工业地产由冷转热 外资收购全线通吃

　　作者：王其明 来源：中国经营报

　　与大摩或高盛这样中国地产市场上的常客相比，同样来自美国的AMB的名字，让人觉得相当陌生。

　　但是，自从今年2月份斥资1330万美元收购了上海一个占地面积近1.8万平方米的工业 地产项目及邻近的开发用地，随即又以同样价格获得松江一处大型仓库，并公布未来五年5亿美元投资中国的计划后，这家全球排名第二的工业地产巨头，注定将越来越频繁地出现在人们的视线之内。

　　从甲级办公楼到优质服务式公寓，再到五星级酒店和高档商场，然后轮到较为冷门的工业地产——海外基金、财团全面渗透中国内地物业投资的“路线图”已日渐清晰。

　　工业地产高回报令外资竞折腰

　　“尽管工业物业不及

写字楼及

豪宅项目受人关注，但就回报而论，此类物业绝对是优质的投资选择”，仲量联行上海董事总经理顾东尼说，“事实上，过去几年已有不少海外基金着手研究国内相关的投资机会。”AMB上述成功的收购，就是在这家具国际背景的顾问公司协助下完成的。

　　该行研究人士曾对记者透露，一般商用物业年投资回报率在6%～8%之间，工业地产开发约为8%～12%、最高可达15%，而且投资回报相对更为稳定。

　　最近两年实施的宏观调控政策，给火热的中国房地产行业泼了一盆冷水，但工业地产却因祸得福。自2004年全国清理工业园区起，当年多达8000余个的工业园，只剩下如今的2000多个，保留下来的园区中土地的价值开始逐渐体现。

　　此外，由于有当地政府的税收优惠鼓励，加上产业整合的需要，不少跨国公司将其中国地区总部或研发、测试部门和生产车间等，从市中心移至公交系统和社区服务较为成熟的城市外围地区，工业厂房设施的需求因此大增。

　　在最近发表的研究报告中，戴德梁行上海公司也指出，短期内上海市场工业物业租金、售价及土地价格将保持上涨走势。该报告认为，高附加值产业所占比重增大、国内现代服务业中心地位的形成，以及海外房地产投资机构打算在中国内地大规模组合投资工业物业等，是促成这一趋势的三大原因。

　　“随着更多外商进入中国投资，相应的物流配套设施要求也日益提高，外资基金抓住了这个契机，物流仓库交易成为近期工业地产投资市场的新亮点。”戴德梁行上海公司投资部董事叶建成补充说。

　　外资全面渗透 纵深发展

　　实际上，胃口极好的外资绝不仅仅只对上海一地的工业地产项目感兴趣。

　　在刚刚发布的4月份市场报告中，世邦魏理仕北京公司工业及物流服务部人士称，与上海、深圳等城市相比，北京的工业物流市场一直表现得相对平淡，但随着物流业一年多来对外资的开放，外商对北京及周边区域商业物业的投资显著升温，与之配套的工业与物流地产项目，也吸引了国外基金的目光。

　　这份报告透露，近期美国普洛斯公司和新加坡腾飞集团等，正就相关项目交易与当地政府、

开发商及租用者进行多方谈判。该公司估值及咨询服务部，更已为腾飞集团在中国的多个工业项目提供了价值评估。

　　而出手投资之前在中国市场已考察数年的AMB公司，其内地项目投资计划，更从上海延伸到了北京和珠三角等地。

　　众所周知，房地产投资回报周期长者达10年～20年，短者不足一年，取决于物业类型和投资人对市场的熟悉程度。一般来说，海外投资机构对中国国情了解不深，为了规避市场风险，通常会选择现成并有稳定现金流的整盘物业作为投资对象。

　　“物业投资的理性选择顺序依次应为甲级办公楼、优质服务式公寓、五星级酒店、高档商场和工业地产，最后才会考虑产权分散的住宅物业。”仲量联行中国区董事陈立民对记者分析说。他特别强调，商业地产和工业地产都是非常专业的，因此会有精通此道的专门基金负责投资。

　　换句话说，当接近这一链条底端的商业及工业地产开始成为外资关注的焦点时，中国内地多种类型优质投资物业，已经面临着被其“全线通吃”的微妙处境了。