

　　但如果受资本约束影响，这两项业务都大举收缩，那么银行就会有另一个问题凸显出来。建设银行某人士指出：“当前的流动性太宽裕了，银行的头寸没地方用，而我们又有资本回报率的要求，利润是层层下分的，下面的分支行压力很大，如果房地产这块不错的资产比例大幅压缩，利润压力就更大了。”

　　在他看来，房地产信贷调控更应该根据商业银行资本充足率的不同而区别对待，让资本充足的银行进入市场，而资本充足率低的银行自然淘汰出市场。

　　而除了信贷手段，税收手段可能将更适宜于对投资和投机的抑制。据悉，国税总局将对房产交易增值收入中20%的

个人所得税征收有更严厉的落实。