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本报记者 刘黄
住宅高空置率症结在于金融监管不到位
日前，经济学家徐滇庆撰文指出，严肃金融纪律，是降低住房空置率的可行办法，银行应痛断房地产商“赌资。
居高不下的住房空置率和高涨的房价，近来成为学界关注的焦点。徐滇庆说，住宅空置本身并不构成金融风险，风险在于开发商手里的银行贷款。表面上，空置率过高的问题发生在房地产市场上，说到底，症结在于银行的风险监管没有到位。
徐滇庆认为，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。空置率偏高，一方面是住宅的结构问题；另一方面是房地产商有意控制一些房子不卖，最简单的方法就是标一个天价，让一般人望而却步，既抬高了空置率，也抬高了房价。而房地产商囤积居奇的目的是为了谋取最大利润：如果他们预期房价会迅速上升，最佳对策就是将盖好的住宅推迟出售。房价上涨的部分不仅能够覆盖空置成本，还能够带来超额利润。所以，空置率上升在一定程度上反映了房地产商对房价的预期。徐滇庆说，在三年前，大概只有少数房地产商敢于冒这个风险，结果他们赌赢了。房价上涨带来的收益远远超过了空置成本，有些房地产商获得了暴利。越来越多的房地产商懂得了发财的诀窍，也开始囤积住宅，在这种情况下，空置率怎么会降得下来？
徐滇庆认为：在市场充分竞争的情况下，房屋空置率属于一种市场现象，如果开发商完全用自身的资金来开发房地产，房价太高，购房者拒绝购买，那么，房地产商手中的住宅积压到了一定程度，就会遭遇流动资金的约束，要么停止新建项目，要么降价出售。只要没有出现市场失灵，通常用不着政府干预，市场机制能够解决这些问题。如果房地产商的银行贷款不能够按时还本付息，也不用着急，通过追债和拍卖就可以解决问题。但事实上，中国目前的房地产市场处于寡头垄断局面，某些房地产商有强硬后台并且和银行的官员勾结在一起，完全背离了市场竞争规律。某些房地产商的目标是攫取最大个人利益，而不考虑国有资产或银行贷款的损失，建好的住宅标个高价，并不急于出售，当资金链紧张时，通过向银行借新债还旧债，又可以拖上一阵。只要能够源源不断地从银行得到新的贷款，空置时间再长，房地产商也拖得起。
由此可见，房地产商敢于囤积住宅、抬高空置率，要害在于他们能够维持资金链的连续性。银行不敢认真催促还贷，更不敢将房子拿过来拍卖。显而易见，在房地产市场上，市场机制失灵了。这些房地产公司可以动用国家资金(或者银行资金)，而且不用为资金的损失负责，并不是真正市场机制下的“企业。徐滇庆指出，当前，中国房地产企业的资产负债率高达75%以上，他们的资金来源又集中于银行贷款。一旦房地产公司出事，自然威胁到了银行的安全。表面上，空置率过高的问题发生在房地产市场上，说到底，症结在于银行的风险监管没有到位。如果要追究责任的话，主要是银行没有严肃执行信贷风险政策。事前明知某些房地产企业的资产负债率太高，银行为什么还要发放贷款？事后明知贷款有风险，为什么不敢痛下杀手？银行的失职造成了房地产商的有恃无恐。而空置率反映出的是某些房地产企业和银行之间瓜葛不清，再次证明国有商业银行的产权制度改革远远落后于时代。如果听凭房地产商借助于银行的资金炒出泡沫经济，一旦泡沫经济破灭，银行首当其冲，不良贷款迅速上升，最后势必将整个国民经济拖进危机。
因此，徐滇庆指出，要严肃金融纪律，在房地产商没有还清贷款之前一律不再提供新的贷款，对于那些依靠银行贷款的房地产企业，使他们的资金链绷得越来越紧，可迫使房地产商降低房价。这样，不仅达到了降低空置率的目标，还降低了房价上涨的幅度。
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