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作者：李乐，朱紫云 来源：中国经营报
5月17日，国务院常务工作会议最终确定了地产业调控的总体方向，提出了以调整供应结构等6点意见。
然而，当调控将逐步进入实际操作阶段的时候，选择实际路径仍左右为难。值得注意
的是，国务院的六点意见并未明确对地产行业过热的原因做判断，这与宏观经济局势密切相关。显然，在“调控实操”开始后，政策的着眼点将绝不是单纯的房地产行业，而将通盘考虑宏观经济的因素。
投资过度
记者了解到，对于房地产行业的过热原因，即便在决策层咨询机构的层面也都存在不同的认识，其主要分歧在于投资规模和货币政策。
王小广是国家发改委宏观经济研室的主任，在争论中，他是坚定的“投资派”。王小广告诉记者，他在对地方的调研当中发现，不少城市固定资产投资总额的一半都来自于房地产或者相关行业。“连续三年，北京固定资产投资总额当中房地产项目比例超过一半。”他强调，最近三年恰恰是北京房价水平增长最快的三年。
为此，王小广所在的国家发改委在今年年初曾公布了若干产能过剩行业的名单，意在控制这些行业的投资规模，地产行业位列其中，然而效果却并不理想。“我们在调研当中发现，越是发改委控制产能的项目，地方‘上项目’的热情也就越高。”王小广向记者坦言。
然而，就在今年一季度北京房价呈现17.3%惊人涨幅的同时，房地产固定资产投资总额却比去年4季度呈现下降趋势。对此，“投资派”的解释是，固定资产投资总额的统计有滞后性，今年1季度的数据主要体现的是去年的情况。“去年的调控政策，包括严把土地闸门等措施，都让今年1季度的房地产投资总额下降”，王小广说。
按照“投资派”的逻辑，如果目前的情况持续下去，随后几个季度的房地产投资总额肯定将大幅度上扬，从而造成过热。“投资派”认定，之所以目前普遍对投资过热的认识不足，在相当大的程度上是由于目前统计出的房价数据并未能真实体现房价的涨幅。
“国家统计局的统计办法是先抽样，再加上一个权重，得出平均房价。”一位经济学家对记者说。但是，在他看来，真正能够体现房价真实上涨情况的应该是盯住若干样本，测算其在过去几年的价格上涨情况。“如果按照这个方法进行测算，重点城市的房价涨幅都已经超过了30%。而在这样的情况下，投资还在增长。”这位经济学家对记者说。
显然，这恰恰是国家发改委的担心所在，也是“投资过度导致过热局面”说法的来源。
资金过剩
然而，投资过度导致过热的判断并没有得到所有人的认同。一个值得关注的现象是，就在全国房价走到新一轮上涨当口的时候，一直低迷的股市突然复苏，股市、楼市同时上涨，这并不符合一般规律。在不少人看来楼市、股市的同时上涨中，隐藏着房地产行业过剩的原因。
在国务院发展研究中心金融所所长巴曙松看来，过剩的货币流动性在相当大的程度上造成了这样的局面。他的判断依据来自于今年一季度央行公布的货币发行量数据。数据显示，今年一季度广义货币供应量(M2)增幅达到17.2%，市场当中的资金显然流动性过剩。
“不是说我们的房子或者上市公司的资产更值钱了，而是在货币流动性过剩的情况下，持有这些资产比持有货币更值钱。” 巴曙松向记者分析。而这也恰恰导致了“投资冲动”，以及银行信贷总量的激增。
一个明显的现实就是，在央行一再紧缩信贷的政策背景下，商业银行的放贷压力仍然十分巨大。“资金总要有一个出口，无论是通过信贷还是通过直接投资，而房地产在此前相当长的时间内扮演了流动性过剩之后的资金出口角色。”巴曙松如是判断。
但是，央行的货币供应量增大也是不得已而为之。5月16日，人民币兑美元汇率首次突破8元关口，即便如此，人民币升值预期仍十分严重。因此仍有大量美元进入中国持有以人民币计价的资产，以获取升值收益。为了稳定人民币对美元的汇率相对稳定，央行不得不印发等量的人民币，避免汇率过快上涨。
更值得关注的是，实际上大量的外资是通过房地产渠道进入中国内地的。“由于资本项目下的外汇是有QFII管制的，而房地产是非资本项目，不受管制，而且还处在被鼓励的范围内。”银河证券首席经济学家佐小蕾对记者说。
记者还了解到，目前，除了摩根、美林等国际资本正大举进入中国内地房地产之外，先前从未染指内地房地产市场的淡马锡、老虎两只基金进入内地房地产市场也已经到了实操阶段，资金额度都在百亿美元以上，而英国信诚甚至也成立了专门针对亚洲房地产的投资基金。实际上，房地产行业外资的进入，在一定程度上导致了目前市场中的人民币资金过剩。
左右为难
“采取什么样的调控手段，4月份的数据很重要。”就在人们猜测宏观调控将以什么手段出手时，一位接近国务院的专家向记者表示。“虽然对外只公布了价格情况，但其他的统计实际都已经出来了，只是没有对外公布。过一阵会陆续公布出来，现在国务院正在研究这些经济运行数据。”他说。
记者从这位专家处了解到，上述两个争论中的原因国务院都已经注意到，但如何进行最终的原因判断还尚未确定。但是可以确定的是，无论是调控需求还是控制投资，或者是调整货币政策，中央政府对房地产市场的调控，其着眼点绝不是单纯的房地产行业，而是要通盘考虑宏观经济的因素。
这实际上让中央政府左右为难。巴曙松建议，对房地产业过热原因的争论可以放缓，可以先行解决货币流动性过剩的问题。但是，一旦执行紧缩性的货币政策，虽然可以解决流入地产行业资金过剩的问题，但是却可能加大人民币的升值压力，从而对出口造成不利的影响。已经屡遭反倾销之苦的出口行业如果因此遭受打击，显然是中央政府不愿意看到的。
“如果按照控制投资的思路进行，国土资源部就应该放慢供地的节奏，这样可以从土地的‘闸门’控制住投资规模的增长。”前述国务院的专家对记者说。但是，一旦放慢供应节奏，很可能造成未来楼市供应量的减少，从而推涨本已很高的房价。
而通过信贷手段控制需求的办法就更是悖论。“这实际上调控目的与调控手段的背离，调控是为了让中低收入者能买的起房，但这样的政策，实际上是让中低收入者更难以买房。”经济学家徐颠庆对记者说。
由此看来，虽然针对楼市的调控政策已经接近出台，但最终中央政府的着眼点显然将放在宏观经济整体，而非房地产一个行业。
新闻背景
国务院对于房地产调控的六点意见
(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。
(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。
(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
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