学者称中国廉租房体系建设还需10年

　　制度不健全 资金来源“贫血”

　　★《中国经济周刊》记者 王红茹/北京报道

　　报道

　　房地产市场风云莫测，各路观点众说纷纭：价格高还是低、未来升还是降、空置量增加还是减少、买房还是持币观望、政府干预应该加强还是放手……

　　在各种声音和建议中，廉租房的呼声越来越高。

　　5月17日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。此次会议上出台的被称为“2006国六条”的调控房地产业六项措施中，第一条就是：应切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

　　廉租房正被寄予厚望，甚至被认为是解决目前房地产市场困境的一剂标本兼治的良方。

　　但与此同时，相关专家表示，廉租房体系建设的现状和进展却并不令人乐观。

　　建设部3月底通报的全国城镇廉租住房制度建设和实施情况显示，截至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。但全国范围内仍有70个地级以上城市没有建立廉租住房制度，

福建、河南、云南、吉林、甘肃、内蒙古等6个省(区)，实施廉租住房制度的城市不足50%。

　　建设部官员指出，廉租住房制度建设的突出问题在于：部分地区对廉租住房制度建设重视不够；没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足；廉租住房制度覆盖面小，一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障；部分城市廉租住房制度不完善，有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。

　　“廉租房制度是福利体系中很重要的环节。”重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏向《中国经济周刊》分析说，但在目前情况下，中国真正要完成廉租房体系的全面建设，“还需要十年左右的时间。”

　　北京廉租房现状：

　　已实施4年，1.5万户家庭受益

　　北京市崇文区前门的一个聚居区，狭窄拥挤的洪福17号胡同，郭东的家就在这里。一年以前，9.5平米的平房就是郭东一家五口的全部居住空间，几乎成了电影《没事偷着乐》中张大民家的现实版。而现在他们的居住情况已经有所改变。

　　“我们家是在去年6月份开始享受低保住房补贴的，政府给了我们家一个月1200多元的廉租房补贴，房管所给我们找到了一处建筑面积30多平米的两间平房，房子离这儿特别近，住着感觉挺好的。” 面对《中国经济周刊》的采访，郭东言语中充满感激，“真是感谢政府感谢党，给我们解决了大困难了。”

　　据北京市建委提供的资料，早在2001年，为解决低收入家庭的住房困难，北京市政府就出台了《北京市城镇廉租住房管理试行办法》，明确规定在城近郊八区，将人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭纳入廉租住房的解困范围。4年来，北京市共计有1.5万户家庭享受到了廉租住房政策。

　　据了解，北京住房公积金管理中心在2005年年底又下发了《关于扩大北京市廉租住房覆盖面有关问题的通知》，将北京市住房困难家庭申请廉租住房的收入标准从低保线提高到家庭人均月收入580元。

　　北京市崇文区廉租房管理办公室工作人员韩云升告诉《中国经济周刊》，补贴数额是按下列公式计算：月租金补贴数额=每平方米月补贴额×（10-人均现住房使用面积)×配租家庭人口-(家庭人均月收入-北京市月人均低保标准)×配租家庭人口。

　　“一个城区人均月收入为350元的无房三口之家，每月可望拿到750元租金补贴。按公式计算每户计发的租金补贴数额不足300元的，按300元计。”韩云升举例说。

　　但是并非所有符合条件的贫困户都享受到了廉租房制度带来的好处。

　　“现在崇文区低收入和低保家庭申请廉租房的已经有750多户，通过审查都有资格申请廉租房，但其中一部分人自动放弃了资格。”韩云升告诉《中国经济周刊》。

　　因为按照规定，申请户必须自己到社会上租房子，然后由办公室把补贴直接交给房东。于是“有的人觉得找房子麻烦或者家庭情况有变化，就自动放弃了。”韩云升说。

　　按照现有规定，绝大多数外地在京务工人员不在廉租房政策受惠对象范围内，因为“申请廉租房的家庭，成员中至少有1人为当地非农业常住户口。”

　　流动人口：

　　是否也应该享受廉租房政策

　　我国的廉租住房制度是针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。享受廉租住房保障的对象，需要具备以下基本条件：一是城镇最低收入家庭，二是住房困难，另外，申请家庭成员中至少有1人为当地非农业常住户口。

　　“从目前公布的申请廉租房须具备的条件看，申请资格非常苛刻，而且都只限于北京本市户口。我们外地人在为北京城市纳税，作为纳税人，应和本地人是平等的。希望政府能考虑一下我们这些中低收入人群的住房问题。”一位由外地来京任职的公司职员张先生对《中国经济周刊》呼吁。

　　“我国的廉租房政策基本上都是为了解决各个地方当地处于最低收入保障范围内的部分市民、甚至是丧失劳动能力的人的住房问题的，目前还不能将所有低收入者纳入保护范围，当然也就不能用于解决外地来的、带有临时色彩的务工人员，今后真正解决低收入人群的住房问题的关键是存量房屋租赁市场的发展。”北京锋尚房地产开发公司副总经理、总工程师史勇向《中国经济周刊》分析。

　　据了解，随着城市化进程的加快，流动人口的住房问题已引起各级政府的高度重视，从去年以来，建设部一直在抓紧研究流动人口的住房问题，特别是农民工的住房问题，并出台了相应的指导意见。

　　“目前全国还没有建立城乡一体化的住房档案信息系统。”建设部政策研究中心科研部部长文林峰接受《中国经济周刊》采访时表示，因此，流动人口不论是来自于其他城市还是农村，其过去的住房情况都很难把握。这样有可能会带来对非流动人口占有资源不公平的问题。

　　“另外，流动人口的收入水平变化浮动较大，政府很难进行动态监控。因此，收入征信系统和住房档案的建立，是推进流动人口住房保障的基础。”文林峰说，现阶段，可以以低租金的形式，如低于市场租金二分之一或三分之一，逐步改善流动人口的住房条件，在这方面，北京、长沙等城市已经进行了试点。

　　廉租房房源不足是关键：

　　缺少建设资金以及资金来源

　　“大部分未开展廉租住房的地级市都集中在中西部地区，未能及时建立廉租住房制度的主要原因，除了地方政府重视不够的主观原因，客观在于这些城市普遍是‘吃饭财政’，缺乏稳定的廉租住房资金来源渠道，资金问题是影响廉租住房建设的主要原因。”文林峰对《中国经济周刊》介绍说。

　　“目前廉租房严重短缺的原因就是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道，部分城市财政预算安排资金不足。而财政资金安排对任何一个地方政府来讲都不是容易的事情。”史勇如是说。

　　目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。

　　据了解，我国的廉租房建设原来是靠社保来解决资金问题，但这部分资金根本不足以支持廉租住房建设。那么，资金应该从哪里来？

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，廉租房资金应该从政府拍卖土地使用权的收入中来，因为在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%—50%。此外还应该有基金、债券、证券等方式的资金进入。

　　日前有媒体报道说，在中国的廉租房保障体系还没有完全健全之时，万科集团已经提出开展廉租房建设，有业内人士更是称“2006年将是万科廉租房年”。万科的高调介入无疑给无房户更多的期待。

　　对话

　　廉租房谁来建：政府还是房地产商？

　　主持人：《中国经济周刊》记者 王红茹

　　嘉宾：

　　文林峰

　　建设部政策研究

　　中心科研处处长

　　任宏

　　重庆大学建设管理

　　与房地产学院院长

　　史勇

　　北京锋尚房地产开发

　　公司副总经理、总工

　　程师

　　中国的廉租房制度

　　可否参照国外经验

　　《中国经济周刊》：在许多国家，廉租房申请除了收入限制之外，基本没有任何限制，如在日本，中国留学生只要能提供自己收入低的证明，就可以像日本本国国民一样申请政府廉价租屋，只要为这个城市纳税，就可以平等地享受市民福利。我国可否参照国外的廉租房制度？

　　文林峰：国外具有完备的个人信用系统，国外的收入信息包含了流动资产和固定资产，并且是全国一体化的信息系统，当低收入家庭从一个城市转移到另一个城市后，有些国家一周时间就能重新办完保障手续，领取保障补贴和住房安置。

　　在国际经验对比中，特别要认识到我国是发展中国家，处于城镇化快速发展阶段，与发达国家的保障水平不可简单对比。我们过去是福利住房制度，大部分居民家庭通过各种途径解决了住房问题，因此，进行住房保障时，要剔除已享受住房福利的这部分人群，这样对其他人群才体现出公平，也能充分发挥保障的效率。

　　任宏：西方国家的福利体系是花了很长的时间才建立起来的，未来中国应该作为一种参照。

　　但是西方发达国家的社会阶层构成是橄榄球型，中产阶级多，穷人和极富阶层少，而中国是金字塔型，越往下走，穷人越多，所以，怎么解决支撑问题才是现在应当考虑的。就像盖房子一样，如果地基打不好，搞不了几年就会垮下来。

　　目前全面推出廉租房体系，中国经济的支撑能力还有限，小范围可行，大范围为时过早，只有当中国经济发展到一定程度，整个廉租房体系才能真正建立起来。

　　史勇：中国不可以完全照搬国外的廉租房制度，否则会引起诸多的社会问题。

　　中国的廉租房制度应该优先解决当地最困难人群的住房问题，由于地区经济发展的不平衡，如果仅仅按照收入多少来确定，就是再多的廉租房也轮不上当地最低收入人群居住，而且也会给当地带来潜在的社会问题。

　　房产商也可以搞廉租房建设吗

　　《中国经济周刊》：有业内人士称“2006年将是万科廉租房年”，万科高调介入廉租房建设引起各方关注。那么，廉租房也可以由房产商来建设吗？

　　文林峰：廉租住房一直是政府投入，开发商建设也是以代建方式，建成后交给政府。现在的廉租住房已经由实物配租转向租金补贴，不需要大规模建设了。未来的发展思路，将是充分利用存量住房资源，优化配置房源，解决廉租住房的房源问题。

　　任宏：建廉租房必须依靠政府，因为廉租房制度是政府提供给穷人的社会福利，房产商只负责建设，资金和管理还是要政府做，房地产商担负不起政府的很多责任。就是最近的万科介入廉租房也只是建设，至于多少量、多少地、多少资金的补贴等整套政策都是要政府来做。

　　史勇：廉租房理应是由政府来建设，因为廉租房本身就是带有社会保障及福利色彩，政府的职能就是调节市场所解决不了问题的。

　　民营资本介入“很明智”

　　《中国经济周刊》：在廉租房保障体系尚未健全之时，万科却高调介入。这是否说明对开发商来说，廉租房项目也是一块诱人“蛋糕”？

　　文林峰：各级政府一向鼓励社会各界积极投入到住房保障中，为社会保障做一些公益事业，因此，不管什么样的企业，只要真心实意为贫困家庭解决住房问题，都会受到尊敬。关键是要落到实处，真正达到解决一部分低收入家庭住房困难的目标。

　　廉租住房是以补贴租金的方式租给双困家庭，一般租金支出不超过家庭收入的5%。如果企业建成后长期出租，是需要长期付出补贴的，不可能有回报。这一点要特别声明，以免给社会带来误导。

　　任宏：万科高调介入廉租房建设，也是为了宣传企业形象。在西方国家，企业一旦做大了，企业必须要做善事，如果不做善事，没有善举，企业是搞不大的。建设廉租房对企业来说有两大好处，一是不愁销售，不愁土地，少了很多麻烦。虽然有时候利润低一点，但是很稳定，风险小；第二，企业善举所带来的社会信誉等其他附加效益比较高。像万科这样的企业，做得很明智。现在重庆的一些房地产商就想做廉租房，因为稳定，风险小。

　　史勇：万科的“廉租房”和各地政府开发的“廉租房”不是一回事。北京等各地政府开发的“廉租房”是需要政府做大量补贴的。如果有开发商表明要进入“廉租房”的开发,希望能落到实处,而不仅仅是停留在口号上。

　　如果万科真正大量开发“廉租房”而让老百姓尤其是低收入人群真正觉得是廉价的，是值得鼓励的事情。但鉴于社会已经对廉租房形成的固有认识，开发廉租房要是能够赢利恐怕是不可能的，更别说是什么“肥肉”、“蛋糕”了。

　　资料链接

　　国内外廉租房体系建设模式

　　美国：

　　明确划分高中低收入者的界限，每年一次并予以公布。根据分类供应制度的要求，采取可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。初期(20多年)坚持建设小户型低造价住宅。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付户入 25% 的租金，超过部分由政府付给出租房主。

　　英国：

　　住房协会统筹廉租房房源，供应廉租屋。即政府(或单位)出钱建设适合低收入者居住的公房，然后用低廉的租金租给经审查合格的低收入者居住。

　　新加坡：

　　80%的个人房产是政府投资开发的组屋。收入最低的20%的人群，也几乎全部拥有组屋。新加坡政府是按照低于市场价格出售组屋的，外形设计都比较讲究，周围环境也不错。

　　香港：

　　从50年前即开始实施的公共房屋计划，历经巨大政治、经济变迁后，目前不仅仍持续大规模地提供着公屋，并且致力于为公屋居民提供满意的居住质量和管理服务。

　　德国：

　　政府规划用地，由发展商开发，再以较低的房租租给需求者，与市场租金的价差，由政府补贴给开发企业。

　　加拿大：

　　政府要求发展商在兴建项目之时，划拨出10%—15%的项目用地进行保障性用房租售。

　　深圳：

　　不放开经济适用房的开发权，在开发经济适用房的同时，根据特困户的分布情况，在所建的安居房中，从不同的小区划出一定数量的小户型住房，作为廉租屋出租给特困户家庭。