还有什么能让我们期待

　　本报记者 阳静纯 李骐 深圳报道 尽管负担很重，但准备明年生小孩的李小姐还是打算认购金地梅陇镇的三房。“总价70万左右，首付两成14万。每月还贷要3000多，现在租房近2000元。也就是说光是‘养房’每月的固定开支就要近6000元了。”李小姐无可奈何地说，“而且这一年还得赶紧存装修款。”

　　促使她下定的原因还有“房贷要提高到三成”的可能，“现在得赶快买啊，否则房贷 提高了，我哪里去凑20万啊。”

　　在“国六条”之前，“深八条”也早已出台，据说政府正在研究相关细则，其中深圳国土局去年就政府提出的增加首付建议被业界认为是调控房价的杀手锏。目前该措施还未出台，但对楼市短期的负效应却已经出现。据李小姐介绍，在梅陇镇售房当日，“梅陇路好多路口都被堵塞了，的士根本进不去。”

　　“国务院新6 条的调控内容和2005 年4 月的新老国八条基本一致，政策手段侧重行政方式，政策工具是土地、税收和信贷，调控对象是住房供应结构和市场秩序。因此，单从政策内容看，新6 条比市场预期要温和。” 国泰君安证券地产分析师孙建平表示。而首付仅提至三成、各区最高

房价的重新设定，以及2006年深圳土地供应计划的传言都让深圳市场对政府下一步调控力度持怀疑态度。

　　银行：区分投机与消费

　　此前，国六条表示将“适度调控信贷政策”。之后，市场曾传出首付将提高至五成的传言，而该传言实际上在去年就曾由深圳国土局向政府提过建议。“政府建议缓三年再买房，但疯狂的购房者已经听不进去，所以只好提高首付，让大家想买也买不了。”业内人士曾戏言提高首付就是硬让购房者“缓一步”。

　　但据记者采访，普通住宅的首付仅提至三成，加大首付力度只是针对高端住宅和多套购房者。而从招行近期推出的这些金融手段都可看出，其主要目地是缓解普通购房者的资金困难。国泰君安证券地产分析师孙建平认为从国六条“合理引导住房消费需求和消费模式”的表述，可判断“住宅消费需求再次受到了政策的肯定和鼓励，所以进一步的调控政策应该将是把消费需求和投资投机需求区别开来”。因此，李小姐的忧虑或许是多此一举。由于普通购房者购房后，大多面临供新房和租房的双重负担，及新房入住后装修等硬开支，“装修后耗完资金，不得不一边拿薪水，一边添置家具”的案例比比皆是。

　　针对购房者购房首期手头异常紧张的情况，5月22日，招商银行在深圳宣布推出延期一年付本金的“入住还款”业务。招行方面表示这一还款方式的推出，为新购住房后一时资金紧缺的客户提供了更多的自主支配资金的选择。

　　“入住还款法”是指客户在招商银行办理一手楼住房贷款业务时，从贷款第一个月开始，到与银行约定期满为止的入住准备期内仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，并在约定期满后开始采用等额还款方式或等额本金的还款方式偿还贷款本息的还款方法。

　　该行提供了从6个月至12个月的多个入住准备期供客户自主选择。在入住准备期内，客户在招商银行的住房贷款可以不还本，只还息。在停本还息期间，客户可采用按月付息或按季付息中任一付息方式，对按季付息的客户，不收取复利。

　　此前，招行还与百安居合作推出了“家装易”的按揭装修业务。这个叫做“家装易”的项目不用购房者付首付款，而只需要在完成装修之后的半年内付款。12期分期还款的手续费仅为3.5%，24期分期还款的手续费为8%，客户只需出示房产证，并无抵押和担保。

　　据某金融分析师介绍，该品种早就在国外推出，而招行此间在深圳推出的意义，显然源于深圳等热点片区提高首付的可能。实际上，在针对房地产的宏观调控中，银行也成为大赢家，除了贷款利息不断上调增加的利息收入外，虽然购房者选择“入住还款”等新品种将减少初期负担，但也不得不承受多还一年利息的代价。

　　此外，招行表示推出“入住还款”业务主要是面向自住购房者，“是向申请两套以内(含两套)住房且贷款期限在5年(含)以上按揭贷款的客户提供的新的还款方式。”

　　土地和税收

　　那么，业内期望的土地、税收是否会有改观呢？日前业内人士透露“正在待批的‘2006年深圳土地供应计划表’，约21平方公里的供应量中，用于住宅的约1平方公里”。去年深圳计划住宅用地0.8平方公里，实际只有0.616平方公里。某业内人士表示，“深八条”中已表明会加大住宅供应量解决供求失衡问题，但 1平方公里与过去几年差不了多少。

　　中原地产深港研究中心总监张伟认为，政府从廉租房调整供应量的可能性比较大。“政府可能会拿四五十万平方米用地做廉租房，我们做了一个测算，如果按照50万的用地，按3的容积率，就是120万平米。一套廉租房不会超过50平米，算下来就有2万套。如果2万套集中入市的话对市场会有一定影响。深圳一年新房成交量大概也就10万套。”

　　此外，在土地拍卖环节提高容积率、规定中小户型的比例等细节有可能会实施。“我们测算过2005年到现在总共20块招拍挂用地，平均容积率是2.2。而去年所有新开盘的楼盘容积率大概是2.4。如果提高容积率，我觉得这是比较可行的办法。如果提高一个点，理论上有可能释放出接近250多万甚至300万的量。”张伟说。

　　而税收方面，此前深圳税务部门公布了新的最高限价，其中，宝安、龙岗在7000元以下均为普通住宅，有业内人士表示，“如果按照这个价格，那大部分房子都在限价以下。那3%的税收到底向谁收呢？”

　　此外，就算是对不足两年转让住宅征收的3%的营业税，在实际转让过程中，也被中介通过“阴阳”合同等方式规避了。也就是说，投资性的行为根本没能被有效抑制住。而炒房号的事情也越来越普遍，在各房产论坛上均能看到有房号转让的帖子。尽管深圳市规定已备案合同不能改签，但对于房号转让行为却无法干预。

　　孙建平表示，在

人民币升值的趋势和预期下，任何房地产调控政策如果不区分内资的消费型需求、外资的投资性需求，那么政策效果都将大打折扣。这也是我们认为“人民币升值不断，地产行情不断”的原因之一。此外，他还认为流动性过剩引发的太多货币追逐资产，资产价值重估对房价上涨也有推动作用，因此，如果流动性没有实质性紧缩，全国性的房地产行业景气和房价很难根本回调。